據(jù)中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)報(bào)道，有錢拿地，無(wú)處融資成了當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)的寫實(shí)。

2012年9月初，萬(wàn)科以51億元的購(gòu)地金額繼續(xù)領(lǐng)跑土地市場(chǎng)，粗略計(jì)算，其今年前8月累計(jì)購(gòu)地金額已達(dá)135億元。和萬(wàn)科豪擲幾十億“囤地”相比，首開(kāi)的融資之路似乎沒(méi)有那么順利。

8月中旬，首開(kāi)股份公布公告稱，2012年6月13日，經(jīng)首開(kāi)股份董事會(huì)審議批準(zhǔn)，公司擬向吉林信托申請(qǐng)發(fā)行23億元信托貸款。截至目前已成功發(fā)行8億元�，F(xiàn)經(jīng)雙方協(xié)商，決定中止后續(xù)信托發(fā)行工作，不再申請(qǐng)剩余15億元信托貸款。

之后，首開(kāi)方面解釋，“由于吉林信托方面未能按期籌集到相應(yīng)資金而無(wú)法提供后續(xù)貸款，首開(kāi)股份將通過(guò)其他渠道籌得項(xiàng)目所需資金。”然而不可否認(rèn)的是，信貸收緊情況下，房企在把信托作為主要融資渠道的同時(shí)，也必然承擔(dān)著其可能隱含的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

舉債信托

6月14日，首開(kāi)股份向吉林信托申請(qǐng)發(fā)行23億元信托貸款的計(jì)劃，期限不超過(guò)兩年，由控股股東北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司提供第三方連帶責(zé)任保證擔(dān)保。產(chǎn)品發(fā)行兩個(gè)月后，吉林信托募集到8億元資金。但隨后，首開(kāi)集團(tuán)發(fā)表聲明表示，中止后續(xù)信托發(fā)行工作。

市場(chǎng)普遍猜測(cè)，首開(kāi)集團(tuán)或?qū)⒁呀?jīng)有充足現(xiàn)金流。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者從其近期在金融市場(chǎng)的融資活動(dòng)獲悉，進(jìn)入2012年，首開(kāi)股份通過(guò)銀行貸款、信托融資等渠道進(jìn)行融資。3月8日，首開(kāi)股份向平安信托申請(qǐng)總額不超過(guò)20億元的信托貸款；以及向建信信托申請(qǐng)5億元信托貸款。同時(shí)，為旗下?lián)P州首開(kāi)衡泰置業(yè)的8.2億元銀行貸款追加土地抵押4.1億元。6月6日，首開(kāi)股份為合營(yíng)公司海景公司向吉林信托申請(qǐng)項(xiàng)目貸款6億元，期限兩年，首開(kāi)股份提供擔(dān)保3億元。

粗略計(jì)算，前8個(gè)月首開(kāi)集團(tuán)融資資金達(dá)50多億元。“對(duì)資金的需求，永遠(yuǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)面臨的問(wèn)題，當(dāng)前來(lái)看，發(fā)行信托計(jì)劃可能是房企融到資金的一個(gè)捷徑。”用益信托研究員岳婷認(rèn)為。

首開(kāi)集團(tuán)財(cái)報(bào)顯示，截至2012年上半年，首開(kāi)股份實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回籠14.12億元，資產(chǎn)負(fù)債率為78%，公司賬面共有貨幣資金余額近85億元，較年初下降了14.78億元，而流動(dòng)負(fù)債達(dá)到218.24億元，其中短期借款和一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債為96.88億元。

既然首開(kāi)集團(tuán)對(duì)資金的需求并未減弱，那么為何中止信托計(jì)劃？首開(kāi)股份董秘王怡在此前采訪表示，主要原因由于吉林信托方面未能按期籌集到相應(yīng)資金而無(wú)法提供后續(xù)貸款。吉林信托相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“募集資金主要來(lái)自于受托人，其他問(wèn)題不太清楚。”

對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)信托與基金研究所所長(zhǎng)邢成認(rèn)為，信托公司募集資金都是彈性的，一般都分期募集，每期需要達(dá)到什么樣的標(biāo)準(zhǔn)，信托計(jì)劃書有約定，只有達(dá)到募集規(guī)模才能繼續(xù)。當(dāng)前來(lái)看，產(chǎn)品出現(xiàn)中止的現(xiàn)象也是正常的。“可能是信托公司對(duì)市場(chǎng)判斷有誤，產(chǎn)品得不到投資者的認(rèn)可，達(dá)不到預(yù)期。”

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2012年以來(lái)，國(guó)內(nèi)30家房地產(chǎn)上市公司目前共發(fā)行有118個(gè)項(xiàng)目，金額達(dá)到630億元。在發(fā)行項(xiàng)目方面，萬(wàn)科、陽(yáng)光城發(fā)行數(shù)量分別達(dá)到10個(gè)和9個(gè)，其中包括萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、綠城等單一公司的信托產(chǎn)品發(fā)行量超過(guò)了50億元。

