商業(yè)地產(chǎn)泡沫破裂帶來的不良后果逐步顯現(xiàn)。上海電子商城的業(yè)主，如今變成了苦主。

曾在2006年打出了“華東地區(qū)電子品牌第一站，打造華東最大的電子批發(fā)采購中心”口號的上海電子商城，如今半壁江山卻變得空空如也。

不少上海電子商城的一期業(yè)主表示，他們5年前以高價(jià)購入的商鋪，從未獲得當(dāng)初開發(fā)商承諾的“高收益”，而一些業(yè)主甚至5年來顆粒無收。

另有鋪主稱，從該項(xiàng)目開盤至今，商鋪?zhàn)饨鹨恢睕]有上漲過，一些商鋪的租金甚至5年間維持著0.42元/平方米/天的低位，且商家入駐率也不樂觀。

部分業(yè)主未見租金回報(bào)

應(yīng)先生向記者反映，他在2006年10月以19萬元左右的總價(jià)購入了上海電子商城1號樓和2號樓的兩間商鋪，其中一間至今沒有任何租金收入，另一間在近兩年的回報(bào)每年僅在2000元左右。

記者了解到，不少在同一時(shí)間購買該項(xiàng)目的業(yè)主，均有類似經(jīng)歷。

趙女士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，她在2006年10月以17萬元的總價(jià)，購得了上海電子商城一間7平方米的商鋪。當(dāng)時(shí)開發(fā)商承諾售后包租3年，每年返租率為總價(jià)的8%。3年總共4萬元左右的包租款，在購房金額中直接予以扣除。也就是說，趙女士最后以13萬元不到的總價(jià)購得了該商鋪。開發(fā)商方面還表示，3年以后商鋪肯定租得出去，而且收益率會高于8%。

應(yīng)先生證實(shí)了上述說法。他表示，開發(fā)商的這種做法確實(shí)吸引了不少購房者。

商鋪多虛位以待

記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，購房者從未獲得開發(fā)商上述承諾的相關(guān)回報(bào)。

據(jù)了解，上海電子商城項(xiàng)目分三期開發(fā)，總建筑面積近50萬平方米。一期項(xiàng)目于2006年10月開盤。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年江橋商鋪的均價(jià)僅在13360元/平方米。以此計(jì)算，一間7平方米的商鋪，總價(jià)應(yīng)在93520元左右，而趙女士的購入價(jià)與此相比，竟要高出整整一倍。就算扣除4萬余元的包租款后，依舊要多付近4萬元。顯然，開發(fā)商當(dāng)時(shí)制定價(jià)格的依據(jù)存疑。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，3年返租只是一種噱頭。開發(fā)商往往提高項(xiàng)目售價(jià)，然后再以返租的名義給予購房者折扣。

此外，業(yè)主也沒有拿到他們期待已久的8%的年收益率。據(jù)趙女士反映，包租期滿后，開發(fā)商方面一家運(yùn)營企業(yè)和她簽訂了一項(xiàng)《托管合同》，以0.42元/平方米/天的租金出租該商鋪。也就是說，趙女士一個(gè)月的租金收入僅為90元，一年的總收入也不超過1100元，年收益率甚至不到0.64%。

記者來到該商城“消費(fèi)類電子館”二樓時(shí)發(fā)現(xiàn)，整個(gè)樓面并沒有看到任何顧客，商家入駐率不到一半。記者初步計(jì)算，有三分之二的商鋪虛位以待。

隨后記者又前往另一棟樓“電子元器件館”。該樓除了底層有一定商鋪已租之外，其余空空如也。

“自從我來到這里做生意，周圍的柜臺就一直是空著的。”“電子元器件館”二樓的一位女店主告訴記者。

鋪位號為“A3079”的一名商鋪店主透露，上述樓盤的包租期一共只有三年，其中兩年的租期向商家提供免租。但在免租期結(jié)束后，這些商家就紛紛“逃離”，商鋪由此成為空鋪。

開發(fā)模式暴露行業(yè)潛規(guī)則

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，低租金并不能改變該盤大量空置的現(xiàn)狀。“別說是2006年，就算現(xiàn)在的江橋，仍處發(fā)展階段，周邊對電子產(chǎn)品的需求嚴(yán)重不足，更何況該項(xiàng)目也未曾樹立起品牌效應(yīng)。可以說，這5年間該項(xiàng)目從未體現(xiàn)出應(yīng)有的投資價(jià)值。”

有中介人士告訴記者，就算趙女士一分錢不賺，就以當(dāng)初的實(shí)際購入價(jià)格出售，一般也是不會有人“接盤”的。

“現(xiàn)在租又租不出去，賣又賣不掉，我現(xiàn)在就想把這間商鋪退還給開發(fā)商，但他們怎么也不接電話。”趙女士表示。

記者多次致電項(xiàng)目服務(wù)熱線及開發(fā)商有關(guān)負(fù)責(zé)人，均未獲得有效答復(fù)。

“這類開發(fā)商在開發(fā)商鋪時(shí)，根本不以長期持有經(jīng)營為目的，主要是為了短期內(nèi)快速回款，一旦項(xiàng)目銷售完畢，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隨即‘脫鉤’，也就不會在后續(xù)經(jīng)營上有所投入。”張宏偉告訴記者，現(xiàn)在這種情況非常普遍，甚至可以稱得上是一種“潛規(guī)則”。購房者在購買商鋪時(shí)，不要相信所謂的承諾，而是要考察項(xiàng)目自身的發(fā)展?jié)摿�，并購買開發(fā)商有一定自持比例的項(xiàng)目，通過利益捆綁的方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。