杭州金星房產(chǎn)公司一夜成名，因?yàn)樗�成為了本輪房地產(chǎn)調(diào)控下第一家申請(qǐng)破產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商。如今，在杭州西城時(shí)代家園工地上，媒體比干活的工人還多。

杭州金星房產(chǎn)公司已于近日向余杭區(qū)人民法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。法院已受理此案。

吳峰(化名)是金星開(kāi)發(fā)的西城時(shí)代家園項(xiàng)目的業(yè)主維權(quán)委員會(huì)的代表，盡管這兩天他頻繁在媒體上露面，但他還不敢告訴遠(yuǎn)在西安的父母，“欠了銀行一屁股債，房子還沒(méi)入住，開(kāi)發(fā)商就破產(chǎn)保護(hù)了。”

4月10日，情緒激動(dòng)的西城時(shí)代家園業(yè)主們?cè)谌豪镉懻摿艘惶鞈?yīng)對(duì)措施。目前，業(yè)主們?cè)谧园l(fā)統(tǒng)計(jì)各自的貸款銀行。他們已經(jīng)開(kāi)始準(zhǔn)備。

在被樓市調(diào)控?fù)舻沟牡谝粔K骨牌背后，除了吳峰們之外，還牽連著一條龐大產(chǎn)業(yè)鏈上的眾多環(huán)節(jié)。

據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，杭州金星的母公司中江控股集團(tuán)另一子公司項(xiàng)目溫德姆豪廷大酒店，目前已經(jīng)被杭州市財(cái)務(wù)開(kāi)發(fā)方面的集團(tuán)暫時(shí)托管。該酒店相關(guān)人士向本報(bào)記者透露，國(guó)資委杭州市相關(guān)部門(mén)已經(jīng)于去年12月就進(jìn)駐酒店，目前主要查看經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)、財(cái)務(wù)狀況。

斷供的念頭

吳峰是2010年第三季度買(mǎi)下杭州西城時(shí)代家園三期一套兩居室，總價(jià)約75萬(wàn)元，單價(jià)8250元/平方米。“首付的錢(qián)幾乎是四處湊來(lái)的，自己攢的十來(lái)萬(wàn)，還有父母多年積蓄給的十幾萬(wàn)。”這是吳峰不敢告訴自己父母的原因。

事實(shí)上，金星房產(chǎn)母公司中江控股資金斷鏈早在2011年下半年就已初露端倪，但業(yè)主們當(dāng)時(shí)并不知情。

“2011年10月，我們還收到開(kāi)發(fā)商的書(shū)面函，被告知因綠化、施工等問(wèn)題需要延期交付，開(kāi)發(fā)商當(dāng)時(shí)說(shuō)，延期交付會(huì)統(tǒng)一支付違約金。”吳峰說(shuō)，按照他們與開(kāi)發(fā)商的協(xié)議，開(kāi)發(fā)商應(yīng)于2011年12月31日前交房，而如果延期，開(kāi)發(fā)商每天需支付萬(wàn)分之0.5的違約金。吳峰是700多戶業(yè)主中最早一批需要交房的業(yè)主，其他兩批的交房時(shí)間分別為今年6月底以及今年12月底。

延期交房沒(méi)有引起吳峰們的懷疑，直到2012年1月底，媒體關(guān)于金星房產(chǎn)母公司中江控股資金鏈崩盤(pán)的報(bào)道，才讓吳峰他們慌了手腳。“當(dāng)時(shí)就組織了幾名業(yè)主代表見(jiàn)了開(kāi)發(fā)商老板，但開(kāi)發(fā)商老板說(shuō)，賬上仍有2億多的流動(dòng)資金，項(xiàng)目沒(méi)有什么問(wèn)題。”吳峰說(shuō)，但過(guò)了一個(gè)星期之后，他們?nèi)匀豢床坏巾?xiàng)目動(dòng)工跡象，于是開(kāi)始逐級(jí)上訪。

吳峰說(shuō)，業(yè)主們一直希望政府出面解決，事實(shí)上余杭區(qū)政府也一直在對(duì)此進(jìn)行協(xié)調(diào)，甚至還派出幾名業(yè)主代表監(jiān)督開(kāi)發(fā)商施工。

直到金星房產(chǎn)申請(qǐng)破產(chǎn)消息傳出前幾天，開(kāi)發(fā)商還書(shū)面通知業(yè)主們，說(shuō)再等3個(gè)月就可以交房。

