3月住宅成交剛回暖，4月局部市場(chǎng)又下跌：近段時(shí)間，樓市“寒流”和“暖流”交匯涌動(dòng)，步入房?jī)r(jià)走向“微妙期”，引發(fā)各方關(guān)注。

持續(xù)調(diào)控下的樓市出現(xiàn)哪些新變化？今年房?jī)r(jià)會(huì)否再現(xiàn)“大起大落”？在經(jīng)濟(jì)增速下滑背景下，樓市調(diào)控面臨什么考驗(yàn)？對(duì)此，“新華視點(diǎn)”記者追蹤調(diào)查，尋根探源。

“剛需”入市：樓市觸底、再次上漲的信號(hào)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日數(shù)據(jù)顯示，3月份房?jī)r(jià)總體上繼續(xù)呈下降態(tài)勢(shì)，但新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市有8個(gè)，比2月份增加4個(gè)。

“房?jī)r(jià)似乎正觸底，大家又開(kāi)始談買(mǎi)房話(huà)題。”上海一家咨詢(xún)公司白領(lǐng)劉彤告訴記者，“我們辦公室里五六個(gè)沒(méi)有買(mǎi)房的同事中，最近一人剛剛出手，另有兩人正頻頻看房。”

在北京，記者15日在南五環(huán)附近的“鴻坤理想城”售樓處看到，大廳之內(nèi)有上百人在咨詢(xún)、辦理購(gòu)房手續(xù)，這與前不久無(wú)人問(wèn)津的場(chǎng)面形成對(duì)比。購(gòu)買(mǎi)了一套房產(chǎn)的北京市民李輝說(shuō)，他在京工作已6年，錯(cuò)過(guò)了2008年房?jī)r(jià)低谷期，當(dāng)前房?jī)r(jià)有所調(diào)整，“怕再錯(cuò)過(guò)了”。

記者發(fā)現(xiàn)，近期進(jìn)入樓市的不僅有居住性購(gòu)房的“剛需”身影，也有少數(shù)投資者“變相入市”。在北京首開(kāi)熙悅山項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，在記者追問(wèn)下，方先生坦言，他和未婚妻名下各有一套房產(chǎn)，為規(guī)避“限購(gòu)令”，他們推遲婚期，最近剛出手買(mǎi)了一套房子。而有些家庭為了繞開(kāi)限購(gòu)政策，甚至搞起“假離婚”。

對(duì)于樓市“回暖”跡象，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，首先是針對(duì)“剛需”的信貸政策松動(dòng)，目前購(gòu)房者首套房可做到9折利率，相當(dāng)于房?jī)r(jià)下調(diào)5%至10%。其次，在房?jī)r(jià)下降效應(yīng)下，“剛需”入市積極性增加。第三，限購(gòu)政策執(zhí)行超過(guò)一年，外地符合購(gòu)房資格者增多。

不過(guò)，世聯(lián)地產(chǎn)17日發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，當(dāng)前購(gòu)房者信心指數(shù)只是小幅回升，表明購(gòu)房者對(duì)未來(lái)半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的樂(lè)觀(guān)程度有微小改善，但仍處于歷史低位，而且仍有近五成客戶(hù)認(rèn)為價(jià)格會(huì)繼續(xù)下降。

顯然，將剛需的階段性釋放，當(dāng)成房?jī)r(jià)再次進(jìn)入上漲通道的信號(hào)，是不確定的。

開(kāi)發(fā)商預(yù)期：市場(chǎng)漸趨理性

房?jī)r(jià)難再“大起大落”

作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的前端，土地市場(chǎng)冷暖是開(kāi)發(fā)商預(yù)期好壞的“試金石”。

4月18日，北京豐臺(tái)區(qū)盧溝橋鄉(xiāng)C9地塊招標(biāo)，只有一家公司參與報(bào)價(jià)，最終以3.58億元“底價(jià)成交”。此前的3月27日，上海崇明縣城橋商品房基地1號(hào)和2號(hào)地塊招標(biāo)，同樣被唯一競(jìng)買(mǎi)人以底價(jià)買(mǎi)走，其3075元／平方米的樓板價(jià)，較一年前縮水四成多。

