房企海外融資

資金和土地是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的兩大命脈。近年來(lái)，大量資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，成為快速推高地價(jià)房?jī)r(jià)的重要原因。扼住洶涌的資金，就有可能扼住飛漲的房?jī)r(jià)——在這樣的邏輯下，緊收房地產(chǎn)企業(yè)的信貸資金和融資渠道，成為本輪房地產(chǎn)調(diào)控的一大特點(diǎn)。

最嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)了一年半，房地產(chǎn)企業(yè)資金不斷趨緊，但企業(yè)尚未出現(xiàn)大規(guī)模的經(jīng)營(yíng)困難，房?jī)r(jià)也沒(méi)有如人所愿地出現(xiàn)明顯下降。房地產(chǎn)業(yè)到底差錢不差錢？

房企資金緊張

現(xiàn)有資金夠生存，不夠發(fā)展

今年5月，曾先生用手頭的20萬(wàn)元閑錢，投資參與了一家小房地產(chǎn)企業(yè)的集資項(xiàng)目。“盡管風(fēng)險(xiǎn)比較大，但利息比較高，年息在15%左右，很讓人動(dòng)心。”曾先生說(shuō)。

今年以來(lái)，由于資金緊張，小型房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)民間借貸融資的情況越來(lái)越多。盡管民間融資成本通常高達(dá)20%左右，但對(duì)其他融資渠道幾乎斷流的小房企而言，找到錢、把項(xiàng)目做完、不“爛尾”是最重要的。

即便是大企業(yè)的資金也捉襟見(jiàn)肘，企業(yè)聯(lián)合拿地的現(xiàn)象增多，從一個(gè)側(cè)面反映了企業(yè)資金緊缺的現(xiàn)實(shí)。僅6月，上海土地市場(chǎng)企業(yè)聯(lián)合拿地占到了50%以上。富力地產(chǎn)則通過(guò)聯(lián)合拿地，將北京、上海、天津等一線城市地價(jià)總額超過(guò)百億的地塊收入囊中。萬(wàn)科也與保利、中糧以及一些地方的開發(fā)商組成聯(lián)合體，在各地拿地。

造成房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的原因是多方面的。

今年以來(lái)，一線城市實(shí)行了嚴(yán)格的住房限購(gòu)政策，導(dǎo)致成交量普遍下滑。以北京為例，7月北京新上市期房住宅簽約率僅為7.1%，創(chuàng)近4個(gè)月新低。低迷的成交量導(dǎo)致企業(yè)資金回籠放慢，大量資金被“套”在項(xiàng)目上。

另一方面，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的信貸不斷趨緊。不少開發(fā)商表示，從去年下半年起，從銀行“幾乎貸不到錢”。此外，房地產(chǎn)企業(yè)直接融資的大門也已幾乎關(guān)閉。Wind資訊的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2010年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)總?cè)谫Y額為155.6億元，僅為2009年的12.9%。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部主任張大偉告訴記者，相比而言，一線房企與中小房企資金狀況也出現(xiàn)了分化。一線房企憑借良好的品牌知名度，以中小戶型為主的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和以二、三線城市為主的項(xiàng)目布局，銷售業(yè)績(jī)依然跑贏市場(chǎng)大勢(shì)，貸款、融資也相對(duì)容易。相比之下，中小房企土地和項(xiàng)目?jī)?chǔ)備不多，周轉(zhuǎn)率較低，市場(chǎng)調(diào)整之際，他們面臨的資金壓力更大。

“上半年，房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)分化，資金狀況差別也比較大。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榍皟赡赇N售火爆，還不至于立刻出現(xiàn)資金鏈斷裂的情況，今年要維持生存問(wèn)題不大。但是要想進(jìn)一步發(fā)展，要拿地、開發(fā)項(xiàng)目，僅憑現(xiàn)在的資金，很困難。

未來(lái)也許更缺錢

融資渠道繼續(xù)收緊，二、三線城市限購(gòu)雪上加霜

更缺錢的日子也許還在后面。

房地產(chǎn)信貸從緊的趨勢(shì)不會(huì)改變。銀監(jiān)會(huì)主席劉明康近日強(qiáng)調(diào)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要一以貫之地執(zhí)行關(guān)于土地儲(chǔ)備貸款、開發(fā)商貸款和個(gè)人住房貸款的監(jiān)管要求，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“名單式”管理，杜絕各類信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

另一方面，由于樓市低迷，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也逐漸增加。已經(jīng)披露中報(bào)的11家房地產(chǎn)企業(yè)中，有8家凈利潤(rùn)同比下降。在7月底前披露了上半年市場(chǎng)預(yù)報(bào)的58家上市企業(yè)中，也有超過(guò)65%的企業(yè)預(yù)減�，F(xiàn)金流狀況惡化、資產(chǎn)負(fù)債率上升更成為普遍現(xiàn)象。

自去年調(diào)控開始，銀根收緊，國(guó)內(nèi)增發(fā)、配股等資本市場(chǎng)融資渠道全面緊閉，開發(fā)商為尋求穩(wěn)定的資金來(lái)源紛紛轉(zhuǎn)向海外融資。上半年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源中，利用外資438億元，同比增長(zhǎng)75.5%。十大標(biāo)桿房企已確定完成海外融資324億元，這一數(shù)值已超過(guò)其去年全年海外融資金額的總和。

