一手房成交萎靡 二手房降價(jià)通道開(kāi)啟

　　國(guó)慶長(zhǎng)假，原本應(yīng)該是樓市傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，不過(guò)今年北京、上海等一線城市的樓市成交異常冷清，成為近年來(lái)較慘淡的一周。今年的“金九銀十”恐變“鐵九銅十”。

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，受近期國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化影響，購(gòu)房者心理預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，而開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)積極性不高，導(dǎo)致成交萎靡。當(dāng)前一線城市部分區(qū)域的新房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，但降幅還未達(dá)到購(gòu)房者預(yù)期，預(yù)計(jì)后市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)更明顯的下降。

　　新房成交跌入冰點(diǎn)

　　北京地區(qū)國(guó)慶期間商品房銷(xiāo)售異常冷清。七天時(shí)間里，北京新建商品房網(wǎng)簽總量為908套，與去年國(guó)慶七天假期的成交量相比下跌15%，與今年9月同期相比則下跌近14%。

　　國(guó)慶期間，北京主要熱銷(xiāo)樓盤(pán)集中在中低價(jià)位，簽約套數(shù)前10名中，房?jī)r(jià)均低于每平方米2.5萬(wàn)元。盡管開(kāi)發(fā)商推出了各類(lèi)優(yōu)惠，但消費(fèi)者并不買(mǎi)賬，相對(duì)于總房?jī)r(jià)，實(shí)際優(yōu)惠幅度并不大。大興區(qū)某樓盤(pán)雖然宣稱推出88折優(yōu)惠，但打折后18000元/平方米的價(jià)格，和周?chē)�其他樓盤(pán)相比并無(wú)差別。

　　上海的新房成交則延續(xù)9月的低迷態(tài)勢(shì)，國(guó)慶七天成交398套，僅相當(dāng)去年同期的五分之一。即便與樓市低谷的2008年相比，成交面積也下降近五成，成為近6年來(lái)成交最差的國(guó)慶黃金周。而去年國(guó)慶期間，上海成交新房套數(shù)高達(dá)1848套，僅10月7日一天就成交746套。

　　在上海“假日樓市”房展會(huì)上，也出現(xiàn)了看房者多、買(mǎi)房者少的情況。盡管不少樓盤(pán)在展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)推出“最后秒殺”、“限時(shí)特價(jià)”等活動(dòng)，但購(gòu)房者普遍反映，促銷(xiāo)噱頭不少，開(kāi)發(fā)商實(shí)際降價(jià)很少，對(duì)目前的折扣力度并不滿意。中國(guó)證券報(bào)記者在現(xiàn)場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，以總價(jià)折算，幾乎所有樓盤(pán)的優(yōu)惠折扣都保持在九五折以上，有些樓盤(pán)甚至根本沒(méi)有折扣。一些樓盤(pán)展臺(tái)前，銷(xiāo)售人員的數(shù)量甚至超過(guò)了看房者。

　　參展的寶山區(qū)某房企負(fù)責(zé)人表示，每天都有七八趟看房班車(chē)發(fā)車(chē)，來(lái)看房的客戶確實(shí)不少，但觀望情緒濃厚，大多只是來(lái)探探行情，有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)意向的客戶很少。

　　廣州市國(guó)土房管局統(tǒng)計(jì)顯示，國(guó)慶七天廣州新房網(wǎng)簽僅680套，與去年同期相比下降超過(guò)五成。深圳樓市成交更是慘淡，10月1日至7日，深圳新建商品住宅僅成交289套，同比大跌近九成，與9月同期的成交水平相比也下跌了近四成。去年國(guó)慶長(zhǎng)假7天深圳新房總成交量達(dá)2538套，其中有2天日均成交超過(guò)600套。

　　國(guó)慶期間深圳秋交會(huì)上，21個(gè)參展的樓盤(pán)中，只有不足四成在銷(xiāo)售，其他都以打廣告為主。參展的深圳樓盤(pán)幾乎沒(méi)有驚喜，基本上給出只是98折、97折的常規(guī)折扣。

　　易居中國(guó)分析師薛建雄認(rèn)為，目前的市場(chǎng)給開(kāi)發(fā)商定價(jià)帶來(lái)不小的難題，由于市場(chǎng)上的項(xiàng)目已經(jīng)普遍給出了優(yōu)惠政策，因此小幅的調(diào)價(jià)已經(jīng)不足以吸引購(gòu)房者，而加大優(yōu)惠力度是開(kāi)發(fā)商不敢也不愿嘗試的。預(yù)計(jì)樓市還將持續(xù)低迷，“銀十”恐怕已經(jīng)無(wú)望。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前一線城市部分區(qū)域新房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)松動(dòng)，但降幅還未達(dá)到購(gòu)房者的預(yù)期，預(yù)計(jì)后市房?jī)r(jià)可能出現(xiàn)更明顯的降幅。

　　二手房降價(jià)通道開(kāi)啟

　　二手房市場(chǎng)同樣低迷。中國(guó)證券報(bào)記者走訪上海多家中介公司發(fā)現(xiàn)，前來(lái)買(mǎi)房甚至咨詢的顧客都很少。中介公司的員工反映，國(guó)慶期間幾乎沒(méi)有什么生意，很多消費(fèi)者心理預(yù)期發(fā)生改變，采取觀望態(tài)度。同時(shí)上海堵上了外地人補(bǔ)稅過(guò)戶的漏洞之后，真正符合買(mǎi)房條件的人越來(lái)越少，基本以自住、換房型為主。

