最近有媒體文章標題是“樓市保衛(wèi)戰(zhàn)打響：住建部對10城出手今年調(diào)控已超164次”，該文章的標題看上去十分吸引眼球，但是樓市保衛(wèi)戰(zhàn)到底保衛(wèi)的是什么卻不知道？是保

   衛(wèi)政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策，還是保衛(wèi)已經(jīng)持續(xù)上漲43個月的房價。對于一般民眾來說，對此肯定是不知所云。

   根據(jù)新華社5月18日的消息，為進一步落實房地產(chǎn)市場調(diào)控城市主體責任，住房和城鄉(xiāng)建設部在4月19日對6個城市進行預警提示的基礎上，又對近3個月新建商品住宅、二手住房價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧4個城市進行了預警提示。

   住建部要求各地堅決貫徹落實黨中央、國務院決策部署，始終堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，進一步加強市場監(jiān)測分析，及時解決市場運行中出現(xiàn)的問題，切實把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的要求落到實處，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

   其實，這種預警所起到作用是十分有限的。因為，對于這些政府職能部門提到的預警城市，政府職能部門早就對這些城市預警過，但是這些城市的房地產(chǎn)市場還是火爆，房價同樣是快速上漲。比如，2018年6月，住建部等多部委決定于2018年7月初至12月底在30城先行開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動，其中就包括蘇州和佛山；同年2018年5月，住建部就房地產(chǎn)調(diào)控問題約談12個城市相關負責人，佛山在列。

   盡管住建部上次進行預警提示之際，蘇州的調(diào)控政策便如約而至。5月11日，蘇州市政府發(fā)布《市政府關于進一步促進全市房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的補充意見》，對蘇州工業(yè)園區(qū)全域、高新區(qū)部分重點區(qū)域新建商品住房實施限制轉(zhuǎn)讓措施，購房人自取得不動產(chǎn)權證之日起，滿三年后方可轉(zhuǎn)讓。但是這樣的政策對房價上漲，對房地產(chǎn)的炒作能夠起到作用同樣是十分有限的。可以說，在未來幾個月，這些預警過的城市，其房地產(chǎn)市場火爆并不會因為預警而退熱，反之，有可能房價還會上漲�；蛘哌@些城市對房價上報統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行人為的調(diào)整。

   正如我早就指出的，國內(nèi)大中城市的房價之所以會出現(xiàn)持續(xù)43個月的上漲，之所以會會出現(xiàn)4月二線三線城市的房價上漲都在兩位數(shù)以上，根源還在于政府的房地產(chǎn)調(diào)控目標假定前提與“房子是住的，而不是炒作的”市場定位是相悖的。

   “只住不炒”的房地產(chǎn)市場定位，其基本原則是讓房地產(chǎn)市場回歸到以消費為主導的市場，而不是以投資炒作為主導的市場。如果住房是消費市場，或政府的房地產(chǎn)調(diào)控目標要讓國內(nèi)房地產(chǎn)市場回歸到住房消費市場，那么房地產(chǎn)市場調(diào)控政策就得讓房地產(chǎn)價格回歸理性，回歸到住房消費者有支付能力購買水平上，而不是僅象征性遏制住房投機炒作(比如目前不少城市出臺的對購買的住房在一定時間內(nèi)限制出售，這就是象征性遏制住房炒作)。

   而以住房消費者為主導的市場，住房價格是調(diào)整市場供求關系的主要信號。即住房的價格逐漸下跌，住房的需求也逐漸增加；住房的價格上漲，住房需求減少。而當前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場情況是，住房銷售面積下降，住房的價格則在上漲；住房的價格上漲，住房需求量增加。這完全說明當前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場是以投機炒作為主導的市場而不是以消費為主導的市場。所以，中國要建立起房地產(chǎn)市場的長效機制，就得讓房地產(chǎn)市場真正回歸到“只住不炒”的市場定位上來，就得讓當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的性質(zhì)真正轉(zhuǎn)型，真正回歸到以住房消費為主導的市場上來。

   但是今年政府職能部門所確立的“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標，其理論前提就是認定當前住房是以投資為主導的市場(投資品與消費品的本質(zhì)區(qū)別就在于其定價基礎差異性，投資品價格變化是以市場預期來決定，消費品的價格則是以市場供求關系來決定)。因為“三穩(wěn)”的核心是穩(wěn)預期，房價上漲的預期穩(wěn)定了，房價與地價自然會穩(wěn)定。如果以“三穩(wěn)”來落實“只住不炒”的市場定位，在政策上肯定是不對路，這也是當前國內(nèi)房地產(chǎn)市場越是調(diào)控，房價越是上漲的關鍵所在。如果樓市保衛(wèi)戰(zhàn)是保衛(wèi)的“三穩(wěn)”的房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實處，那么在一城一策的房地產(chǎn)調(diào)控政策背景下，要讓國內(nèi)許多城市的房價不再快速上漲而穩(wěn)定下來，幾乎是天方夜譚。