目前，境外熱錢流入我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況已經(jīng)引起有關(guān)部門注意。中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)劉元春表示，對(duì)外資和熱錢的監(jiān)管將是未來(lái)資金監(jiān)管可能需要加強(qiáng)的一個(gè)方面。顯然，外資這一渠道也將漸漸收窄。

在傳統(tǒng)融資渠道收縮的情況下，中小開發(fā)商近年來(lái)轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托融資。盡管融資成本較高，但依然十分火爆。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，房地產(chǎn)信托規(guī)模達(dá)1541億元，同比增長(zhǎng)119%。

房地產(chǎn)信托也受到監(jiān)管部門的關(guān)注。5月，銀監(jiān)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模較大的信托公司進(jìn)行了“窗口指導(dǎo)”；6月底，銀監(jiān)會(huì)要求信托公司凡涉及房地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)務(wù)都需逐筆報(bào)批。這意味著房地產(chǎn)企業(yè)能抓住的最后一根稻草——房地產(chǎn)信托也有收緊趨勢(shì)。

上半年支撐房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的主力——二、三線城市，也面臨著限購(gòu)政策的壓力。7月12日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的二、三線城市也要采取必要的限購(gòu)措施”。據(jù)了解，新一輪限購(gòu)名單正在擬定中。張大偉認(rèn)為，這將直接導(dǎo)致下半年的房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)明顯下調(diào)，加劇房企回籠資金難的狀況。

如何應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)

降價(jià)促銷求生存，新融資渠道待開辟

房地產(chǎn)企業(yè)將越來(lái)越差錢，幾乎是確定的。在這樣的情況下，如何找到錢，如何先保生存后求發(fā)展，將成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的大挑戰(zhàn)。

唯一可控的是企業(yè)自身的行為，降價(jià)促銷無(wú)疑是加速資金回籠的最好手段。今年上半年取得較好銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)，大多采取合理定價(jià)、快速周轉(zhuǎn)戰(zhàn)略。3月份以來(lái)，中海集團(tuán)先后在深圳、上海、重慶、南京等地啟動(dòng)實(shí)質(zhì)性的降價(jià)促銷，平均銷售價(jià)格較預(yù)期或前期下降幅度在10%至20%之間。這一銷售策略收到了立竿見(jiàn)影的成效：今年上半年中海共實(shí)現(xiàn)銷售收入約444億元，較去年同期增長(zhǎng)80%，相當(dāng)于去年全年銷售收入的75%。

鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)抡J(rèn)為，目前，大部分庫(kù)存壓力向中小房企傾斜，隨著新項(xiàng)目入市和滯銷情況的增多，銷售壓力還將持續(xù)增大。中小房企未來(lái)“降價(jià)放量”以加速資金回流的愿望更為強(qiáng)烈。

劉元春則認(rèn)為，就目前來(lái)看，宏觀調(diào)控對(duì)一線城市房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷行為已經(jīng)產(chǎn)生了比較明顯的影響。“但整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)資金危機(jī)、營(yíng)銷策略因此而全面調(diào)整的時(shí)間還沒(méi)有完全到來(lái)。”

從更長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，開辟新的融資渠道對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更為重要。萬(wàn)科集團(tuán)董秘譚華杰表示，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金趨緊的根源是房地產(chǎn)行業(yè)缺乏與市場(chǎng)景氣無(wú)關(guān)的長(zhǎng)期融資渠道。中國(guó)開發(fā)商的資金來(lái)源中，45%是銷售回款，20%是銀行貸款，剩下35%左右是在滾動(dòng)使用的自有資金——65%的非自有資金的部分都和市場(chǎng)景氣狀況高度正相關(guān)。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹認(rèn)為，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的目的不是支撐高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)的金融創(chuàng)新是大勢(shì)所趨，更多資金進(jìn)入可以增加住房供給，減少泡沫，如果繼續(xù)過(guò)去那種開發(fā)商和炒房客都依賴于銀行貸款的間接融資，供需雙方都利用杠桿放大了投資能力。

目前，一部分房企已經(jīng)開始嘗試一些新的融資模式，比如：與地方政府和民間資本合作，成立房地產(chǎn)基金；母公司為子公司項(xiàng)目提供擔(dān)保獲得銀行和企業(yè)貸款；品牌開發(fā)商之間加強(qiáng)合作，共享融資平臺(tái)；收購(gòu)海外上市公司股權(quán)，擴(kuò)展海外融資平臺(tái)等。

張大偉指出，在上述幾種融資模式中，雖然除母公司為子公司項(xiàng)目提供擔(dān)保獲得銀行和企業(yè)貸款這種方式外，其它融資模式并不能在短期內(nèi)緩解房企的籌資壓力，但該類嘗試會(huì)減少開發(fā)商對(duì)傳統(tǒng)渠道的依賴性，長(zhǎng)期來(lái)看有利于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)資金來(lái)源多元化。

來(lái)源：人民網(wǎng)