3月以來，低迷已久的樓市成交明顯回暖，近期個別城市的一些樓盤價格出現(xiàn)反彈，地方政府不斷做出微調(diào)嘗試。與此同時，長期高速增長的房地產(chǎn)投資出現(xiàn)減速，住宅的開工量也出現(xiàn)下降。經(jīng)歷了長期調(diào)控之后，房地產(chǎn)市場似乎走到了一個十字路口。中國證券報記者對此專訪了佳兆業(yè)行政總裁金志剛、世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松。

金志剛認為，目前的房地產(chǎn)市場依然處于不均衡的狀態(tài)，現(xiàn)在完全是買方市場，房價不具備上漲可能，房企面臨的挑戰(zhàn)遠大于機遇。陳勁松表示，目前的政策只是支持剛需置業(yè)，政策微調(diào)的空間十分有限；降息和存款準備金率的下調(diào)對房地產(chǎn)成交形成實質(zhì)性利好，首次置業(yè)人群的信貸需求將進一步得到滿足。

房價難有實質(zhì)上漲

中國證券報：近期樓市成交回暖，一些城市的個別樓盤出現(xiàn)價格反彈，這種回暖會不會成為新一輪房價上漲周期的起點？

金志剛：在傳統(tǒng)的5月銷售旺季到來后，部分剛需產(chǎn)品項目取得了較好的銷售成績。

成交回暖和上半年部分地方政策松動有一定關(guān)系，今年上半年的政策是偏暖的，銀行按揭支持力度強于去年，對普通商品房的政策澄清使得“剛需市場”成為市場熱點。不像去年，連初次置業(yè)者都很難貸到款或者要付高息。

但是我們判斷現(xiàn)在還不具備房價上漲的可能，畢竟目前的成交回暖是建立在賣方主動降價的基礎(chǔ)之上。買方從2007年至今積累了豐富的購買經(jīng)驗和較充足的購買力，成交自然會擴大�？傮w看，現(xiàn)在仍然是買方市場，均衡的市場即不是買方市場，也不是賣方市場。所以在形成新的均衡的過程中難免會忽冷忽熱。目前的政策只是支持剛需置業(yè)，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)遠大于機遇，我們認為今年的市場依然會以走量為主。

陳勁松：雖然最近有個別樓盤出現(xiàn)價格反彈，但整體上我們只能判斷價格得到了成交量的支撐。世聯(lián)重點監(jiān)測的28個城市的降價數(shù)據(jù)也相應(yīng)反映出“量是價的領(lǐng)先指標”，隨著3-5月成交量的攀升，降價樓盤數(shù)量增速呈現(xiàn)放緩的趨勢，降價幅度趨于收窄，2012年以來新增的降價樓盤有67.4％的降價幅度小于15％。另外世聯(lián)數(shù)據(jù)顯示，本輪調(diào)控以來，投資客比例不斷下滑，4月投資客占比最新數(shù)據(jù)為13.3%。通過量價表現(xiàn)與世聯(lián)投資客占比數(shù)據(jù)判斷，我們認為價格明顯得到成交量的支撐，價格超預(yù)期下跌的風險已經(jīng)暫時解除。但是，由于當前房企庫存高企，去化速度不算理想，本輪去庫存進程較2008年要長，加上房企資金鏈依然偏緊的局面，我們謹慎認為今年全年房價難以得到實質(zhì)性的上漲。

這次的調(diào)控松動并不能和2008年相比，2008年救市放出來天量的信貸，而這次則是預(yù)調(diào)微調(diào)。

降息利好剛需置業(yè)

中國證券報：上周樓市成交創(chuàng)一年來新高，紅五月再次出現(xiàn)，成交回暖的主要原因是什么？下半年能否延續(xù)目前的回暖趨勢？

陳勁松：就目前的數(shù)據(jù)來看，5月至今的成交好于3、4月的表現(xiàn)。我認為市場回暖仍在持續(xù)，今年的成交量應(yīng)該高于去年，即本輪調(diào)控的成交低點在今年初已經(jīng)產(chǎn)生。隨著成交量的持續(xù)回升，房企的現(xiàn)金流將逐步得到改善，相信在房企的三季報上能體現(xiàn)出來。這樣，房價會隨著成交量的持續(xù)攀升企穩(wěn)。然而，目前的政策只是支持剛需置業(yè)，多數(shù)房企在今年仍面臨償付危機挑戰(zhàn)的現(xiàn)狀，市場依然會以跑量為主，因此我謹慎認為今年的房價難以得到真正的提升。

