在經(jīng)濟學(xué)家郎咸平眼里，如今的中國，到處都是泡沫，房地產(chǎn)泡沫、股市泡沫、大蒜泡沫。然而，大蒜泡沫破裂了，股市由6000點重回2000點。各地頻現(xiàn)降價的樓盤，之于中國房地產(chǎn)市場的泡沫是否已經(jīng)見底？

溫州信號

在大部分城市一片暖熱之際，溫州樓市卻如“三九時節(jié)”。據(jù)21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年1至3月，溫州樓市成交量也有一波小反彈，但到4月份，溫州二手房成交量環(huán)比跌去35%-40%，5月仍無明顯改善，與4月持平。這與多數(shù)城市4-5月連續(xù)大幅增長形成了巨大反差。

不單是成交量，房價方面，溫州恐怕也是全國價格降幅最大的城市之一。21世紀不動產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，溫州房價降速最快的時段是2011年10月至2012年1月，今年1至3月仍在下降，但降速減緩。以二手房為例，現(xiàn)在溫州的二手房均價已比去年最高時期跌去了35%，跌幅最高的樓盤甚至達到40%。

曾屢次預(yù)言中國房地產(chǎn)泡沫會破裂的獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠，在房地產(chǎn)業(yè)界并不是受歡迎的經(jīng)濟學(xué)家。今年2月，他曾預(yù)測2012年房價可能會下跌25%，未來3年內(nèi)跌幅有可能達到50%。

如果從統(tǒng)計數(shù)據(jù)上來看，很難驗證他所得出的結(jié)論的正確性。不久前公布的4月百城價格指數(shù)顯示，全國100個城市住宅平均價格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城價格指數(shù)同比首次出現(xiàn)下跌。而限購嚴重的十大城市中，4月房價同比下跌幅度達到2.6%。但暴跌的樓盤的確出現(xiàn)了。

21世紀不動產(chǎn)分析師粟日認為，溫州并非一線城市，而二手房成交占比卻占50%以上，與一線城市類似，其市場參與者多為投資。從投資需求所占比例來看，溫州樓市的泡沫比較大。在調(diào)控政策的持續(xù)影響下，溫州二手房業(yè)主的資金壓力比開發(fā)商有過之而無不及。而溫州民間借貸問題接連爆發(fā)，投資型業(yè)主雖不停割肉，但接盤者并不踴躍。溫州也并非孤例，鄂爾多斯也被視為泡沫破裂城市的代表。

國內(nèi)外學(xué)者的視角

在中國，共有661座城市，它們分布在34個省級行政區(qū)里。生活在這個國度以外的人，對中國房地產(chǎn)市場所面臨危機似乎感受更加強烈。

“空頭大師”查諾斯曾表示：“中國的房地產(chǎn)泡沫比迪拜嚴重1000倍以上。”2010年，英國時事周刊《經(jīng)濟學(xué)家》也警告稱，世界經(jīng)濟特別是中國等新興市場的泡沫有破滅的危險。

這些言論自然遭到了反駁。國內(nèi)的學(xué)者、經(jīng)濟學(xué)界人士對中國的房地產(chǎn)泡沫有著不同的看法。

經(jīng)濟學(xué)家張五常(微博)近日在松湖大講堂演講時表示，房價上漲并非全然都是泡沫，也有生產(chǎn)力上漲的作用使然。他甚至說，并沒有看到中國房地產(chǎn)市場的泡沫，如果沒有看到泡沫就拼命打壓房地產(chǎn)市場是不明智的。

國務(wù)院發(fā)展研究中心發(fā)展部研究室主任劉峰在接受本報記者采訪時指出，房地產(chǎn)市場存在著一定的泡沫，不同區(qū)域存在著不同的泡沫。和其觀點相似的是被視為半官方學(xué)者的中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌，他認為，中國的房地產(chǎn)泡沫并不是全局性的，泡沫被國外的學(xué)者夸大了，由于信息不透明，統(tǒng)計數(shù)據(jù)不充分，國外學(xué)者不能很好地對中國問題做出判斷。

衡量是否存在泡沫的重要指標之一是房價收入比。謝國忠在接受本報記者采訪時表示，北京和上海每平米房價均值已超過居民平均月工資的5倍，房價必須回到和收入相匹配的狀態(tài)，泡沫才算消除。

但社會分配不均、城鄉(xiāng)二元體制、戶籍制度，經(jīng)濟學(xué)家眼里簡單的問題，在中國卻呈現(xiàn)出十足的復(fù)雜性。

泡沫泄氣

如果依照房價收入比的角度衡量，顧云昌認為泡沫在縮小。

根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究機構(gòu)近日發(fā)布的報告顯示，一線城市北京、上海、深圳、廣州房價收入比與上年相比，全部出現(xiàn)回落。以廣州為例，數(shù)據(jù)顯示，2011年廣州市賣出一手住宅557.34萬平方米，全市十區(qū)均價比2010年的13053元/平方米高出2.6%，為13401元/平方米，為歷史新高。但在此前公布的“全國35個大中城市房價收入比排名榜”中，廣州房價收入比為9.8，排名在第八位，比2010年房價收入比9.9降低了0.1.

“房價漲得慢，但收入?yún)s漲得快了。”顧云昌認為，這毫無疑問是限購令等調(diào)控措施帶來的結(jié)果，調(diào)控就是擠泡沫的過程。

衡量泡沫的另一指標是房地產(chǎn)投資。它是房地產(chǎn)供給對需求最直接的反映。開發(fā)投資額超常增長，可能意味著投機需求和虛高價格的形成。5月經(jīng)濟數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)投資繼續(xù)下滑，2012年1至5月房地產(chǎn)投資增速下滑至18.5%，是金融危機以來的新低。住宅開工面積同比下降8.2%，銷售面積同比下滑13.5%，盡顯疲軟態(tài)勢。

劉峰指出，如果說之前中國房地產(chǎn)市場是加速駛?cè)攵�天，那么現(xiàn)在速度已經(jīng)放緩了。

顧云昌認為，中國房地產(chǎn)市場離真正的底不遠了，因為各項政策已基本到位，在降息、“穩(wěn)增長”的信號發(fā)出后，“調(diào)控不再加碼”的判斷，多少會改變?nèi)藗儗�樓市的預(yù)期，從而阻止樓市進一步下滑，促使樓市相對穩(wěn)定。當前的政策是有利于剛性需求的，而在準備金率和利率的下降過程中，會有資金流入房地產(chǎn)市場，使得房地產(chǎn)的資金量會比過去充足。“開發(fā)商的降價動力已經(jīng)不足。”顧云昌說。

但顧云昌也承認，遺憾的是，學(xué)者呼吁多年的制度性的變革并未完成，土地財政、金融制度、稅費改革都沒有發(fā)生實質(zhì)性的變化。調(diào)整如果就此走向尾聲，究竟意味著舊泡沫已經(jīng)消融，還是新泡沫的開始？