春節(jié)后，南京、杭州、蘇州和成都等部分一線和新一線熱門(mén)城市，成為樓市回暖先鋒。

   房企拿地、房東漲價(jià)，剛需摩拳擦掌湊首付。杭州出現(xiàn)房東一夜間撤單漲價(jià)的情況。

   透過(guò)現(xiàn)象看本質(zhì)，與房企大規(guī)模推盤(pán)、熱情高漲拿地相反，杭州樓市各板塊分化極大，成交剛剛回暖，聯(lián)手出貨恐慌才是事實(shí)。

   一、沒(méi)有搶!熱賣(mài)的主要是剛需和網(wǎng)紅盤(pán)

   杭州3月小陽(yáng)春，搖號(hào)中簽率走低。

   杭州日?qǐng)?bào)房產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，3月有10個(gè)樓盤(pán)中簽率保持在個(gè)位數(shù)，它們的共同點(diǎn)是性價(jià)比很高，從3月初的西湖國(guó)際城到近期的江與城，大部分項(xiàng)目均價(jià)穩(wěn)定在2萬(wàn)元/平米左右，成為最受歡迎的一批樓盤(pán)。

   新房快速推盤(pán)的同時(shí)，二手房簽約量在走高。

   透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，3月25日到31日，杭州市區(qū)(不含臨安)二手房共簽約2369套，創(chuàng)近10個(gè)月新高，環(huán)比增長(zhǎng)10.3%。尤其主城區(qū)一些單價(jià)在3萬(wàn)左右、建筑年代較新、一二手房?jī)r(jià)差較小的房源，成為剛需客主流選擇。

   注意了，不是普遍回暖，只有網(wǎng)紅盤(pán)和高性價(jià)比樓盤(pán)，中簽率才低，杭州各板塊分化很大。

   比如蕭山南部臥城板塊，有超過(guò)10個(gè)項(xiàng)目待售，位置較差的樓盤(pán)不用搖號(hào)。在城東新城，三湘印象森林海尚，憑借版塊內(nèi)唯一90平米小戶型，吸引了一批購(gòu)房者。同區(qū)位其他項(xiàng)目都是大戶型，總價(jià)高，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，人氣不足。

   臨安市場(chǎng)3月轉(zhuǎn)暖，但由于在售樓盤(pán)眾多，銷(xiāo)售情況分化明顯。濱湖新城、青山湖科技城一帶復(fù)蘇更快一些，有中介表示一周能賣(mài)出幾十套，相比2018年年底有很大改觀。

   除了個(gè)別熱賣(mài)盤(pán)，個(gè)位數(shù)的抄底中簽率并不多見(jiàn)，不用搖號(hào)依舊是常態(tài)。很多高價(jià)盤(pán)還沒(méi)有上市，不要指望這一輪小陽(yáng)春持續(xù)很久，更不要指望杭州恢復(fù)兩年前的熱鬧景象。

   過(guò)去兩年杭州樓市迅速上漲，主要因?yàn)閲?yán)厲限價(jià)，產(chǎn)生無(wú)風(fēng)險(xiǎn)套利空間，新房遭搶購(gòu)，加上高地價(jià)刺激，部分買(mǎi)不到的購(gòu)房者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場(chǎng)，推高整體房?jī)r(jià)。

   現(xiàn)在大不一樣，雖然高地價(jià)再度回歸，但新房已經(jīng)不是以前的新房，可以套利的新房越賣(mài)越少，陸續(xù)入市的是高地價(jià)樓盤(pán)。

   二、房東坐地起價(jià)剛需急不急？

   春節(jié)過(guò)后，杭州余杭、江干、富陽(yáng)三區(qū)進(jìn)行了4場(chǎng)土拍，出讓宅地6宗，平均溢價(jià)率35%，每一場(chǎng)土拍都是一場(chǎng)搶地大戰(zhàn)，平均參與房企超過(guò)20家。

   4月土拍繼續(xù)升溫，深深刺激了開(kāi)發(fā)商的神經(jīng)，連二手房房東也跟著躁動(dòng)起來(lái)。

   4月2日，杭州主城區(qū)祥符東單元和三塘單元兩宗宅地被開(kāi)發(fā)商秒搶?zhuān)�溢價(jià)快速封頂，自持比例都超過(guò)20%，兩個(gè)板塊樓面價(jià)均超過(guò)2萬(wàn)元/平米。

   經(jīng)歷幾輪土拍熱潮后，杭州多個(gè)片區(qū)的房東，愿意降價(jià)賣(mài)房的明顯少了，更多的選擇不斷詢價(jià)和觀望，絕不輕易松口降價(jià)。一套位于余杭區(qū)良渚鎮(zhèn)的贊成美樹(shù)88平米小戶型，原本房東掛牌220萬(wàn)，第二天良渚勾莊地塊成交后，房東直接要求漲價(jià)20萬(wàn)才肯賣(mài)。