中國證券報：近期貨幣政策的松動能否對房地產(chǎn)融資和銷售帶來實質(zhì)性好處？

金志剛：降低存款準備金率有利于加強對自住型購房人的按揭貸款支持，降息可以節(jié)省購房者的部分費用，從這個角度來講對于房地產(chǎn)銷售存在一定利好。但至少從目前來看，國內(nèi)融資環(huán)境變化不明顯，未來融資環(huán)境可能略微寬松。從佳兆業(yè)情況看，目前公司財務(wù)穩(wěn)健，現(xiàn)金流量穩(wěn)定，資金狀況足夠支撐我們的發(fā)展目標。

陳勁松：在資本外流風險猶存的背景下，當前銀行體系流動性壓力需要貨幣政策的適度放松來緩解。存款準備金率的下調(diào)，有助貨幣乘數(shù)回升。降息有助于市場整體融資環(huán)境寬松。當前經(jīng)濟增速下滑，其他行業(yè)信貸需求疲軟，而房地產(chǎn)市場的首次置業(yè)需求則受政策支持。綜合判斷，降息和存款準備金率的持續(xù)下調(diào)對房地產(chǎn)成交形成實質(zhì)性的利好，首次置業(yè)人群的信貸需求將進一步得到滿足。

至于房企融資，就目前的政策來看，大力度支持依然不可能，但不排除其他行業(yè)的信貸可能流向房地產(chǎn)行業(yè)，形成間接利好。也不排除部分位置優(yōu)越配套成熟、市場定位合理、中小戶型占比高、抵押物充足的普通住宅項目或許能得到一些銀行的青睞。

土地價格仍然較高

中國證券報：我們注意到今年上半年多家龍頭房企在土地市場上表現(xiàn)活躍，但全國土地市場的成交和去年同期相比仍有較大降幅。近期龍頭房企開始在土地市場上活躍的原因是什么？

金志剛：目前土地市場也處于觀望中，地價仍然很貴。很多土地從現(xiàn)在市場情況看根本算不過來賬，整體成交氣氛也比較淡。佳兆業(yè)目前土儲能滿足未來發(fā)展需求。隨著集團業(yè)績的持續(xù)增長，我們會適時吸納優(yōu)良的低成本土地儲備，繼而支持集團的全國布局戰(zhàn)略。

陳勁松：一級市場的表現(xiàn)通常滯后于二級市場，當下一級市場表現(xiàn)低迷很正常。我也注意到，確實有部分房企仍在實施規(guī)模化擴張的戰(zhàn)略。細細分析他們的財報，這些企業(yè)有些是在香港上市的，資金成本低于內(nèi)地房企；而有些內(nèi)地房企能夠繃緊資金鏈實施擴張，則是背后擁有大股東的支持和多渠道融資。值得注意的是，這些在一級市場表現(xiàn)活躍的房企，他們今年以來的銷售成績非常優(yōu)異，基本上都跑贏了大市。

從整體上來看，房企資金偏緊的局勢未見改變，防范資金鏈風險才是主流。君不見中小房企破產(chǎn)的事件也時有發(fā)生嗎？這樣的情形也說明市場的分化越來越明顯，集中度提升是中國房地產(chǎn)市場的大趨勢。

中國證券報：地方政府對于土地財政的依賴由來已久，在土地成交乏力的背景下，一些地方政府試圖對調(diào)控松綁。另一種說法是隨著成本的上漲，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率已經(jīng)回歸合理水平。這兩種因素加在一起，是不是意味著目前房價下跌的空間已經(jīng)很有限？

金志剛：經(jīng)過近兩年的宏觀調(diào)控，調(diào)控效果已非常顯著，在限貸、限購、限價三限政策調(diào)控下，投資性需求已撤離房市，房價出現(xiàn)普遍下降，今年前4月房價基本延續(xù)了去年回調(diào)態(tài)勢�，F(xiàn)在完全是買方市場，判斷房價下跌空間的關(guān)鍵是看銷售量，如果銷量有持續(xù)大的提升，則降價空間就不大了。

我們對于樓市中長期市場看好，在宏觀調(diào)控持續(xù)和投資性需求被抑制的情況下，佳兆業(yè)定位滿足剛性需求，與政府的目標一致。同時以貼近市場調(diào)整價格策略，保價保量、快速銷售、快速周轉(zhuǎn)，清晰地把握市場脈動。

