一年一度的小陽(yáng)春時(shí)節(jié)，在家庭資產(chǎn)中擁有房產(chǎn)最多的國(guó)人，卻被一則消息困擾。房產(chǎn)稅是不是很快出臺(tái)，是不是要盡快出脫手里的房產(chǎn)？

   原因來(lái)自于兩則消息。3月5日，政府工作報(bào)告里提及，“健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”。

   就在各種推測(cè)層出不竄之時(shí)，江蘇發(fā)布了一則通告，讓市場(chǎng)某些人驚慌莫名。江蘇表示，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局統(tǒng)一部署，全省稅收系統(tǒng)將于2019年3月23日(星期六)00：00至3月31日(星期日)24:00期間進(jìn)行系統(tǒng)切換上線。在此期間無(wú)法辦理相關(guān)稅收業(yè)務(wù)，故無(wú)法辦理所有涉及稅收的房產(chǎn)交易與不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)，其它不涉及稅收的房產(chǎn)交易、不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)正常辦理。

   有些人一看，難道說(shuō)3月23號(hào)房產(chǎn)稅就要出臺(tái)了？這到底是咋回事？

   別緊張，房產(chǎn)稅今年肯定不會(huì)出臺(tái)，我們以前說(shuō)過(guò)，最快2020年房地產(chǎn)稅出臺(tái)，現(xiàn)在，維持原來(lái)的判斷不變。

   今天，就跟大家說(shuō)兩件事，第一，房產(chǎn)稅可能什么時(shí)候出臺(tái)？第二，有房產(chǎn)的人要不要賣(mài)？沒(méi)房產(chǎn)的人要不要買(mǎi)？

   江蘇涉及稅收的房產(chǎn)交易暫停，并不是房產(chǎn)稅要出臺(tái)，而是地方房產(chǎn)稅務(wù)系統(tǒng)升級(jí)。

   房產(chǎn)稅改革需要太多的前提，首先是立法。

   稅收法定，立法是第一步，從物理時(shí)間上看，估計(jì)在2020年左右房地產(chǎn)稅升級(jí)版全新出臺(tái)。一個(gè)涉及億萬(wàn)家庭的稅法大修改，必須要經(jīng)過(guò)三讀的程序，還要經(jīng)過(guò)試點(diǎn)。

   估計(jì)2019年完成“一讀”，聽(tīng)取意見(jiàn)、修改具體細(xì)節(jié)，最快的速度是2020年三讀出臺(tái)，如果慢一點(diǎn)，大概在2021年出臺(tái)，最晚在2022年。不可能拖到2023年，2023年?duì)可娴较乱粚萌舜�，中間流程難以掌控，這就不是穩(wěn)步推出，而是延遲推出。所以，2022年最終出臺(tái)、2023年推出，可能性比較大。

   上屆人大任期是從2013到2018年，當(dāng)時(shí)著重于改革論證和草案起草工作，國(guó)務(wù)院法制辦負(fù)責(zé)捋清楚現(xiàn)有的房產(chǎn)稅鏈條，哪些增、哪些減，用來(lái)平衡總體稅負(fù)。3月9日，根據(jù)全國(guó)人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任委員烏日?qǐng)D介紹，最新的進(jìn)展是，房地產(chǎn)稅法目前正在抓緊完善草案

   ，對(duì)重大問(wèn)題進(jìn)行論證，待條件成熟提請(qǐng)全國(guó)人大常委會(huì)初次審議。也就是說(shuō)，最快也要到2019年年底。

   現(xiàn)在直接推出房產(chǎn)稅，基礎(chǔ)條件也不成熟。比如，不動(dòng)產(chǎn)登記登記機(jī)構(gòu)、登記簿冊(cè)、登記依據(jù)、信息平臺(tái)“四統(tǒng)一”的工作還沒(méi)有完成。

   城市集資建房、抵債房這些產(chǎn)權(quán)復(fù)雜的房子怎么征收？征收的定價(jià)、征收的面積怎么計(jì)算？是按照建筑面積收稅，還是套內(nèi)面積收稅？按照建筑面積征收是不公平的，把公攤面積也計(jì)算進(jìn)去征稅，估計(jì)反對(duì)意見(jiàn)會(huì)挺多，以套內(nèi)面積征收的話面臨重新測(cè)定，現(xiàn)實(shí)中大量業(yè)主侵占公攤面積的“偷面積”怎么處理？

   最近住建部提出的公攤面積，只是結(jié)構(gòu)、地基、配套等規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)中的一個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)的規(guī)范是最復(fù)雜的，不定下來(lái)，就沒(méi)有辦法進(jìn)行批量評(píng)估。

   房產(chǎn)稅主要用來(lái)彌補(bǔ)地方財(cái)政，地方政府到底怎么征收？怎么豁免呢，是首套房不征收，二套房征收；還是每個(gè)居民劃定一定的居住面積，其他合計(jì)征收？通常來(lái)說(shuō)，缺錢(qián)的地方房?jī)r(jià)低，一征收，更沒(méi)人買(mǎi)房了。房?jī)r(jià)高的地方不缺錢(qián)，這些城市正在大規(guī)�；�建，征收房產(chǎn)稅的興趣沒(méi)有那么高。

