自房地產(chǎn)調(diào)控以來，從最初的廣東中山到眼下的珠海限價政策暗松，各方博弈不斷。國家統(tǒng)計局有關房價上漲城市數(shù)猛增三倍的數(shù)據(jù)公布后，市場對調(diào)控政策加碼的擔憂加重，以致股市波動，猜測紛紛。上半年稍有好轉的地產(chǎn)板塊，面對政策預期轉向，下半年又將何去何從?

政策預期悲觀地產(chǎn)股受驚跳水

昨日，國家統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)一公布，房地產(chǎn)股聞風跳水，金地集團、首開股份等個股盤中一度跌停，尾盤雖然有收回，但“招保萬金”等龍頭地產(chǎn)股跌幅均在3%以上。分析人士認為，“地王”頻出和房價回暖的消息可能會刺激管理層再度收緊房地產(chǎn)調(diào)控的力度，由于對政策預期悲觀，導致在本輪回調(diào)中一直強勢獨立于大盤的地產(chǎn)股放量大跌。

昨日，資金紛紛逃離地產(chǎn)股，盡管尾盤收回部分失地，但龍頭股“招保萬金”跌幅均在3%以上。金地集團盤中一度跌停，尾盤略有回升，收跌8.86%;萬科盤中一度大跌5.82%，收跌3.78%;招商地產(chǎn)盤中最大跌幅6.98%，收跌3.45%;保利地產(chǎn)盤中最大跌幅為8.89%，收跌4.85%。

此前由于市場預期樓市調(diào)控政策不再加碼，地產(chǎn)股在本輪股市調(diào)整中逆勢創(chuàng)出新高。自5月8日以來，大盤節(jié)節(jié)敗退，上證綜指從2413點一路下跌，距離前期底部2132點僅有一步之遙，多只題材個股甚至下跌30%。但地產(chǎn)股卻逆勢創(chuàng)出新高，申萬地產(chǎn)指數(shù)同期僅下跌2.1%。地產(chǎn)板塊的龍頭個股如萬科、招商地產(chǎn)、金地集團、保利地產(chǎn)均創(chuàng)自去年11月份以來新高。

市場分析人士認為，導致地產(chǎn)股昨日大跌的兩大原因是，政策預期再度悲觀與強勢股補跌所致。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)加劇了市場和房產(chǎn)商對調(diào)控政策再度收緊的擔憂。

深圳一位資深私募人士表示，短期來看，前期在地產(chǎn)板塊抱團取暖的資金正在涌出，地產(chǎn)股頂部已現(xiàn)，長期來看，限購限貸短期難松，這將限制行業(yè)整體增速，同時政策調(diào)控加碼的預期將再度激起觀望氣氛，剛剛回暖的房地產(chǎn)銷售量可能受到壓制。

地產(chǎn)股短期承壓強勢股回調(diào)

“主要還是對調(diào)控的擔憂。”一位地產(chǎn)行業(yè)研究員向記者表示，昨日地產(chǎn)股的下跌主要是近期地產(chǎn)行業(yè)的回暖，引發(fā)調(diào)控憂慮;加上市場比較弱，強勢股開始回調(diào)，地產(chǎn)股前期累積了較多漲幅，補跌的動力比較足。

“從市場層面的因素看，今年以來投資者對房地產(chǎn)行業(yè)放松有較大預期，因此地產(chǎn)行業(yè)估值今年上半年得到明顯提升，目前籌碼都比較集中，也存在一部分獲利盤。”前述地產(chǎn)行業(yè)研究員表示，這一波地產(chǎn)估值修復性上升后，因為行業(yè)進入整合階段，小公司基本沒什么看頭，都集中在大公司，導致行業(yè)稍微有點波動就出現(xiàn)多殺多。

對于此次房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師指出，整體上看，6月份房地產(chǎn)銷售量增長減緩而銷售價格有明顯上升。價格的上升加大市場對房地產(chǎn)調(diào)控的擔心，短期對股價產(chǎn)生壓力。預計7月份銷售價格保持上升的勢態(tài)，但幅度不會太大。下半年改善型需求份額將逐漸擴大，改善型需求有修復的需求，應積極關注下半年銷售出現(xiàn)上升后帶來估值提升的機會。

對于后期地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)，機構較為謹慎，認為房價小幅上行后，因憂慮政策調(diào)控，短期內(nèi)地產(chǎn)股估值將受壓制。中銀國際認為，7月份作為行業(yè)淡季，推盤量將有所回調(diào)，但是隨著信貸寬松以及購房者心理預期的改變，剛需及改善性需求已經(jīng)迎來再次入市的高峰，預計7月成交將環(huán)比下降，但呈現(xiàn)淡季不淡的態(tài)勢。

從政策方面看，近期成交的持續(xù)回暖帶動了價格略有回升，6月份土地市場回暖而出現(xiàn)了多地地王也將促使房價有一定的上漲壓力，這將迫使調(diào)控政策的進一步收緊。近期而言，雖有成交回暖，但價格上漲壓力而帶來的政策有限度收緊也確實將在短期內(nèi)壓制地產(chǎn)股估值的提升，仍然建議重點關注行業(yè)龍頭公司和快周轉、低價走量的二三線地產(chǎn)股。但長期來看，限購限貸短期難松，這將限制行業(yè)整體增速，同時價格的實質性下跌對于房企的毛利率將有所侵蝕，并在未來一年內(nèi)將有所體現(xiàn)，因此對板塊看法謹慎。