目前，余杭區(qū)政府給業(yè)主的最新回復(fù)是，“西城時(shí)代家園三期后續(xù)各項(xiàng)工程將于4月1日起陸續(xù)開(kāi)工，其中去年底和今年6月底到期房屋所涉工程力爭(zhēng)于7月底前完工。同時(shí)，區(qū)政府將依法保障業(yè)主辦理‘三證’的權(quán)利。”

但業(yè)主們擔(dān)心，開(kāi)發(fā)商在資金鏈斷裂狀態(tài)下建設(shè)的樓盤(pán)會(huì)不會(huì)有質(zhì)量問(wèn)題？政府雖然表態(tài)接手后期清尾工作，那交付后的物業(yè)、小區(qū)配套等能否得到保證？

“斷供是我們?nèi)f不得已時(shí)才會(huì)采取的措施。”吳峰表示。

1.6億銷售款去向之謎

據(jù)了解，余杭區(qū)政府已經(jīng)派專門(mén)工作組配合區(qū)法院審理工作，并以解決西城時(shí)代家園后期問(wèn)題。余杭區(qū)建設(shè)局房管處主任尤初陽(yáng)4月10日告訴本報(bào)記者，西城時(shí)代家園主體結(jié)構(gòu)已完成，只有一些后續(xù)工作需要政府幫助完成。該項(xiàng)目目前還有一棟商品房尚未銷售，這就為解決項(xiàng)目后期建設(shè)問(wèn)題提供了資金基礎(chǔ)。

對(duì)于該項(xiàng)目前期銷售款去向，尤初陽(yáng)表示，這與其母公司中江控股經(jīng)營(yíng)不善有關(guān)。“前期銷售款應(yīng)該已經(jīng)被轉(zhuǎn)走了。”

但值得注意的是，在2010年11月，杭州市就已下發(fā)《杭州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則》，要求開(kāi)發(fā)商不得直接收存購(gòu)房款，購(gòu)房人的預(yù)付款要全部存入銀行資金監(jiān)管賬戶；預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明，分批次向開(kāi)發(fā)商支付資金。動(dòng)用資金必須經(jīng)監(jiān)理單位、銀行等多方同意，此舉原為防止開(kāi)發(fā)商拿預(yù)付款去炒地，也敦促他們先做好當(dāng)期工程，防止?fàn)�尾樓產(chǎn)生。

而根據(jù)余杭區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，上述細(xì)則實(shí)施后，西城時(shí)代家園項(xiàng)目共申請(qǐng)過(guò)3次預(yù)售證，涉及327套房源，成交均價(jià)在9900~11000多元/平方米。當(dāng)?shù)孛襟w根據(jù)公示的均價(jià)與建筑面積計(jì)算，這三批房源共涉及商品房預(yù)售資金約3.4億多元。

但尤初陽(yáng)告訴本報(bào)記者，在預(yù)售款監(jiān)管細(xì)則出臺(tái)后，西城時(shí)代家園共有9棟樓宇被列入監(jiān)管。據(jù)目前初步測(cè)算，被監(jiān)管資金大約有1.8億元。

這與外界按照公開(kāi)信息測(cè)算的相差了1.6億。

尤初陽(yáng)表示，預(yù)售款監(jiān)管政策對(duì)于后期工程建設(shè)保障的確很重要，但在實(shí)際操作中有其難度。“按照規(guī)定，預(yù)售款監(jiān)管是由銀行、監(jiān)理單位多方監(jiān)管，但問(wèn)題是，開(kāi)發(fā)商銷售實(shí)際上是一個(gè)動(dòng)態(tài)操作，他每天都在賣(mài)，而銀行很難天天在盯著。開(kāi)發(fā)商得到首付款什么時(shí)候交給銀行，也很大程度靠自覺(jué)，這中間就有轉(zhuǎn)移騰挪銷售款的空間和漏洞。”

牽涉多條產(chǎn)業(yè)鏈

尤初陽(yáng)一再?gòu)?qiáng)調(diào)，金星房產(chǎn)的破產(chǎn)并不是因此輪房地產(chǎn)調(diào)控所致，而是受其母公司的拖累，“中江控股攤子鋪得太大”。

他的依據(jù)是，余杭房產(chǎn)信息網(wǎng)顯示，西城時(shí)代家園一期房源在2006年開(kāi)盤(pán)銷售并已交付；二期共7幢178套房源，2007年開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)約定2009年6月底交付，延期約一年后交付；三期房源在2010年初開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)還曾創(chuàng)下?lián)u號(hào)的熱銷場(chǎng)面。