   征收效率也是個(gè)大問(wèn)題，企業(yè)增值稅征收比較簡(jiǎn)單，可千家萬(wàn)戶征稅，是居民自己申報(bào)，還是挨門(mén)挨戶的上門(mén)征收呢？如果像美國(guó)一樣，給每個(gè)居民信箱投放繳房產(chǎn)稅的稅單，居民預(yù)繳后，第二年再清算，納稅不足的進(jìn)行處罰，要增加的工作人員就非常多，地方稅收部門(mén)要重建，然后大規(guī)模的招聘稅收人員？

   從上海、重慶的試點(diǎn)就可以看出，征收房產(chǎn)稅真不是個(gè)輕松活，單純從財(cái)政角度出發(fā)，還不如賣(mài)兩塊地來(lái)的輕松呢。

   我相信，不管有多少難題，房地產(chǎn)稅是一定會(huì)推出的，房產(chǎn)稅也一定會(huì)征，以前暫免的居民自用住宅總不能永遠(yuǎn)暫免下去，造成大規(guī)模的貧富不均。

   房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)征，短期內(nèi)肯定對(duì)房?jī)r(jià)有負(fù)面影響，這一點(diǎn)看看上海和重慶房產(chǎn)稅出臺(tái)后的市場(chǎng)也能得出結(jié)論。房產(chǎn)稅相當(dāng)于地方政府手里擁有一項(xiàng)針對(duì)房產(chǎn)的做空工具，想做空就提高稅收，提到高峽出平湖的高度，房?jī)r(jià)一定會(huì)跌。澳大利亞、我國(guó)香港地區(qū)已有前車(chē)之鑒。

   吊詭的是，上海、重慶當(dāng)時(shí)房?jī)r(jià)短期下跌，反而是入手的大好機(jī)會(huì)，當(dāng)時(shí)買(mǎi)入，市中心房?jī)r(jià)翻番。香港地區(qū)有差餉稅，香港房?jī)r(jià)照樣高不可攀。美國(guó)各州有房產(chǎn)稅，不影響美國(guó)在次貸危機(jī)之前，形成巨大的房地產(chǎn)泡沫。

   房?jī)r(jià)是房租的函數(shù)，也是貨幣的投影。如果房租上升，經(jīng)濟(jì)人口上升，或者大規(guī)模的發(fā)放貨幣，房?jī)r(jià)在排除房產(chǎn)稅這個(gè)常量的影響后，就會(huì)走向出正軌，照樣有高峰期和低谷期。以為房產(chǎn)稅出臺(tái)，房產(chǎn)價(jià)格一勞永逸地保持在一個(gè)穩(wěn)定的平臺(tái)上，實(shí)在太天真了。

   說(shuō)到這里，就要說(shuō)到我們對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷了。

   2018年是個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從1998年到2018年，20年的房地產(chǎn)黃金時(shí)間結(jié)束，房住不炒代替了上游的土地財(cái)政加下游的房地產(chǎn)市場(chǎng)化�？傆幸惶�，房住不炒的理念會(huì)大顯威力，現(xiàn)在只是時(shí)間沒(méi)到。

   另一方面，中國(guó)的人口紅利期已過(guò)，GDP維持在6%到6.5%左右，這說(shuō)明，廣義貨幣20%以上的增長(zhǎng)已經(jīng)成為歷史。

   我們?nèi)~檀財(cái)經(jīng)綜合判斷經(jīng)濟(jì)、貨幣、人口流動(dòng)，認(rèn)為房地產(chǎn)進(jìn)入高位震蕩期，隨著一線戶籍限制的全面冰消，城市、人口、經(jīng)濟(jì)板塊重新構(gòu)造。

   看過(guò)我們寫(xiě)的十大看好城市嗎？西北的西安、中部的武漢、西部的成都重慶、東部的杭州等城市，成為人口流入最多的城市，新的城市群將在未來(lái)二十年逐漸形成。包括粵港澳、長(zhǎng)三角城市群中的衛(wèi)星城，以后洼地將逐漸填平，是除一線城市外，未來(lái)人口流入最多的城市，值得重點(diǎn)關(guān)注，

   國(guó)人家庭資產(chǎn)配置房產(chǎn)太多，如果您是富裕一族，手上的房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的80%以上，到2022年左右是“逃命”窗口期，出脫非中心城市、偏遠(yuǎn)的沒(méi)有商務(wù)配套沒(méi)有軌交的樓盤(pán)。如果您是剛需，在軌交要道買(mǎi)吧，別指望房?jī)r(jià)崩盤(pán)，這是不可能的。就是有一天房?jī)r(jià)真的崩盤(pán)，您的工作會(huì)先崩掉，對(duì)您半點(diǎn)好處也沒(méi)有。

   除非出現(xiàn)特殊情況，我們對(duì)近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷不會(huì)變，去年是如此，今年、明年還是不會(huì)變。不同的家庭配置不同資產(chǎn)的時(shí)候到了，有的需要買(mǎi)，有的需要賣(mài)。

   這兩天在南方財(cái)經(jīng)參加節(jié)目，朋友們聚會(huì)，稍微晚了一點(diǎn)。檀香們見(jiàn)諒啊，如果實(shí)在等不及，明天早上再看，我們?cè)谶@里，天天跟大家見(jiàn)面。