雖然凈負(fù)債率持續(xù)徘徊在100%高位，但這并不能減緩孫宏斌執(zhí)掌的融創(chuàng)中國持續(xù)拿地?cái)U(kuò)張，也不能阻止孫宏斌對(duì)公司銷售目標(biāo)的不斷加碼。

10月，融創(chuàng)中國與綠城的合營(yíng)公司聯(lián)合上海保利，以21.24億元的總價(jià)獲得上海浦東森蘭地塊。這是繼聯(lián)合北京保利以30.8億元總價(jià)獲得北京亦莊兩宗土地之后，融創(chuàng)中國近兩個(gè)月內(nèi)的第二次出手。

同樣在10月，融創(chuàng)中國宣布發(fā)行了一筆2017年到期、總額4億美元、年利息12.5%的優(yōu)先票據(jù)，并表示募得資金將繼續(xù)用于收購新土地。

12.5%的利率在近期發(fā)債的內(nèi)房股中并不算低，在一些市場(chǎng)人士看來，融創(chuàng)正在將杠桿用到極致。不過孫宏斌對(duì)此并不擔(dān)心。

截至10月底，融創(chuàng)中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額已經(jīng)達(dá)到274億元，同比增長(zhǎng)70%，距離調(diào)高后的300億年度目標(biāo)僅一步之遙。“肯定可以實(shí)現(xiàn)300億目標(biāo)，明年400億也不成問題。”孫宏斌表示。

高負(fù)債爭(zhēng)議

“在不確定的市場(chǎng)環(huán)境下要有確定的決策。”孫宏斌稱。在他看來，北京、上海等市場(chǎng)的需求依然旺盛，而未來兩年的供應(yīng)并不能滿足這部分需求，因此現(xiàn)在正是房企拿地的“窗口期”。

然而不容忽視的是，過去兩年，伴隨融創(chuàng)中國的快速擴(kuò)張，公司凈負(fù)債水平因此逐階提高，去年底時(shí)已經(jīng)達(dá)到104%。

在今年相繼收購綠城9個(gè)項(xiàng)目股權(quán)以及拿地、發(fā)債等動(dòng)作之后，孫宏斌透露，融創(chuàng)中國今年底的凈負(fù)債率還將維持在100%水平。

“我們并不打算降負(fù)債率，”對(duì)于資本市場(chǎng)通常持保守態(tài)度的凈負(fù)債率指標(biāo)，孫宏斌認(rèn)為并不重要，“關(guān)鍵是現(xiàn)金流安不安全。”

相比孫宏斌的樂觀，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)與券商在這一問題的觀點(diǎn)則存在分歧。

在融創(chuàng)完成對(duì)綠城9個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目股份收購后，標(biāo)普曾表示，并不清楚這些項(xiàng)目對(duì)融創(chuàng)將產(chǎn)生的潛在現(xiàn)金流及收購對(duì)融創(chuàng)流動(dòng)性狀況的影響。

“此番收購規(guī)模超出預(yù)期，且將需要大額債務(wù)融資，并承擔(dān)大規(guī)模的項(xiàng)目負(fù)債，將推高融創(chuàng)杠桿水平，進(jìn)而削弱現(xiàn)金流。”標(biāo)普的報(bào)告指出。

不過招商證券（香港）的報(bào)告則反駁了這一觀點(diǎn)，分析師以去年融創(chuàng)收購西山壹號(hào)項(xiàng)目為例，雖然融創(chuàng)凈負(fù)債率水平因?yàn)檫@筆收購而在2011年下半年有所上升，但事后證明，這一項(xiàng)目的銷售為集團(tuán)提供了充裕的現(xiàn)金流支持，并進(jìn)一步優(yōu)化了整體現(xiàn)金流狀況。

“反觀假設(shè)公司2011年下半年不進(jìn)行這一37.5億元的土地儲(chǔ)備，公司凈資產(chǎn)負(fù)債率將僅為33.7%。雖表面看風(fēng)險(xiǎn)降低，但從融創(chuàng)而言將可能不能享受財(cái)務(wù)杠桿帶來的股東回報(bào)，大量貨幣資金閑置負(fù)面影響公司的經(jīng)營(yíng)效率。”

銷售攻堅(jiān)戰(zhàn)

高負(fù)債背景下，銷售成為融創(chuàng)保障現(xiàn)金流安全的重中之重。孫宏斌曾總結(jié)綠城的問題：不在負(fù)債而在銷售。

融創(chuàng)營(yíng)銷中心總經(jīng)理張強(qiáng)近期在一個(gè)論壇上表示，銷售出身的孫宏斌曾將順馳的教訓(xùn)歸結(jié)于三方面：一是房地產(chǎn)企業(yè)必須管理好現(xiàn)金流，管理不好現(xiàn)金流，企業(yè)就有問題；二是，無論多大的開發(fā)商，它也許進(jìn)了20個(gè)城市或者50個(gè)城市，但是它的利潤(rùn)來源可能只是少數(shù)城市，并不是每個(gè)城市都賺錢；三是進(jìn)入太多城市，管理就會(huì)存在隱患。

而融創(chuàng)目前的思路正是建立在對(duì)順馳教訓(xùn)的反思之上。

對(duì)于有觀點(diǎn)質(zhì)疑融創(chuàng)只在京津滬渝以及蘇南等少數(shù)城市發(fā)展是否能夠做大規(guī)模的質(zhì)疑，張強(qiáng)認(rèn)為：“我們選的這些城市經(jīng)濟(jì)總量比較大。在京津滬渝和蘇南這幾個(gè)城市發(fā)展拿地不用擔(dān)心消化量有問題，你去了30個(gè)城市不代表每個(gè)城市都能夠賺錢，也不能代表每個(gè)城市單盤能力都很強(qiáng)。我們的戰(zhàn)略就是聚焦少數(shù)城市，把每個(gè)城市做深做精，讓每個(gè)單盤項(xiàng)目都可以出來現(xiàn)金流和利潤(rùn)。”

對(duì)于做高端住宅的融創(chuàng)，銷售的風(fēng)險(xiǎn)還在于是否能夠找到足夠大的客戶群。有人曾質(zhì)疑，為什么綠城賣不掉的房子，融創(chuàng)有信心賣掉？

“我們理解的高端精品不是只做1%的客戶群。像綠城做的是3%或者5%的人群，而融創(chuàng)高端精品的人群一般定位在20%~25%，它不是絕對(duì)意義上的高端，但是它并不妨礙有些項(xiàng)目追求5%的客戶群。”張強(qiáng)介紹。

張強(qiáng)同時(shí)透露，融創(chuàng)有一個(gè)核心的目標(biāo)，只要在售的項(xiàng)目最低指標(biāo)是20億，同時(shí)對(duì)銷售人員有一套嚴(yán)格的考核。

今年以來，融創(chuàng)在銷售方面的表現(xiàn)可圈可點(diǎn)。截至10月底，融創(chuàng)中國累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額已經(jīng)達(dá)到274億元，同比增長(zhǎng)70%，這或許也是孫宏斌提前將明年銷售目標(biāo)定在400億的底氣所在。