土地市場(chǎng)在5月份重演了2009-2010年的情景。一個(gè)月內(nèi)，北京、上海、廣州輪番出現(xiàn)高價(jià)地，多家房企以超過(guò)100%、200%的溢價(jià)率拿地。隨著地價(jià)熱度上升，業(yè)內(nèi)對(duì)于土地市場(chǎng)的溢價(jià)風(fēng)險(xiǎn)也開(kāi)始擔(dān)憂(yōu)起來(lái)。

萬(wàn)科、保利、中海外在5月份已經(jīng)減少了拿地。接受本報(bào)記者采訪(fǎng)的諸多分析人士認(rèn)為，目前地價(jià)已達(dá)高位，最佳拿地窗口期已過(guò)。

土地“被高價(jià)”的動(dòng)力

“地方政府的土地營(yíng)銷(xiāo)能力超強(qiáng)，他們選擇推地的時(shí)間節(jié)點(diǎn)與方式，絕對(duì)值得玩味�！眳⑴c北京通州IV-06競(jìng)標(biāo)的開(kāi)發(fā)商向本報(bào)記者透露，公司按照地塊周邊在售樓價(jià)測(cè)算的結(jié)果報(bào)價(jià)，卻嚴(yán)重低估了政府對(duì)底價(jià)的設(shè)定，“報(bào)得太低了”，該地塊5月初流標(biāo)。

接下來(lái)通州幾塊地的出讓?zhuān)�讓這位開(kāi)發(fā)商感嘆仿佛回到了2009-2010年。5月30日，通州臺(tái)湖地塊被北京世紀(jì)鴻和李金嶺聯(lián)合體以10.4億元競(jìng)得，樓面單價(jià)為13601.1元，溢價(jià)率高達(dá)242%。

上述開(kāi)發(fā)商分析，在5月初IV-06、IV-07流標(biāo)后，開(kāi)發(fā)商也摸清了政府的底牌，對(duì)地塊的測(cè)算價(jià)都相應(yīng)提高了。

觀(guān)察北京市的土地出讓節(jié)奏，頗為微妙：1、2月份樓市銷(xiāo)售火爆時(shí)，上演推地盛宴，收金接近去年一半；3月份新國(guó)五條出臺(tái)后土地零出讓?zhuān)?月份市場(chǎng)平穩(wěn)后又推出大量?jī)?yōu)質(zhì)地塊，吸引開(kāi)發(fā)商。

廣州、上海的推地情形也類(lèi)似。白云區(qū)、大學(xué)城等熱點(diǎn)區(qū)域地塊在4、5月份集中推出，而前兩個(gè)月廣州房?jī)r(jià)連續(xù)漲幅領(lǐng)漲全國(guó)，房?jī)r(jià)與地價(jià)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)釋放明顯；上海也是在市場(chǎng)回暖之時(shí)，推出多個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊“搶收”。

不僅是一線(xiàn)城市地價(jià)上漲。中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，5月高價(jià)格與高溢價(jià)地塊明顯增加。全國(guó)300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為1190元/平方米，環(huán)比上漲23%，同比上漲58%；其中住宅類(lèi)用地成交樓面均價(jià)為1648元/平方米，環(huán)比上漲21%，同比上漲52%。

CRIC研究中心分析師楊晨青指出，2013年，隨著市場(chǎng)行情的轉(zhuǎn)好，企業(yè)的拿地?zé)崆橹匦卤稽c(diǎn)燃，土地市場(chǎng)再度成為賣(mài)方市場(chǎng)，地方政府上調(diào)出讓底價(jià)自然水到渠成。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉則認(rèn)為，這輪開(kāi)發(fā)商頻拿地王跟海外融資有關(guān)，房企更多是出于估值和融資的考慮在拿地，等于說(shuō)是被推著走。如佳兆業(yè)，其年內(nèi)海外融資超過(guò)80億，除了借新還舊調(diào)整財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)外，還有余錢(qián)拿來(lái)買(mǎi)地。

值得注意的是，本輪拿地潮中，中小房企更為活躍。

房企“對(duì)賭”調(diào)控

分析目前在土地市場(chǎng)表現(xiàn)最為活躍的房企，一類(lèi)是招商、恒大等龍頭房企，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出色，資金實(shí)力雄厚；另一類(lèi)是佳兆業(yè)、旭輝、越秀這些成長(zhǎng)型房企，以及來(lái)自福建的力量，泰禾、陽(yáng)光城、正榮等。