陳勁松：目前地方政府對土地財政嚴重依賴。如果房價大幅下跌，土地市場冷清直接影響地方政府的土地出讓收入，政府也難以用土地抵押的方式進行融資。因此，房價出現(xiàn)暴跌，地方政府的債務(wù)存在大面積違約的可能。從這個角度看，政府難以接受出現(xiàn)房價大幅下跌的局面。另外，這段時間以來房價持續(xù)的下跌，出現(xiàn)了很多接近成本價促銷跑量的樓盤，利潤非常薄。隨著今年3月以來市場持續(xù)回暖，成交量不斷放大，房價出現(xiàn)超跌的危險基本上已經(jīng)緩解。我認為當前房價下跌的空間已經(jīng)有限。

警惕住宅供給減少

中國證券報：數(shù)據(jù)顯示，近期全國房地產(chǎn)貸款需求明顯下降，住宅新開工面積同去年相比也出現(xiàn)下降。已經(jīng)有機構(gòu)預(yù)測兩年后商品住宅供應(yīng)可能會出現(xiàn)不足，二位是否同意這一說法？如果出現(xiàn)供應(yīng)缺口，保障房供給能否補上？

金志剛：我們要高度警惕“住宅新開工面積同比下降”這個情況，一年半載的供求失衡足以讓一切調(diào)控努力化為烏有。

普通商品房與保障房是針對兩類客戶、兩個市場，具有兩種運行機制，替代性較小，要兩手抓，不能混為一談。保障房是為現(xiàn)階段沒有能力購買商品房的市民提供安居之所，這與市場上有購房能力客戶的居住需求還是有很大不同。

陳勁松：今年1-4月，房企自籌資金同比增長17.5%，占資金來源達41.8%，再次創(chuàng)出新高。未來投資和住宅新開工面積都存在繼續(xù)下行的風險。因此，雖然目前市場供過于求的情形仍在持續(xù)，但我擔心未來隨著潛在供應(yīng)減少，會逐步演化成供不應(yīng)求的局勢。

貸款需求不足的原因有多方面：政策下的供給情況、經(jīng)濟形勢的惡化和市場的預(yù)期等等。從整體上來看，今年以來新增貸款占社會融資總額的比例是進一步提升的。由于央行有嚴格的信貸總額控制，銀監(jiān)會又有存貸比考核，因此前面四個月商業(yè)銀行很難有比較充裕的資金投向市場。同時，由于經(jīng)濟增速下滑，需求萎縮，潛在不良貸款率有可能提升，這導(dǎo)致銀行惜貸情緒也比較嚴重，從平均貸款利率仍處高位可見一斑。

關(guān)于保障房的問題我們也討論了很多。保障房的保障對象應(yīng)該是邊際效用低的低收入人群，但是由于在分配過程中存在尋租和資源錯配，從而產(chǎn)生了社會福利損失。解決了這個問題，我們再來探討保障房的供給或許會更有意義。

中國證券報：有分析人士表示目前一些城市商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)開始出現(xiàn)泡沫，目前商業(yè)地產(chǎn)仍是房地產(chǎn)企業(yè)突破調(diào)控的重要途徑嗎？

金志剛：雖然商業(yè)地產(chǎn)是佳兆業(yè)集團業(yè)務(wù)的組成部分之一，但集團仍以住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)開發(fā)為主，堅持開發(fā)剛需住宅產(chǎn)品，并將商業(yè)地產(chǎn)的比例控制在10%以內(nèi)。目前集團旗下的商業(yè)板塊以“佳兆業(yè)廣場”為主要產(chǎn)品線，運營集團旗下開發(fā)或持有的商業(yè)物業(yè)。

陳勁松：房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展至一定階段，商業(yè)地產(chǎn)自然會發(fā)展起來，調(diào)控只是加速了這樣的趨勢而已。我看好商業(yè)地產(chǎn)，主要是看到了一二線城市出現(xiàn)了很多商業(yè)開始“上樓”的現(xiàn)象，就像香港的超市可以開到十幾樓那樣。去年四個一線城市的CBD租金一直在上漲，這是好現(xiàn)象。當然，我們也應(yīng)該看到有些三線城市的商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)過多的問題。此外，還有些現(xiàn)象值得擔心，我們現(xiàn)在搞商業(yè)地產(chǎn)，拿商業(yè)當“斧子”，還是想賣住宅，商業(yè)本身賺不賺錢無所謂。但是終有一天，這種商業(yè)不賺錢而賣住宅的模式將會成為一個巨大包袱。