對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，從2015年以來(lái)，政府部門掀起了一次又一次的房地產(chǎn)市場(chǎng)的狂歡。2015年，是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的去庫(kù)存化，從而讓銀行的住房按揭貸款政策出現(xiàn)重大調(diào)整，無(wú)論是住房按揭的首付政策，還是住房按揭貸款利率，都出現(xiàn)了全面的松動(dòng)及寬松，由此引發(fā)了不少城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格一輪暴漲，當(dāng)年漲得最快有深圳、南京、合肥、廈門等城市上漲幅度達(dá)50%以上。這一輪的各城市房?jī)r(jià)暴漲、住房銷售年年創(chuàng)歷史記錄就是從這時(shí)開(kāi)始。

   到了2017年，國(guó)內(nèi)許多城市不得不出臺(tái)各式各樣的房地產(chǎn)調(diào)控政策。這些政策表面上是要遏制房?jī)r(jià)上漲，實(shí)際上是以另外的一種手法刺激讓國(guó)內(nèi)各城市的房?jī)r(jià)上漲。這次刺激各城市房?jī)r(jià)上漲的房地產(chǎn)調(diào)控不僅有地方政府無(wú)所不用其極的各種行政性調(diào)控手段，更有所謂的因城施策的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控及棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。這種棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，實(shí)際上是通過(guò)向這些城市投入大量的銀行信貸或貨幣。而貨幣投向哪個(gè)城市，哪個(gè)城市的房?jī)r(jià)立即上漲。

   因?yàn)�，只要棚戶區(qū)改造所到之處，房?jī)r(jià)就會(huì)飆升。這就是中國(guó)去庫(kù)存，房?jī)r(jià)在上漲的邏輯，而不是房?jī)r(jià)下跌時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存。政府拆遷給錢，然后這些城市居民加上自己的收入全部都變成首付，去向銀行貸款。一旦棚戶區(qū)改造基本完成，去庫(kù)存完成，各個(gè)城市政府馬上會(huì)出臺(tái)政策進(jìn)行限售，美其名曰防止樓市價(jià)格暴漲，實(shí)際上是不讓這些城市的居民賣房子。購(gòu)買后的房子不能夠賣，房?jī)r(jià)當(dāng)然不會(huì)下跌。也就是說(shuō)，住房的棚戶區(qū)改造的貨幣化安置，看上去是讓一些城市居民的住房條件改善了，這些居民也有了自己的新房，而且是通過(guò)政府貨幣化安置完成了，而房?jī)r(jià)快速上漲也讓這些居民感覺(jué)到其財(cái)富增長(zhǎng)了，但是實(shí)際上這些中低收入的弱勢(shì)居民不僅把自己僅有的一點(diǎn)儲(chǔ)蓄搭進(jìn)其房子上，也讓他們債務(wù)增加，開(kāi)始每個(gè)月要還住房按揭貸款了。可以看到，在短期內(nèi)國(guó)內(nèi)居民的銀行信貸增加到30萬(wàn)億元。但是，中國(guó)絕大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)上漲了，住房市場(chǎng)繁榮了，地方政府的GDP也上去了。這就是這一輪棚戶區(qū)改造貨幣化安置的結(jié)果。

   最近，新的一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)狂歡又可能開(kāi)始，不過(guò)，這一次房地產(chǎn)市場(chǎng)狂歡可以與前幾次不同，即是推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，政府估算涉及到人口一億人，投資總額高達(dá)4萬(wàn)億元。如果說(shuō)，這次城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是由中央政府及地方政府來(lái)賣單，對(duì)這一億人口來(lái)說(shuō)是一種福利，也對(duì)增加投資及促進(jìn)消費(fèi)有不少的作用，其負(fù)面影響不會(huì)是太大。

   據(jù)中國(guó)政府網(wǎng)消息，目前國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，部署推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。重點(diǎn)改造建設(shè)小區(qū)水電氣路及光纖等配套設(shè)施，有條件的可加裝電梯、配建停車設(shè)施。要?jiǎng)?chuàng)新投融資機(jī)制，今年將對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造安排中央補(bǔ)助資金。鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)和地方政府以可持續(xù)方式加大金融對(duì)老舊小區(qū)改造的支持。中國(guó)住建部有官員指出，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，中國(guó)共有老舊小區(qū)近16萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約為40億平方米。

   從目前地方政府已發(fā)布的文件里，可以了解到更具體的要求：必須包括對(duì)水、電、路、氣4項(xiàng)設(shè)施中至少2項(xiàng)進(jìn)行更新，或雖未對(duì)水、電、路、氣設(shè)施更新，但包括加裝電梯。中國(guó)有政府官員表示，據(jù)初步估算老舊小區(qū)改造投資總額可高達(dá)4萬(wàn)億元。如果改造期為五年，每年新增投資8000億元以上。住房公共維修基金里的5000億資金，正在等待盤(pán)活。

   所以，我上個(gè)月回家，小區(qū)物業(yè)就告訴我，現(xiàn)在正在統(tǒng)計(jì)，愿意不愿意裝電梯，愿意就簽上字。我就問(wèn)其費(fèi)用哪里來(lái)，誰(shuí)在投入？物業(yè)的工作人員告訴我，一半由政府部門出，一半由投資公司出。等電梯可使用后，居民乘坐電梯收費(fèi)。我說(shuō)這算可以，否則，要居民承擔(dān)，這些工程根本上就不可能啟動(dòng)。當(dāng)然，當(dāng)前看到不少小區(qū)房子給外墻裝保暖層，也應(yīng)該是政府財(cái)政在承擔(dān)。

   從20年前開(kāi)始，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是調(diào)控國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)最為重要的工具與手段，在這樣的目標(biāo)模式下，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格越調(diào)控越高，從而也掀起了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)一次又一次的狂歡。這次城市老舊小區(qū)改造，也應(yīng)該是一次房地產(chǎn)市場(chǎng)狂歡，即以房地產(chǎn)作為宏觀調(diào)控手段拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，但是如果這次狂歡是由政府買單，那么對(duì)住房?jī)r(jià)格是沒(méi)有多少影響，但對(duì)這些老舊小區(qū)的居民來(lái)說(shuō)則一種難得的福利，對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及消費(fèi)投資拉動(dòng)會(huì)起到重要作用。也就是說(shuō)，這是一次國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)難得的狂歡。