兌付風(fēng)險(xiǎn)

隨著房企巨大的融資需求，房地產(chǎn)信托也出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)表明，2011年，房地產(chǎn)信托余額達(dá)到了6882億元，整個(gè)信托業(yè)資產(chǎn)總額達(dá)到了4.8萬(wàn)億元。

在岳婷看來(lái)，房地產(chǎn)信托總量增加背后卻是其風(fēng)險(xiǎn)集中的爆發(fā)點(diǎn)。國(guó)泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度到期兌付規(guī)模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。保守計(jì)算，2012年全年需要兌付的房地產(chǎn)信托規(guī)模為1759億元。其中7月份為今年年度高峰，達(dá)到504億元。

高和投資副總陳方勇在接受記者采訪時(shí)表示，如果政府在三季度調(diào)控仍沒(méi)有放松，信托產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)暴露。“目前看來(lái)，一二季度的風(fēng)險(xiǎn)可以借調(diào)公司以前積累的資產(chǎn)進(jìn)行化解，但是三季度以前資產(chǎn)借用的機(jī)會(huì)較小，企業(yè)現(xiàn)金流壓力增大，困難將加大。”

在陳方勇看來(lái)，今年三季度到明年這段時(shí)間，如果政策沒(méi)有放松，或者有些公司不集中降價(jià)，就可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。“主要會(huì)出現(xiàn)在一些小型的房地產(chǎn)企業(yè)，因?yàn)榇蟮钠髽I(yè)仍然有騰挪的空間，短期的壓力相對(duì)較小。”

用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，7～9月份到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多是最近兩年發(fā)的。但是對(duì)于即將出現(xiàn)的兌付風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司不可避免地要承受一些壓力，而對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)的化解，房地產(chǎn)基金或?qū)⒊蔀槲磥?lái)的一種補(bǔ)充。

諾亞財(cái)富首席研發(fā)官連凱告訴記者，相較于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，房地產(chǎn)私募投資基金可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)信托的不足：一是周期較長(zhǎng)，通常在5年以上，可以跨越經(jīng)濟(jì)周期；二是一旦跨越經(jīng)濟(jì)周期，則投資項(xiàng)目未必選定某個(gè)具體項(xiàng)目，而是建立儲(chǔ)備項(xiàng)目池，所有符合條件的項(xiàng)目都進(jìn)入儲(chǔ)備項(xiàng)目池。在有交易對(duì)手、有備選項(xiàng)目的情況下，可以先募集基金，找到符合條件的項(xiàng)目，即可迅速出資。

融資饑渴

“在銀行信貸收緊的宏觀背景下，企業(yè)轉(zhuǎn)而通過(guò)信托渠道融資，投資于實(shí)體領(lǐng)域的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品在一定程度上成了偽貸款。”普益財(cái)富信托研究員范杰分析。

信托充當(dāng)“偽貸款”，一定程度上和央行信貸政策調(diào)整有關(guān)。

2010年以來(lái)，央行已累計(jì)加息四次，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。各大商業(yè)銀行的貸款規(guī)模受限，尤其是房地產(chǎn)貸款更是受到了嚴(yán)格限制。

9月11日，央行公布的8月金融數(shù)據(jù)顯示，2012年前八個(gè)月委托貸款7152億元，同比少增2517億元。而同期社會(huì)融資規(guī)模為10.07萬(wàn)億元，同比增6915億元。

銀行開(kāi)發(fā)貸款門檻越來(lái)越高，房企來(lái)自于銀行的信貸規(guī)模越來(lái)越小。

2012年1~8月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源59714億元，同比增長(zhǎng)9.1%,從8月份單月數(shù)據(jù)來(lái)看，單月資金來(lái)源8881.86億元，同比上升29%，是今年至今為止最大漲幅。地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占比較大的國(guó)內(nèi)貸款和其他資金同比增速顯著回升，是資金來(lái)源總體同比上升的主要原因。

“在各種渠道收緊的情況下，房企只有從房地產(chǎn)信托融得資金，才能保證其資金鏈條的穩(wěn)定。”北京銀行一位理財(cái)師對(duì)記者直言。

2012年8月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單月投資6913.52億元，同比增長(zhǎng)17.02%，較7月份的9.64%大幅上升。2012年1~8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)累計(jì)投資43688億元，同比增長(zhǎng)15.6%，累計(jì)開(kāi)發(fā)增速雖仍較2011年同期下降17.6個(gè)百分點(diǎn)，但由于8月份單月投資增速較高，帶動(dòng)累計(jì)投資增速年內(nèi)首次止跌微升，預(yù)計(jì)三四季度投資增速繼續(xù)筑底。