   根據(jù)我愛(ài)我家研究院的數(shù)據(jù)，二手房?jī)r(jià)格上調(diào)不是個(gè)例。

   博奧城一套87平米邊套房源，自交付后就是出租狀態(tài)，戶型沒(méi)有改造過(guò)，掛牌價(jià)格360萬(wàn)，均價(jià)4.1萬(wàn)/平米。這套房源2018年8月掛出，2019年4月還沒(méi)賣(mài)掉，最近房東卻上調(diào)價(jià)格，漲了幾萬(wàn)。

   2018年底剛交付的德信君宸，掛牌量很大，基本以毛坯房為主。其中一套88平米中間套躍層，總價(jià)334萬(wàn)，均價(jià)3.7萬(wàn)/平米。中介表示，房東手里有四套房，這套房從2018年底掛出，沒(méi)調(diào)過(guò)價(jià)，掛牌價(jià)原本就比較接近成交價(jià)，議價(jià)空間不大。

   中介最明顯的體驗(yàn)是，大部分房東降價(jià)意愿很低，4月以來(lái)進(jìn)入賣(mài)方市場(chǎng)，房源成交相當(dāng)迅速。

   其實(shí)，從地價(jià)指標(biāo)來(lái)看，杭州與前兩年熱門(mén)時(shí)期相差并不多。如果4月以后的土拍繼續(xù)保持高溫，有漲價(jià)心思的房東，必然會(huì)越來(lái)越多。

   4月土拍市場(chǎng)，杭州將推出涉宅地塊14宗，涵蓋望江、筧橋、三里亭、金沙湖、艮北，和市中心文暉等多個(gè)熱門(mén)板塊，更高的溢價(jià)率在意料之中。

   三、最長(zhǎng)去化78個(gè)月開(kāi)發(fā)商房東加速出貨

   不僅開(kāi)發(fā)商，銀行也在配合，下調(diào)房貸利率。

   2018年，杭州首套房利率最低上浮10%，最高上浮20%。2019年春節(jié)前后，首套房利率局部松動(dòng)，部分銀行最低上浮8%，個(gè)別優(yōu)質(zhì)客戶最低上浮5%。

   我愛(ài)我家門(mén)店表示，合作銀行包括國(guó)有四大銀行以及大多數(shù)商業(yè)銀行，從3月中旬開(kāi)始，首套房利率只上浮5%，二套房利率上浮10%。

   之前只有中信銀行個(gè)別支行，對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶給予首套房貸利率優(yōu)惠。這一次調(diào)整，多家銀行行動(dòng)一致，房貸利率全面松動(dòng)。

   2016年，杭州首套房貸利率最低為基準(zhǔn)利率85折。過(guò)去三年行情太火，居民部門(mén)貸款一路攀升，房貸資金緊張，導(dǎo)致房貸利率節(jié)節(jié)攀升。2019年銀行資金充裕，為房貸利率下調(diào)提供了空間。

   別以為，就這么漲下去了。從杭州整體樓市情況看，庫(kù)存和消化周期偏高。

   克而瑞數(shù)據(jù)顯示，供應(yīng)和成交同步回暖后，北京、上海和杭州三個(gè)城市仍處于供過(guò)于求的狀態(tài)，供求比分別為1.98、1.84和1.11。其中杭州消化周期為7.28個(gè)月，環(huán)比上升30%，同比上升82%。

   根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院2月的一份數(shù)據(jù)，杭州各大板塊可分為四個(gè)層次：

   一是去化周期1年以內(nèi)的，代表性的有星橋、市中心、文暉。

   二是去化2年以內(nèi)的，比如艮北新城、老余杭中泰、東湖、下沙、閑林、良渚、大關(guān)、奧體、錢(qián)江新城等。

   三是去化周期3年的，有大江東、丁橋長(zhǎng)睦、崇賢、臨平新城和濱江區(qū)政府。

   四是去化時(shí)間最長(zhǎng)的，包括城東新城、南部臥城、湘湖和蕭山科技城，都在3年以上，蕭山科技城去化周期長(zhǎng)達(dá)78個(gè)月。

   因?yàn)橐怀且徊呔珳?zhǔn)調(diào)控，杭州限價(jià)局部放松，部分地王盤(pán)價(jià)格突破原有板塊體系。

   接下來(lái)，因?yàn)楦叩貎r(jià)和各種新政，比如放松落戶的刺激下，之前的地王盤(pán)終于可以賣(mài)得掉了。一二手房差價(jià)縮小，二手房終于也成了一個(gè)號(hào)的選擇。加上，杭州人口大幅上升，超過(guò)千萬(wàn)就在眼前，需求是剛性的。

   杭州和眾多新一線樓市回暖，趁著剛需改善集中釋放，房東聯(lián)手開(kāi)發(fā)商出貨。