　　上海中原地產(chǎn)某分行經(jīng)理表示，“十一”長(zhǎng)假很少有成交，每天的帶看量也只有幾組，購(gòu)房者普遍不看好后市，認(rèn)為房?jī)r(jià)還未迎來(lái)實(shí)質(zhì)性下降。一些著急出貨的投資客按捺不住，紛紛加大議價(jià)空間，最高議價(jià)幅度達(dá)10%。

　　上海我愛(ài)我家對(duì)各門(mén)店成交數(shù)據(jù)粗略統(tǒng)計(jì)顯示，今年國(guó)慶七天假期的成交量與去年國(guó)慶假期相比下跌了近五成，與9月同期相比大幅下跌了超過(guò)五成，價(jià)格環(huán)比也有所下跌。

　　上海我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部分析表示，雖然目前房?jī)r(jià)有所回落，但是下調(diào)幅度有限，并未達(dá)到大部分購(gòu)房人的心理價(jià)位，這使得購(gòu)房者在國(guó)慶期間大都選擇了觀望等待。

　　今年國(guó)慶假期，北京市二手住宅網(wǎng)簽總量為131套，與去年國(guó)慶假期的成交量相比下跌53.5%，與今年9月同期相比則大幅下跌了92%。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，隨著北京新房市場(chǎng)的降價(jià)，二手住宅的價(jià)格也出現(xiàn)了明顯的回落，不僅在昌平、通州等遠(yuǎn)郊區(qū)縣房?jī)r(jià)出現(xiàn)了明顯下調(diào)，就連一向被認(rèn)為北京房?jī)r(jià)最堅(jiān)挺的海淀區(qū)房源近期價(jià)格也呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)。

　　廣州合富置業(yè)相關(guān)分析人士介紹，國(guó)慶期間，買(mǎi)家觀望的情況仍持續(xù)，郊區(qū)板塊二手樓價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)松動(dòng)，如番禺區(qū)近期出現(xiàn)業(yè)主議價(jià)空間擴(kuò)大的情況，最終成交價(jià)與當(dāng)初業(yè)主開(kāi)價(jià)的差距最多可達(dá)10%。

　　中小房企降價(jià)壓力大

　　由于買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈，傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季“金九”已經(jīng)落空，“銀十”亦開(kāi)局不利，不少業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，開(kāi)發(fā)商回籠資金的最佳時(shí)節(jié)或?qū)⒃趹K淡中度過(guò)，一旦“金九銀十”落空，未來(lái)樓市或面臨更大的降價(jià)壓力。

　　北京中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，9月北京一手住宅簽約量為5236套，二手住宅簽約量為8750套，成交量保持低迷狀態(tài)，與去年9月相比，這兩個(gè)數(shù)據(jù)都下降50%左右。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟分析，9月上海商品住宅銷(xiāo)售面積50萬(wàn)平方米左右，還不到去年同期的一半，僅略高于2008年9月42萬(wàn)平方米的歷史低點(diǎn)。根據(jù)上海我愛(ài)我家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，9月上海二手房成交套數(shù)環(huán)比8月下降了約一成，同比去年9月則下降了四成。與此同時(shí)，二手房掛牌量出現(xiàn)大幅攀升，掛牌均價(jià)也有所下調(diào)。

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月深圳新房成交2009套，比已是低位的8月再下降33.8%；二手房成交2360套，環(huán)比上漲39%；成交面積為19.53萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲60.75%。

　　然而，在本應(yīng)該是奮力拼搶的國(guó)慶黃金周，各大房企卻顯得降價(jià)動(dòng)力不足。在上海房展會(huì)上，中國(guó)證券報(bào)記者看到，萬(wàn)科旗下多個(gè)項(xiàng)目仍延續(xù)之前的銷(xiāo)售策略，保利地產(chǎn)在售樓盤(pán)也延續(xù)執(zhí)行之前在售的價(jià)格，華僑城旗下項(xiàng)目也沒(méi)有推出有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)惠。而在深圳秋交會(huì)上，只有萬(wàn)科率六個(gè)項(xiàng)目參展，主要為項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)做廣告，招商、中海、金地、華僑城等則集體缺席。保利地產(chǎn)在武漢的多個(gè)項(xiàng)目也只是推出認(rèn)購(gòu)送管理費(fèi)和禮品等小額優(yōu)惠。

　　同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，如果限購(gòu)和限貸的政策年底前不放松的話，成交量會(huì)繼續(xù)下降，年底前可能會(huì)有部分開(kāi)發(fā)商采取促銷(xiāo)降價(jià)的措施，但不會(huì)是整體的降價(jià)。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，許多大型房企完成今年的銷(xiāo)售目標(biāo)沒(méi)有問(wèn)題，并不急于降價(jià)，真正有促銷(xiāo)壓力的是部分資金緊張的中小房企。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至目前，小房企在北京地區(qū)的項(xiàng)目一共有20個(gè)，總供應(yīng)房源套數(shù)為6583套，其中已簽約1262套，簽約率僅19.2%。而去年同期小房企在京項(xiàng)目簽約率則超過(guò)了50%。

　　北京中原市場(chǎng)研究部分析認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房企而言也是大浪淘沙的過(guò)程，融資困難、銷(xiāo)售萎縮將使得中小企業(yè)或選擇抱團(tuán)取暖、或選擇被收購(gòu)。目前中小房企已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)因?yàn)橘Y金壓力而被迫開(kāi)始出售項(xiàng)目的案例，由于出售部分資產(chǎn)相比賣(mài)房子要容易且迅捷，這使得房企并購(gòu)的案例在逐漸增加，未來(lái)這一趨勢(shì)很可能繼續(xù)加強(qiáng)。

來(lái)源：中國(guó)證券報(bào)