前不久，綠地集團與江西上饒市城市投資開發(fā)集團有限公司簽約，雙方將共同開發(fā)建設(shè)上饒老火車站改造城市綜合體項目。項目總投資120億元，建設(shè)周期3至5年，總建筑面積200萬平米，主樓高230米。

據(jù)本報記者統(tǒng)計，這是今年以來，綠地集團投資的第17個超高層項目。其累計投資總額1000億元以上，在建規(guī)模達到4700萬平方米。綠地正以一種狂奔的速度和勇氣，對賭中國三四線城市的未來。

綠地豪賭的背后，無法掩蓋的，是過量城市綜合體建設(shè)的隱憂。

小城的瘋狂

綠地的對賭到底有多瘋狂？

以上述江西上饒市的投資為例。綠城上饒城市綜合體項目所在的信州區(qū)（市政府所在地），人口只有39萬，其中城區(qū)人口21萬，2011年財政總收入首次突破10億元大關(guān)，完成10.18億元。按照綠地該項目120億元的投資規(guī)模，幾乎相當于再造一個小上饒市（信州區(qū)）。

這只是綠地瘋狂擴張的一角。

記者整理資料發(fā)現(xiàn)，今年7月以來，綠地集團先后在經(jīng)濟尚不發(fā)達的三四線城市，如寧夏銀川，河南鄭州、開封、新鄉(xiāng)，遼寧本溪，湖北荊州，江西南昌等，啟動一批重大城市綜合開發(fā)項目，總開發(fā)面積達1500萬平方米，總投資額超過1000億元。其中包括：銀川閱海灣中央商務(wù)區(qū)地標型雙子座城市綜合體、鄭州綠地新都會綜合體、開封綠地國際金融城和新鄉(xiāng)綠地生態(tài)新城項目、荊北新區(qū)高鐵站前大型城市綜合體項目，以及沈本新城大型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合體等等。

除了上述這些三四線城市，綠地所布局的一二線城市，也在追加投資。而這些城市正面臨城市綜合體過剩的問題。

7月31日，成都綠地中心開工。該項目位于成都東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)，占地面積449畝，規(guī)劃總建筑面積約138萬平方米，總投資額120億元，其最高樓達468米，建成后將成為西南第一高樓。

但未來的“西南第一高樓”，只是看上去很高大。數(shù)據(jù)顯示，2012年成都市在建的城市綜合體項目有19個。其中，3個項目將于2016年、2017年竣工，其余16個項目集中在2012-2015年期間竣工，加上現(xiàn)已運營的項目，至2017年，成都的城市綜合體項目將達到24個。而綠地中心

預計建設(shè)時間為4年半，這意味著，其建成之日即面臨激烈的招商和運營挑戰(zhàn)。

在綠地中心所在的成都東部新城內(nèi)，目前常住人口僅幾十萬，即使到2017年人口能達到100萬，總建筑面積138萬平方米的綠地中心也夠新城人好好消化了。

綠地模式的支撐力

由于綠地集團沒有上市，其資金狀況很難查清，盡管很多業(yè)內(nèi)人士一再對綠地的資金鏈表示擔憂。據(jù)綠地集團2012年1月18日公布的經(jīng)營業(yè)績顯示，2011年綠地集團實現(xiàn)業(yè)務(wù)經(jīng)營收入超過1830億元，其中，房地產(chǎn)銷售和經(jīng)營收入是集團的主要收入來源。

近幾年的超高層計劃表明，綠地集團董事長張玉良在商業(yè)地產(chǎn)有著巨大的野心。

張玉良今年7月曾對外透露，綠地已經(jīng)把40%的開發(fā)量放在商業(yè)地產(chǎn)上，目前在建面積4500萬平方米，已建面積達到3000萬平方米。加上三季度開工的項目，在建面積則超過4700萬平方米。按照張玉良的規(guī)劃，2012年，綠地商業(yè)地產(chǎn)投資額將達1500億元。

然而，綠地以城市綜合體為主的商業(yè)地產(chǎn)龐大投資，重要的資源來源仍不得不依賴住宅銷售收入。據(jù)CRIC研究中心公布的數(shù)據(jù)，2012年度前三季度綠地集團銷售額為725億元，位居全國房企第四名。其中，住宅銷售仍為主體。

綠地激進的擴張戰(zhàn)略，以何者作為支撐的籌碼？

蘭德咨詢總裁宋延慶在接受記者采訪時稱，綠地的超高層開發(fā)模式，之所以受到地方政府歡迎，是因為該模式滿足了地方政府政績的需求。“超高層具有第一效應(yīng)，可以滿足三四線城市升級的需要。反過來，這種模式也可以提高綠地談判的話語權(quán)。”

中國房產(chǎn)信息集團研究中心總經(jīng)理陳嘯天認為，綠地的超高層模式，本質(zhì)是在對賭中國經(jīng)濟以及城市化高速發(fā)展的未來。隨著時間的推移，這些城市綜合體可能會隨著經(jīng)濟向好而增值。另外，動輒百億的固定資產(chǎn)投資，也可以撬動更多的融資。

不過，有不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，綠地如此瘋狂擴張，風險也很大，一旦經(jīng)濟形勢或者城市化進程沒有預期的好，綠地可能就會遭遇可怕的風險。城市綜合體的寫字樓、酒店、購物中心，不是建完就萬事大吉，運營最關(guān)鍵。領(lǐng)導任期到了走人，留下巨量鋼筋水泥體就對當?shù)爻鞘惺欠N長遠傷害。