房產(chǎn)商猜測可能再推緊縮新政

當部分大中城市房價上漲局面在6月形成的時候，樓市政策風向也將趨于明朗。

一位接近決策部門的權威人士透露，房地產(chǎn)市場將迎來新的“大檢查和整頓”期，以抑制房價上漲局面。雖然該人士未透露具體政策內(nèi)容，但有消息稱，部分銀行已經(jīng)開始在窗口指導下，進一步收緊房地產(chǎn)公司的各類貸款，以防止房企流動性回暖過快，產(chǎn)生過熱投資。而一些城市規(guī)避限購限價政策的擦邊球作法，也可能在整頓范圍之內(nèi)。

該人士稱，在今年2季度，各部委對樓市政策“該緊還是該松”尚持有分歧意見，但是到了6月數(shù)據(jù)出臺，各方已對進一步收緊樓市政策達成一致。“估計很快就會有正式的表態(tài)和動作出來。”上述人士稱。

其實，就在6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)出臺前數(shù)日，樓市“政策恐慌”情緒已在蔓延。經(jīng)了解，6月以來，國務院多個調(diào)研機構加緊對房地產(chǎn)展開調(diào)研，希望解答“為何如此嚴厲的限購政策下，房地產(chǎn)成交和價格還在上漲?”同時研究“一旦房價繼續(xù)上漲，政策該如何應對”。

7月，人民日報罕見連發(fā)三篇文章，稱應繼續(xù)堅定執(zhí)行房地產(chǎn)宏觀調(diào)控。在樓市回暖的前提下，號召央企帶頭落實房地產(chǎn)調(diào)控“不搶地王”，并稱放松房地產(chǎn)調(diào)控“后果嚴重”。

于是，房地產(chǎn)企業(yè)開始猜測緊縮性新政到來的可能性。“我們的盤賣得很好，但是希望低調(diào)再低調(diào)，誰觸動了政府的敏感神經(jīng)，誰就是在為政府再調(diào)控加碼。”一家大型香港上市房企高層表示。

穩(wěn)增長政策下防房價借機上漲

最近北京“地王”再現(xiàn)，深圳等地零星重現(xiàn)“排隊購房”現(xiàn)象，上海、杭州、海南等多地樓市成交量有所放大——借助樓市新“變數(shù)”，房價即將“反轉”之聲漸起。

如今房價會不會“觸底反轉”?新的形勢下樓市走勢如何?市場博弈雙方誰能勝算?有關樓市的預期牽動人心。

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，6月份以來，部分一二線城市新建商品住宅成交量創(chuàng)下新高。20個重點城市上半年成交量同比增長17%，其中6月成交量與2010年調(diào)控以來最高點持平，與2009年高點僅相差15%。

樓市“回暖”引發(fā)多方博弈。市場上有人熱炒房價即將“反轉”，網(wǎng)上驚現(xiàn)“新一輪房價快速上漲正拉開帷幕”，部分消費者甚至“恐慌性入市”，未來樓市調(diào)控面臨復雜形勢。

記者追蹤發(fā)現(xiàn)，憑借宏觀政策由“控物價”轉向“穩(wěn)增長”之機，一些地方政府流露出加快為樓市“松綁”的跡象，試圖盡快扭轉“土地財政”收入下滑現(xiàn)狀。

近期，一些“限購”城市的高檔房和豪宅銷售有所活躍，“多數(shù)應屬于‘限購’對象。有些地方監(jiān)管部門對此睜一只眼、閉一只眼。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭如是說。

一些被曝光的案例顯示，部分城市對涉及違規(guī)騙取購房資格的開發(fā)商、中介和個人，實際上采取默許態(tài)度。

對于這種“復雜局面”，國土資源部有關機構近日發(fā)布第二季度全國主要城市地價監(jiān)測報告稱，“在宏觀政策調(diào)整與堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，地方政府出臺微調(diào)政策情況下，市場預期出現(xiàn)一些變化，房地產(chǎn)市場再次進入敏感階段。”

“如果房價再來一輪大漲，后果會很嚴重。”�？谑忻窭顣詭r說，“不能中斷房地產(chǎn)調(diào)控。那樣房價必然會報復性反彈，購房自住的市民根本無法承受。”

針對消費者的疑慮，住建部等四部委最近頻頻釋放樓市調(diào)控不動搖的信號，有關部門領導也一再強調(diào)繼續(xù)實施嚴格的房地產(chǎn)調(diào)控政策。

“在‘穩(wěn)增長’政策下，樓市調(diào)控的變化只是更加重視剛性需求，抑制投機性需求的政策沒有改變。”顧云昌等專家說。

有關專家表示，在保增長的基調(diào)下要捍衛(wèi)調(diào)控成果，必須加快建立房地產(chǎn)市場調(diào)控的長效機制。例如房產(chǎn)稅改革應該加快，城市住房信息聯(lián)網(wǎng)工作也應該加快。