“央行已經(jīng)正式給出答復，房貸沒有變化，這一點在這一次下調(diào)基準利率和擴大存貸款利率浮動區(qū)間當中已經(jīng)重申過，媒體有些過度解讀。”6月26日，中國人民銀行上海總部副主任凌濤在2012年陸家嘴論壇新聞發(fā)布會上，對近期部分地區(qū)首套房貸款利率下調(diào)傳聞予以回應。

盡管中央對于樓市嚴控政策口徑仍未松口，但地方樓市松動政策卻已陸續(xù)“暗度陳倉”。今年一季度以來，多個省市地區(qū)的公積金政策陸續(xù)調(diào)整，最高貸款金額、住房抵押貸款時限、繳存額度等方面進一步予以放松。

“從管理層對房地產(chǎn)調(diào)控最新的表態(tài)來看已是明緊暗松，從相關(guān)媒體報道的降低首付、支持首套自住、支持成品房精裝修等舉措也能感受到松綁房地產(chǎn)同樣采取了‘悶聲大發(fā)財’的調(diào)控藝術(shù)。”天弘基金在三季度投資策略報告中指出。

此外，一線城市“饑餓游戲”效應下的剛需爆發(fā)，亦直接帶動二季度樓市成交量穩(wěn)步回升。根據(jù)統(tǒng)計局公布的1到5月全國房地產(chǎn)市場運行情況，1-5月商品房銷售面積同比下降12.4%，其中5月單月降幅為9.3%，較4月單月12.8%的跌幅進一步減��；銷售額同比下降9.1%，較前4個月收窄了2.7個百分點。

國內(nèi)房地產(chǎn)市場再次步入“春天”？

松動政策“暗度陳倉”

上半年經(jīng)濟下滑狀況超預期，客觀上已經(jīng)倒逼房地產(chǎn)投資重新拉動經(jīng)濟增長。國泰君安近期出具的一份報告指出，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟影響重大。最近五六年來房地產(chǎn)投資占GDP的平均比重為10%。

此外，房地產(chǎn)投資會帶動住房消費、建材和家具家電等耐用消費品需求增加。當2012年房地產(chǎn)投資增速從2011年的28%下降到12%時，對GDP拉動增速已減緩1.6個百分點。

“地產(chǎn)調(diào)控政策在去年10月已經(jīng)轉(zhuǎn)向，溫總理提出的穩(wěn)增長最主要還是要通過投資拉動，而房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的拉動作用顯著。隨著房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)下降，其對經(jīng)濟拉動作用也隨之下滑，對財政收入的貢獻也下降，因此中央及地方政策趨松的態(tài)勢將更為明確。”國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)研究員表示。

從地方政府財政方面來看，目前各地方政府尚未擺脫“土地財政”，由此在地方債務約束的條件下，未來地產(chǎn)調(diào)控逐步松綁或為大幾率事件。

根據(jù)國泰君安統(tǒng)計，國內(nèi)16個城市2009到2011年三年土地出讓金占財政收入平均比重高達63%。受土地市場低迷影響，2011年上述城市土地金占財政收入比重大幅下滑至52%。16個城市中，除蘇州、沈陽、重慶、深圳外，其余城市比重均下降，其中大連、武漢、廈門、寧波等二線城市下降最為明顯。

對此，博時基金宏觀策略部總經(jīng)理魏鳳春指出，“在中央決策層給出明確的信號之前，地方政府并不敢彰顯偏激的政策意圖。在房地產(chǎn)政策上，地方政府更會避免與中央沖突，上海的限購收緊即是一例。然而，即使政策仍然是重要的力量，由于財政的力不能支，這一力量顯然也沒有想象的大。”

與此相對應，今年年初以來，伴隨地方財政壓力愈發(fā)難以抑制，在中央允許范圍內(nèi)的地方樓市微調(diào)政策頻出，集中在下調(diào)首套房貸款利率、降低普通住房界定標準、放松公積金貸款限額等扶持“剛需”購房的政策措施上。

其中，武漢、鄭州、南昌等多省市地區(qū)通過上調(diào)公積金貸款額度、增加貸款期限、下調(diào)貸款首付比例、放寬申請條件(包括申請貸款的時間限制放松；對申請人收入條件放寬)、上調(diào)繳存額度、貸款貼息等方面對公積金政策予以松綁，刺激群眾買房欲望。

對于后續(xù)樓市政策的調(diào)整，天弘基金分析認為：“目前一線城市略有回暖，但行業(yè)普遍仍處低迷狀態(tài)，二三四線城市投資、拿地仍未恢復。我們測算2012年地方政府財政缺口高達4.8萬億元，在財政壓力持續(xù)增大的時期，我們認為地方具有足夠的動力進行合理的政策修正。”

而前述國泰君安房地產(chǎn)研究員也表示，未來可能有更多的城市將對類似提高公積金貸款額度、提高普通住宅標準之類的不違反中央調(diào)控基調(diào)的地方政策進行微調(diào)、預調(diào)，特別是符合剛需類利益的，變相以稅費等作為調(diào)整手段。通過降低剛需購房者的購房成本，提高剛需盤的需求。

購房火爆現(xiàn)象再現(xiàn)