而據(jù)杭州媒體報(bào)道，三期最后一批房源是在2011年4月推出，2011年8月24日，西城時(shí)代家園還以簽約15套的業(yè)績(jī)，在當(dāng)時(shí)慘淡的樓市中成為當(dāng)日新房成交的冠軍樓盤(pán)。而2011年下半年才是開(kāi)發(fā)商銷售資金回籠最困難的時(shí)候，同時(shí)，金星房產(chǎn)并沒(méi)有其他土地儲(chǔ)備，也不存在支付土地款的問(wèn)題。

因此，尤初陽(yáng)認(rèn)為，金星房產(chǎn)的破產(chǎn)與樓市調(diào)控沒(méi)有太大關(guān)系。

不過(guò)，多位受訪的地產(chǎn)界業(yè)內(nèi)人士指出，金星房產(chǎn)的危機(jī)，與多年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直慣用的高杠桿高風(fēng)險(xiǎn)不無(wú)關(guān)系。

自房改以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及投資，均是依靠高杠桿來(lái)實(shí)現(xiàn)高收益。“如果單純計(jì)算利潤(rùn)率，房地產(chǎn)恐怕并非最暴利行業(yè)，隨著土地招拍掛實(shí)行，2003年以后土地成本不斷增高，許多房企利潤(rùn)率已降至20%左右。但是仍然有大量的項(xiàng)目敢于借15%左右的信托，甚至超過(guò)20%的基金，這主要是因?yàn)楦吒軛U率的存在。”一位地產(chǎn)業(yè)人士對(duì)本報(bào)記者說(shuō)。

在以前，支持高杠桿的兩個(gè)因素，一是便宜的銀行貸款，以及預(yù)售制度；二是銀行寬松的按揭利率政策鼓勵(lì)了投資炒房。

融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌(微博)曾表示，中國(guó)的開(kāi)發(fā)商能否成功，取決于如何控制杠桿借貸，房?jī)r(jià)高低并非問(wèn)題，杠桿高才是最大風(fēng)險(xiǎn)。

而自本輪樓市調(diào)控以來(lái)，預(yù)售款的監(jiān)管和信貸收緊使多年來(lái)支持高杠桿的力量受到遏制，迫使開(kāi)發(fā)商開(kāi)始痛苦的去杠桿化過(guò)程。

中江控股就一直使用高杠桿在騰挪項(xiàng)目。中江控股官網(wǎng)顯示，該公司原本是集投資、科技、制造、貿(mào)易、旅游、服務(wù)于一體的多元化控股集團(tuán)。但其董事長(zhǎng)俞中江2008年開(kāi)始投身房地產(chǎn)。2008年6月接手杭州金星房產(chǎn)，其時(shí)此項(xiàng)目就幾近爛尾。盡管俞中江接手時(shí)的價(jià)格已無(wú)從打探，但公開(kāi)信息顯示，金星房產(chǎn)在俞中江接手前就已經(jīng)幾經(jīng)轉(zhuǎn)讓。

在進(jìn)入房地產(chǎn)僅僅兩年后，2010年，作為住宅開(kāi)發(fā)商的中江控股又涉足專業(yè)性很強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)，以7億元價(jià)格收購(gòu)溫德姆豪廷大酒店和其公寓的部分產(chǎn)權(quán)。溫德姆豪廷大酒店相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)稱，酒店一直經(jīng)營(yíng)狀況良好，每年的毛利率都在30%以上。不過(guò)，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，酒店由于具有長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)、收益慢等特點(diǎn)，一般開(kāi)發(fā)商要在15-20年才能基本收回成本。

尤初陽(yáng)向記者透露，除了杭州，俞中江在建德還有很多項(xiàng)目。

而據(jù)公開(kāi)報(bào)道，當(dāng)貨幣政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)緊縮時(shí)，為了借新還舊和維持項(xiàng)目運(yùn)轉(zhuǎn)，俞中江在建德、溫州以及北京的民間共借貸了約25億元，從月息二三分一直借到五六分。這就是今年年初有名的“浙江最大資金募集案”。

而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)多年來(lái)持續(xù)使用的高杠桿遭遇挑戰(zhàn)時(shí)，俞中江的高成本借貸就出現(xiàn)了問(wèn)題。今年年初，俞中江已經(jīng)向政府匯報(bào)資不抵債的情況并尋求保護(hù)。

溫德姆豪廷大酒店相關(guān)人士向記者透露，該酒店目前已經(jīng)被杭州市相關(guān)財(cái)務(wù)部門(mén)接管。目前在查看經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)以及財(cái)務(wù)情況。“接下來(lái)，政府肯定會(huì)幫助尋找下家接手酒店以及處理中江的債務(wù)。”該人士稱。