根據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會最新數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，我國信托業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模已經(jīng)超過4.8萬億元，而在2010年底這個數(shù)字不過是3萬億元，這意味著這個行業(yè)在短短一年內(nèi)增長了60%以上，而在過去五年間信托公司資產(chǎn)規(guī)模年均復合增長率接近70%。當人們把目光聚焦在銀行業(yè)高收益、保險業(yè)再融資等話題時，信托業(yè)正做著“悶聲發(fā)大財”的生意。

然而，紅火的信托業(yè)卻在發(fā)展中蘊藏著風險。“2012年開始，房地產(chǎn)信托將進入償付期，這對于那些過分投資房地產(chǎn)項目的信托公司來說日子會比較難過，如果無法償付就不得不違約展期(延期交割)了。”中信信托有限責任公司總經(jīng)理蒲堅告訴記者。

根據(jù)中金公司公布的針對房地產(chǎn)信托業(yè)的研究報告，7000億元房地產(chǎn)信托還款期將集中在今后三年，其中2012年預計到期信托規(guī)模2234億元，總還款額約2500億元，而2013年預計到期規(guī)模近2816億元。

38%信托資金投在房地產(chǎn)

2011年末，一只名為“國開城市發(fā)展基金集合資金信托計劃”的產(chǎn)品總募集規(guī)模500億元，首期募資101億元；基金運作期限8(6+2)年，給出預期年化收益率竟然高達20%—37%。

上海某信托公司投資研究部負責人告訴記者：“這是在豪賭土地價格和房價會在2020年之前大幅度升值，從正常的投資回報率來看無異于放高利貸。”

“去年11、12月份，銀根非常緊。2011年房地產(chǎn)開發(fā)貸款全年總計新增約3313億元。這一數(shù)字較2010年、2009年減少了四成。”SOHO中國董事長潘石屹(微博)告訴記者。

實際上，即便是在房地產(chǎn)業(yè)火爆的年頭，房地產(chǎn)開發(fā)商也樂意與信托合作實現(xiàn)融資。有專業(yè)研究機構統(tǒng)計，2010年信托行業(yè)共發(fā)行了1993億元房地產(chǎn)信托；2011年，這個數(shù)字為2670.74億元，占信托行業(yè)總體的比例達38%。

大型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行的信托產(chǎn)品利率在15%左右，中小型在20%左右。要達到這樣的年化收益，其前提是中國的房地產(chǎn)業(yè)需要像2009年和2010年那樣火爆�，F(xiàn)狀卻是，信托產(chǎn)品即將到期，另一方面房地產(chǎn)業(yè)從價、量的角度都已經(jīng)出現(xiàn)了下跌。因此信托償付對房地產(chǎn)商形成了不小壓力。

多個信托產(chǎn)品提前清盤

“從當前的情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)無法實現(xiàn)信托產(chǎn)品設計時認定的高利潤了，在無法展期的情況下，兌付本息之日會給這些企業(yè)造成很大的資金流壓力。”國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師孫建平說。

第三方理財機構諾亞財富向記者提供的研究報告顯示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品多在1.5年期到3年期之間，多數(shù)產(chǎn)品在2011年四季度和2012年到期，尤其是今年3月、6月、7月和8月到期規(guī)模較大。

“有些信托公司50%以上業(yè)務都是房地產(chǎn)信托項目，集中度太高了。”上海某信托公司投資研究部負責人告訴記者，“從去年四季度以來，越來越多的信托公司選擇了清盤，包括山東信托、交銀國際信托、天津信托等多個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品。”

在孫建平看來，房地產(chǎn)信托兌付資金主要來源于開發(fā)商銷售回款，銷售情況直接影響是否能收回成本。因此，信托公司愿意放棄管理費而提早清盤既出于保護受托人投資者的權益，也保證自身不會卷入到房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)官司當中。

在蒲堅看來，房地產(chǎn)信托的風險也沒有想象得那么大，地產(chǎn)公司可通過低價銷售、內(nèi)部財務安排等多種手段，確保信托項目的到期兌付，但不排除有些信托公司會出現(xiàn)違約情況。

一成多地產(chǎn)信托或違約

事實上，通過房地產(chǎn)信托融資已經(jīng)是開發(fā)商常規(guī)手段，包括萬科A(7.83,0.04,0.51%)在內(nèi)的30家地產(chǎn)上市公司幾乎都有地產(chǎn)信托項目，共計118個項目、金額達630億元。從發(fā)行規(guī)�？矗�發(fā)行規(guī)模最大的萬科A達到90億元。從到期規(guī)�？矗�今年到期規(guī)模較大的有中華企業(yè)(4.19,0.03,0.72%)44億元、萬科A43億元、金地集團(5.35,0.05,0.94%)24億元。

花旗銀行(中國)研究與投資分析主管邱思甥告訴記者：“房地產(chǎn)板塊上市公司出現(xiàn)信托違約的可能性并不是很大，而中小房地產(chǎn)企業(yè)才可能出現(xiàn)實質(zhì)性的違約。一般來說，如果信托公司遇到到期未能兌付的項目資產(chǎn)，要么用自有資金收購，要么通過‘發(fā)新還舊’填補窟窿，要么將抵押項目出售變現(xiàn)。”

中金公司的一份房地產(chǎn)信托研究報告指出，10%—15%的信托項目可能在今年出現(xiàn)違約風險，總體而言，信托展期將使得系統(tǒng)性風險延遲到2013年釋放，參與信托較多的中小開發(fā)商將面臨較大風險。