伴隨樓市價格整體回落，一二線城市中長期壓抑的購房剛需得到報復性釋放，直接推動近期樓市成交量持續(xù)回暖。

統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，1-5月商品房銷售面積同比下降12.4%，其中5月單月降幅為9.3%，較4月單月12.8%的跌幅進一步改善；銷售額同比下降9.1%，較前4個月收窄2.7個百分點。

6月27日，記者在金隅股份北京大興的“I立方”項目樓盤現(xiàn)場了解到，盡管該樓盤第一期

尚未開盤，但排隊等待搖號的人群已經(jīng)排到700多號。

“很火爆，才兩個星期排隊等待搖號購房的人已經(jīng)由70多名排到700多名了。”該樓盤一位銷售人士告訴記者，“我們本來準備上周末開盤，但由于等待搖號的數(shù)量大幅超過預期，前期準備的樓盤遠遠不夠，只得上周緊急跟總部溝通調(diào)出新房源，開盤時間也被推遲了，現(xiàn)在時間都還未定。”

金隅樓盤的火爆現(xiàn)象并非偶然。記者在其周邊龍湖地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等樓盤項目現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，前往咨詢樓盤情況的人們絡繹不絕，開發(fā)商準備的座椅已經(jīng)遠遠不夠，許多人只得站在周邊等位。

在此輪樓市整體回暖過程中，一線地產(chǎn)股5月成交量同比大幅回升，再度領(lǐng)跑全行業(yè)。其中，萬科A5月共完成銷售面積102.5萬平方米，同比增長26.5%，環(huán)比增33.6%；保利地產(chǎn)完成簽約面積91.65萬平方米，同比增長48.46%，簽約金額107.68億元，同比增長45.40%；金地集團完成簽約面積24.8萬平方米，同比增加70.5%，簽約金額30.4億元，同比增長46.3%；而招商地產(chǎn)截至6月初也實現(xiàn)簽約銷售123億，其中認購金額達140億，已完成年內(nèi)銷售目標210億的58%，銷售情況亦較為理想。

“從數(shù)據(jù)上看，當前房地產(chǎn)銷售量已有三個月左右的持續(xù)放量，降息亦會推動‘剛需’入市的規(guī)模，這在地產(chǎn)鏈條上，開發(fā)商要持續(xù)拿地的動力是地價下降、銷量持續(xù)放量與房價上漲三因素中已經(jīng)具備了初步的條件。”天弘基金指出。

“而市場此前對于開發(fā)商的拿地動力及新開工判斷比較悲觀，因此伴隨銷量的提升，既表明地方政府房地產(chǎn)調(diào)控暗松的力度較大，也意味著一旦下半年開發(fā)商有拿地苗頭出現(xiàn)，市場的預期將會出現(xiàn)明顯的轉(zhuǎn)變。”

房價再度上漲

值得注意的是，一二線城市剛性需求的報復性釋放亦帶動房價再現(xiàn)抬頭趨勢。根據(jù)中金公司5月全國重點城市樓市監(jiān)控報告，5月中部地區(qū)銷售回暖較為明顯，單月銷售金額同比由上月的下降15.1%回升至增長6.8%，但西部地區(qū)單月銷售則由上月的上升0.8%轉(zhuǎn)為下跌4.4%。

其中，銷售回暖主要集中在一二線城市，西部區(qū)域、三四線城市市場未見明顯好轉(zhuǎn)。銷售均價5869元/平米，同比增長3.8%，5月單月售價環(huán)比增長4.4%，其他各區(qū)域均價環(huán)比上升在4%~6%之間，連續(xù)第二個月環(huán)比回升，房價再現(xiàn)抬頭趨勢。

記者在保利地產(chǎn)位于北京大興的“保利春天里”樓盤現(xiàn)場了解到，該項目樓盤5月共兩次開盤，但前后均價已經(jīng)每平米相差200元，而自今年年初以來，該樓盤均價更由11000元/平米左右，一路攀升至13300元/平米。

盡管該樓盤價格已較前期有大幅提升，卻并未阻擋前往咨詢者的購房熱情。“我們準備買房用作婚房，即使開盤時漲價也準備買，再不買以后價格會更貴。”售樓現(xiàn)場一對新婚夫妻告訴記者。

事實上，在政策放松的刺激下，剛需后續(xù)仍存在較大釋放空間。央行6月20日公布的第二季度儲戶調(diào)查報告數(shù)據(jù)顯示，未來一季度，消費者除了對房價繼續(xù)下探的信心降低外，購房意愿也開始上升。未來3個月內(nèi)準備購房的居民占15.7%，較上季提高1.6個百分點，達到兩年來的最高點。

“我們認為在政策放松預期下，剛需入市預期穩(wěn)定。我們草根調(diào)研顯示在東部一二線城市改善性需求也正在逐步入市，將有效托底銷量。”前述國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)研究員指出。

二級市場上，受益于樓市整體持續(xù)回暖，房地產(chǎn)板塊今年年初至今表現(xiàn)搶眼，累計區(qū)間漲幅已經(jīng)高達20.82%，整體估值大幅回調(diào)。其中，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、萬科A、金地集團等一線地產(chǎn)股股價明顯回升，年初至今漲幅分別達39.33%、40.12%、19.81%、35.25%。