其中，引人注目的房企之一是佳兆業(yè)。據(jù)本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，僅5月份，佳兆業(yè)在上海、廣州、杭州拿地共支出約56億元，前5月拿地支出共81億元，不僅超過(guò)去年全年拿地金額45億，也幾乎與其前5月銷(xiāo)售金額相當(dāng)。

這種表現(xiàn)相當(dāng)激進(jìn)。按照萬(wàn)科董秘譚華杰的觀(guān)點(diǎn)，房企拿地金額占當(dāng)年銷(xiāo)售金額的40%左右，風(fēng)險(xiǎn)是可控的。而按照佳兆業(yè)今年銷(xiāo)售目標(biāo)220億計(jì)算，其前5個(gè)月拿地金額已接近風(fēng)險(xiǎn)警戒線(xiàn)。而萬(wàn)科、保利、中海外等大型開(kāi)發(fā)商，前5月拿地金額占比均未超過(guò)前5月銷(xiāo)售金額的一半。

保利地產(chǎn)有關(guān)人士對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，2012年以來(lái)，保利地產(chǎn)要求嚴(yán)控土地成本。今年1-4月，保利地產(chǎn)共獲取15個(gè)項(xiàng)目，10個(gè)為底價(jià)附近獲取。萬(wàn)科總裁郁亮也說(shuō)，萬(wàn)科絕對(duì)不會(huì)為了追求土地儲(chǔ)備而去拿高價(jià)地，在北京、廣州近期的土地競(jìng)拍中，萬(wàn)科雖然參與舉牌，但最終并未拿下高溢價(jià)地。萬(wàn)科、保利不約而同地在5月份減少了拿地。

對(duì)于部分高價(jià)拿地房企存在的“對(duì)賭調(diào)控放松”心態(tài)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為并不可取。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，現(xiàn)在房?jī)r(jià)地價(jià)已處于高位，已經(jīng)過(guò)了拿地的最好時(shí)機(jī)；房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)短周期市場(chǎng)，升高與回落都很快。土地市場(chǎng)滯后于商品房市場(chǎng)，明年的商品房市場(chǎng)會(huì)走弱，后年更弱，房?jī)r(jià)已進(jìn)入一個(gè)調(diào)整期，現(xiàn)在拿地要考慮日后消化的問(wèn)題。

土地泡沫應(yīng)予調(diào)控

“地王頻出，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，必然招致新的調(diào)控�！比f(wàn)科總裁郁亮早前已多次提醒。

楊晨青指出，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，每一輪調(diào)控之初的土地市場(chǎng)都會(huì)經(jīng)歷一段低迷期，持續(xù)的時(shí)間長(zhǎng)則1年以上，短則3-4個(gè)月，而像本次調(diào)控這樣，土地市場(chǎng)不僅完全沒(méi)有受到任何影響，拿地積極性反而有增無(wú)減的情況，非常罕見(jiàn)。

楊晨青認(rèn)為，本輪貌似來(lái)勢(shì)洶洶的新國(guó)五條正在面臨失效的尷尬。限購(gòu)城市數(shù)量沒(méi)有增加，最受關(guān)注的20%的個(gè)人所得稅，僅北京嚴(yán)格執(zhí)行。在調(diào)控政策真空期內(nèi)，房企對(duì)于后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期加強(qiáng)，從而推動(dòng)了土地市場(chǎng)的上揚(yáng)。

張大偉對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，本輪拿地潮會(huì)推動(dòng)地價(jià)和房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，房?jī)r(jià)調(diào)控的難度加大，樓市存在失控的風(fēng)險(xiǎn)。接下來(lái)，國(guó)家或?qū)⒊雠_(tái)一些調(diào)控政策。

中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云也認(rèn)為，土地市場(chǎng)泡沫會(huì)造成很大問(wèn)題。下一步，中央應(yīng)該會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。更多會(huì)在宏觀(guān)政策方面，如稅收、信貸政策。

楊紅旭認(rèn)為，地王會(huì)給消費(fèi)者帶來(lái)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的心理預(yù)期。但消費(fèi)者預(yù)期受諸多方面影響，是短期內(nèi)可以被改變的，比如，房?jī)r(jià)、地價(jià)若繼續(xù)漲，宏觀(guān)調(diào)控就會(huì)繼續(xù)加碼，短期內(nèi)會(huì)控制住價(jià)格，消費(fèi)者預(yù)期也會(huì)隨之改變。