國(guó)土資源部近日發(fā)布修訂后的閑置土地處置辦法，對(duì)閑置土地的定義和處罰等作了更明確規(guī)定，其中要求未動(dòng)工開發(fā)滿一年的，按照土地出讓或者劃撥價(jià)款的百分之二十征繳土地閑置費(fèi)；未動(dòng)工開發(fā)滿兩年的，將被無(wú)償收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，新規(guī)自2012年7月1日起施行。

中國(guó)修訂前的閑置土地處置辦法公布已有10多年，但形同虛設(shè)，因?yàn)檗k法規(guī)定閑置原因有兩種，即地方政府原因和企業(yè)原因，政府原因則不予追究，但規(guī)定比較空泛如“筐”。長(zhǎng)期以來(lái)，政府與開發(fā)商是游戲的合作者，因此，中國(guó)大部分閑置土地都?xì)w于“政府原因”，導(dǎo)致土地長(zhǎng)期合法閑置。

新辦法將過(guò)去空泛的“政府原因”具體化，列出了幾種被認(rèn)可的情形。但是，即使如此，地方政府如果默許開發(fā)商延遲開發(fā)，也會(huì)很容易提供合理的“政府原因”，因此，新辦法仍然不具威懾力。但是，新辦法可以成為地方政府督促開發(fā)商盡快動(dòng)工的借口，因?yàn)橹袊?guó)目前急需啟動(dòng)地產(chǎn)與土地市場(chǎng)，以緩解地方政府的財(cái)政壓力，這反映了中國(guó)政府的一種資金焦慮。也就是說(shuō)，閑置土地處置辦法也許有助于“拆解”政商在土地上“捂地”的利益聯(lián)盟。

前期地方政府出讓的大量土地，由于地產(chǎn)調(diào)控的原因，大部分沒(méi)有開發(fā)。由于這些土地款只是繳納了定金，地方政府必須等到開發(fā)商將樓盤全部銷售后才能夠拿到完整的土地出讓金，因此，地方政府并沒(méi)有在這些已出讓但閑置的土地上獲得資金。而這種大規(guī)模閑置又導(dǎo)致進(jìn)一步出售土地變得困難。比如在北京，5月份包括住宅用地、商業(yè)用地、多功能用地在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性用地出現(xiàn)零成交紀(jì)錄。而全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市5月份土地出讓金237億元，創(chuàng)2009年3月來(lái)新低，前5月累計(jì)為1892.6億元，縮水1141億元。

這種惡性循環(huán)使得地方政府的土地財(cái)政面臨“斷炊”，并遭遇兩重困境：一是大規(guī)模的債務(wù)壓力，尤其是在過(guò)去幾年地方融資平臺(tái)急劇擴(kuò)張后的天量信貸，由今年至未來(lái)幾年處于還款高峰；其次，中國(guó)當(dāng)前需要地方政府加大投資實(shí)現(xiàn)“保增長(zhǎng)”目標(biāo)，而投資項(xiàng)目需要一定的資本金才能獲得信貸，如果不依靠出售土地，地方政府很難融到足夠的資金進(jìn)行又一輪投資。

地方政府只能期望土地市場(chǎng)重新活躍，來(lái)紓解財(cái)政與資金壓力。問(wèn)題的關(guān)鍵在于房地產(chǎn)市場(chǎng)是否還有巨大的需求來(lái)消化掉這些土地，并滿足地方政府不斷膨脹的資金需求，如果一味的推供給拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)而遠(yuǎn)超需求，無(wú)疑會(huì)產(chǎn)生巨大的過(guò)剩。

我們認(rèn)為在房地產(chǎn)仍受嚴(yán)格調(diào)控的政策環(huán)境下，開發(fā)商只有將存量住宅出售，即套現(xiàn)后才有可能進(jìn)行下一步的投資計(jì)劃，否則，如果逼迫他們貿(mào)然動(dòng)工必將被套牢。因此，目前要求開發(fā)商盡快開發(fā)土地的做法是將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到銀行和開發(fā)商，這長(zhǎng)期而言將對(duì)金融穩(wěn)定造成巨大沖擊。政府不應(yīng)只考慮眼前利益而無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)。

與此同時(shí)，我們認(rèn)為中國(guó)住房的剛性需求在逐步減少，由于人口政策的原因，未來(lái)需求與供給將呈現(xiàn)截然相反的趨勢(shì)，我們正處于地產(chǎn)繁榮時(shí)代的拐點(diǎn)。中國(guó)需要警惕繼續(xù)大規(guī)模的開發(fā)地產(chǎn)而無(wú)視市場(chǎng)所發(fā)生的變化，防止地產(chǎn)泡沫給國(guó)家的未來(lái)帶上枷鎖。

更為現(xiàn)實(shí)的考慮是，中國(guó)的住房供給可能已經(jīng)過(guò)剩，因?yàn)橥顿Y性購(gòu)房所占比例過(guò)高，他們還在享受升值的幻覺(jué)而沒(méi)有進(jìn)入二級(jí)市場(chǎng)。北京市公安局近日調(diào)查結(jié)果顯示，核對(duì)北京空置房屋381.2萬(wàn)戶，即使可能存在一些統(tǒng)計(jì)失誤，但這個(gè)數(shù)字也是巨大的。就全國(guó)而言，二三線城市也呈現(xiàn)巨大的供給過(guò)剩，因?yàn)轶w制內(nèi)部門的家庭普遍可以低價(jià)獲得至少2套以上的房屋。而政府最近兩年大規(guī)模投資的保障性住房如果上市，過(guò)�，F(xiàn)象將更加嚴(yán)峻。