“行情好的時(shí)候，是開(kāi)發(fā)商找政府；現(xiàn)在倒過(guò)來(lái)，政府找開(kāi)發(fā)商。”上海一家房地產(chǎn)公司老總說(shuō)，受持續(xù)從緊的調(diào)控政策及供地季節(jié)性調(diào)整等多重影響，開(kāi)發(fā)商拿地的熱情仍然較低。

不僅如此，商品住宅市場(chǎng)仍然持續(xù)著降溫過(guò)程。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度商品房銷(xiāo)售面積同比下降13.6%；其中，住宅銷(xiāo)售面積下降15.5%。東部地區(qū)的降幅明顯大于中西部地區(qū)。

另一個(gè)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商的“庫(kù)存增加”。據(jù)北京中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至本月15日，滬深兩市已有85家房企發(fā)布年報(bào)，合計(jì)庫(kù)存值高達(dá)9641億元，相比同樣面臨調(diào)控的2008年同期，庫(kù)存值上漲180%。預(yù)計(jì)全部上市房企的庫(kù)存市值達(dá)到1.2萬(wàn)億元，創(chuàng)出歷史新高，庫(kù)存消化周期超過(guò)4.5年，同比明顯延長(zhǎng)。

復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張華說(shuō)，近期公司專(zhuān)門(mén)邀請(qǐng)同行、專(zhuān)家舉行研討，“對(duì)于調(diào)控，大家覺(jué)得可能不會(huì)再出臺(tái)新的政策，但也絕不會(huì)放松”。他說(shuō)，目前企業(yè)對(duì)調(diào)控的認(rèn)識(shí)越來(lái)越理性，今年房?jī)r(jià)應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)“大起大落”。

后市“兩大矛盾”考驗(yàn)未來(lái)調(diào)控

4月13日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議重申，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，決不讓調(diào)控出現(xiàn)反復(fù)。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前樓市在向調(diào)控預(yù)期的方向演變，但依然面臨雙重考驗(yàn)。

其一，“抑投資”與“保剛需”如何并舉？

“經(jīng)過(guò)此輪調(diào)控，更多房企將會(huì)加大普通住宅的開(kāi)發(fā)比重。”復(fù)地集團(tuán)董事長(zhǎng)張華說(shuō)，抑制房地產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)，不能一刀切，推動(dòng)樓市結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化才是正途。

“今后應(yīng)強(qiáng)化‘有保有壓’的差別化機(jī)制。”上海永慶房屋公司總經(jīng)理陳史翎等人建議，既要對(duì)投資投機(jī)性需求設(shè)立“防火墻”，又要讓合理的購(gòu)房需求正常釋放，這需要從信貸、土地、稅收等多方面實(shí)施“定向調(diào)控”。

其二，“保增長(zhǎng)”與“調(diào)樓市”如何兼顧？

今年一季度全國(guó)GDP增幅延續(xù)下滑態(tài)勢(shì)，創(chuàng)下2009年二季度以來(lái)新低，部分省市經(jīng)濟(jì)和財(cái)政增速更明顯低于預(yù)期。調(diào)控之下房地產(chǎn)業(yè)的降溫、土地出讓金的縮減以及關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的低迷，對(duì)地方政府的壓力正越來(lái)越大。

國(guó)土資源部日前部署今年房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，充分估計(jì)一些地方可能松動(dòng)調(diào)控政策等困難，做好今年的房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控工作。

對(duì)此，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉等業(yè)內(nèi)人士表示，抑制房?jī)r(jià)從根本上說(shuō)要“促供應(yīng)”，在今年“保增長(zhǎng)”與“調(diào)樓市”關(guān)系上，各方博弈會(huì)加劇，這要求樓市的“政策調(diào)控”要盡快轉(zhuǎn)向長(zhǎng)效的“制度調(diào)控”。