“溫州盛都和散戶這場(chǎng)貌似股權(quán)紛爭(zhēng)的發(fā)生，是樓市泡沫破滅的結(jié)果。”一位身兼三家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司股東的溫州投資界人士分析，在這類股權(quán)融資游戲中，開(kāi)發(fā)商是沖著資金，股東是沖著物業(yè)。“樓市行情好時(shí)，雙方可以結(jié)盟，現(xiàn)在市場(chǎng)不樂(lè)觀，很多原本隱伏的矛盾就陸續(xù)爆發(fā)出來(lái)。”

“這種以股權(quán)形式募集民間借貸的模式，在溫州小微開(kāi)發(fā)商中普遍流行，尤其是在溫州瑞安、樂(lè)清、蒼南等縣市。”據(jù)多位溫州地產(chǎn)界人士介紹，這種融資并不復(fù)雜，行內(nèi)人一般稱之為“投資的資本聯(lián)合模式”。比如，圈子3人到10人不等，根據(jù)項(xiàng)目大小，各人資金500萬(wàn)-1000萬(wàn)元起，每個(gè)投資項(xiàng)目自愿入股，上不封頂。而背后的“資金團(tuán)”則人數(shù)不等，層級(jí)也不等。

房地產(chǎn)商在開(kāi)展這種“類股權(quán)融資”時(shí)，有的選擇和散戶們簽訂資金借貸協(xié)議，有的則會(huì)選擇和大小出資人直接簽訂一份“股權(quán)投資說(shuō)明”。而盛都則要求散戶在交款時(shí)簽署委托建房書(shū)，并向散戶出具一張收款收據(jù)，收據(jù)上注明“1/400”，蓋有盛都公司的公章和公司董事長(zhǎng)的私章。

和股票類似的是，這種直接由房地產(chǎn)商或者相關(guān)負(fù)責(zé)人簽署的憑據(jù)，投資者往往可以在市場(chǎng)上交易。在溫州，這種“股票”稱之為“房票”、“平方票”。一位曾買(mǎi)過(guò)這種“股票”的陳姓投資者告訴記者，通過(guò)房產(chǎn)中介，溫州市場(chǎng)上可以轉(zhuǎn)讓到這些“房票”。

但是它們又不同于真正的股票。“其實(shí)大家心里應(yīng)該都明白，即使有了這張收款收據(jù)，并不代表你就成了公司的真正股東。畢竟市場(chǎng)上還有一個(gè)潛規(guī)則。”

這位“股東”親歷過(guò)的所謂潛規(guī)則是，公司法的規(guī)定為股東人數(shù)設(shè)置了上限，所以這批股東不可能成為開(kāi)發(fā)商的公司股東，而只是一個(gè)私底下的約定。

根據(jù)潛規(guī)則，真正成為股東的，要達(dá)到一定的出資額。而額度根據(jù)開(kāi)發(fā)商組建發(fā)起人自身資金實(shí)力和企業(yè)規(guī)模自行設(shè)置。比如，一般公司股東的出資額會(huì)設(shè)置在300萬(wàn)、500萬(wàn)或上億不等。

當(dāng)然，能成為股東還有的重要因素是根據(jù)發(fā)起人的對(duì)人才或者關(guān)系親疏而決定。由此，民間股權(quán)融資的房企“股東”群體中，往往存在一條層級(jí)式的集資鏈。

事實(shí)上，在當(dāng)年房?jī)r(jià)大幅向上的大勢(shì)下，大多數(shù)小額出資者的真正目的并非想成為公司股東，而是意在物業(yè)。

據(jù)本報(bào)記者了解，盛都在初始之際，與散戶股東之間存在物業(yè)交換的承諾，而并沒(méi)有看到相應(yīng)的公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金分紅的相關(guān)約定材料。

據(jù)盛都的一名“股東”反映，根據(jù)當(dāng)初的承諾，將來(lái)新區(qū)B地塊房屋建成后，股東們可以按照各自的份額分到相應(yīng)面積的商品房和商鋪及車(chē)庫(kù)，就是每股分到60平方米的商鋪和140平方米的商品房及20平方米的車(chē)庫(kù)。

之后，有一部分股東在盛都允許的情況下，將其股票轉(zhuǎn)讓，投資資金通過(guò)市場(chǎng)操作獲利退出。

轉(zhuǎn)讓后，出讓方和受讓方一同到盛都公司辦理更名手續(xù)，即盛都收回出讓方的收款收據(jù)，并開(kāi)具新的收款收據(jù)給受讓方，同時(shí)收取200元的更名費(fèi)用。

“這房票相當(dāng)于初期的‘樓花’，是為了規(guī)避連續(xù)出臺(tái)的限制房地產(chǎn)預(yù)售的政策而演變出來(lái)的。”上述陳姓房企股東說(shuō)。

“樓花”是指未完工的物業(yè)。上世紀(jì)90年代初期，“炒樓花”曾在溫州相當(dāng)盛行。買(mǎi)家在樓盤(pán)落成前花費(fèi)少量訂金訂下房子，獲得房屋認(rèn)購(gòu)書(shū)，之后再將認(rèn)購(gòu)書(shū)轉(zhuǎn)手賣(mài)給他人，賺取差價(jià)。2006年，建設(shè)部規(guī)定商品房樓盤(pán)必須封頂才能買(mǎi)賣(mài)。樓花熱潮得以遏止。然而上有政策，下有對(duì)策，“樓花”被遏止后，又出了這種“房票”，成為開(kāi)發(fā)商籌集前期開(kāi)發(fā)資金的一種金融工具。