2月22日，媒體找到一份住建部的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿，引爆市場。

   2月15日，住建部一次性公開了40多份文件，大家單單揪住了這一份。

   主要是因?yàn)檫@份文件里面有一句話：住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易。目前中國大部分地區(qū)房地產(chǎn)以建筑面積計(jì)價(jià)，只有重慶一座城市按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)。

   吃瓜群眾的熱情被點(diǎn)燃，紛紛表示，公攤面積將退出歷史舞臺(tái)，房地產(chǎn)價(jià)格總算公平了。

   各位演員，請(qǐng)先冷靜一下。

   住建部的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》征求意見稿只是一個(gè)工程設(shè)計(jì)規(guī)范，不涉及商品房的交易規(guī)范，工程和交易，是兩個(gè)完全不同的概念，不要混為一談。

   一、告別公攤面積？想得美

   中國的商品房基本用建筑面積計(jì)算單價(jià)，同時(shí)一直以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，在一份正常合法合規(guī)的銷售合同上，會(huì)明確標(biāo)出套內(nèi)使用面積。

   因此，以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易，不能和住房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)劃上等號(hào)。

   這一次的《住宅項(xiàng)目規(guī)范》只針對(duì)商品房的設(shè)計(jì)，大部分吃瓜群眾，敲敲黑板，往這兒看，你們關(guān)注的重點(diǎn)錯(cuò)了。

   如果要較真，尋找套內(nèi)使用面積計(jì)價(jià)的相關(guān)規(guī)定，也是有的，那就是2001年出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》，這份文件至今有效。其中第18條明文規(guī)定，商品房銷售可以按套計(jì)價(jià)，也可以按套內(nèi)建筑面積或總建筑面積計(jì)價(jià)。

   住建部的一份工程規(guī)范之所以造成這么大的影響，可能是因?yàn)楣珨偯娣e讓購房者很受傷，之前有篇文章流傳很廣，標(biāo)題就是《買100平米房子只得70平米，公攤面積讓我們很受傷!》。

   文章的核心論點(diǎn)是，開發(fā)商故意把公攤面積做大，坑害購房者。

   吃瓜不嫌事大，這樣的文章純屬外行湊熱鬧，開發(fā)商沒必要這么干，對(duì)開發(fā)商沒有好處。

   如果，一個(gè)小區(qū)的容積率是固定的，那么，這塊地上的建筑面積就是固定的。開發(fā)商把公攤面積做大，還是沒辦法多收一分錢，反而損失購房者的利益，損人不利己，何必呢。

   開發(fā)商關(guān)注的，不是做大公攤面積，不是按不按照套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，而是容積率達(dá)標(biāo)。只要不觸碰容積率紅線，就不存在公攤過高的情況。有些豪宅項(xiàng)目，會(huì)故意做大入戶大堂和走道等公共空間，這是為了氣派。

   在實(shí)際銷售過程中，7層以下住宅公攤率為7%到12%。7層到11層住宅公攤率為10%到16%。高層建筑有電梯、電梯前室和安全通道等，公攤率會(huì)達(dá)到15%到24%。

   與十年前相比，中國樓市給人的感覺是公攤面積越來越多，因?yàn)檫^去居民樓普遍是低層結(jié)構(gòu)，現(xiàn)在中高層住宅占主流，公攤面積自然水漲船高了。

   二、取消公攤房價(jià)上漲羊毛出在羊身上

   公攤面積起源于1950年代的香港，當(dāng)時(shí)是香港樓市的黃金年代，房屋一般是整棟出售，對(duì)資金量的要求很高，有開發(fā)商率先嘗試分層出售，既然分層，那么公共區(qū)域面積自然也是包含在內(nèi)的，公攤面積由此誕生。

   公攤面積出現(xiàn)后，無論在裝修、物業(yè)、還是取暖費(fèi)上，都會(huì)明顯地增加一部分。裝修不會(huì)裝修到公攤部分，取暖也不會(huì)出現(xiàn)在公攤上，但該收的費(fèi)用卻一分也不能少，是不公平的。

   公攤的增加，使得整體建筑面積遠(yuǎn)高于實(shí)用面積。

   2013年，香港政府出臺(tái)文件，要求商品房銷售按實(shí)用面積計(jì)價(jià)，正式告別公攤面積。但是，房價(jià)沒有因此下降，反而會(huì)繼續(xù)上升，房屋面積從100平米下降到80平米，整套房的總價(jià)不變，每平米房價(jià)就會(huì)上升。

   有個(gè)朋友發(fā)了條短信說，帶皮核桃15塊錢一斤，去皮核桃30塊錢一斤。

   取消公攤有好處，至少可以讓房價(jià)更加透明。

   同一地段、同樣大小、同樣總價(jià)的房子，第一眼看上去很難區(qū)別。如果取消公攤，實(shí)際房價(jià)就會(huì)出現(xiàn)明顯差異。比如第一套的公攤只有10%，第二套是20%，均價(jià)都是1萬元/平米，那么房子的實(shí)際大小就會(huì)一目了然。

   三、決定房價(jià)的是供需是貨幣不是面積

   中國房價(jià)按套內(nèi)使用面積計(jì)算的城市，是重慶。

   這樣的計(jì)價(jià)方式，在購房時(shí)能看清到底有多少面積。

   同時(shí)面臨一個(gè)難題，為了減少公攤面積，重慶同一樓層同一單元可能一下出現(xiàn)七八戶。地產(chǎn)商追求把套內(nèi)面積做到最大，房屋套數(shù)做到最多，公攤面積盡可能減少，實(shí)現(xiàn)最大化銷售額的目的。

   心疼重慶人民一秒鐘，如果說全國其他地區(qū)的高層，都能享受到一梯兩戶和兩梯三戶，重慶人可能要面對(duì)兩梯八戶，甚至三梯十二戶的尷尬結(jié)構(gòu)。

   按目前的建筑面積計(jì)價(jià)，開發(fā)商不必盯著得房率，中國住宅的公共空間大到奢侈，比如成都。中國隨便哪個(gè)城市的剛需樓盤，公共空間都比紐約市中心要多。

   2002年，重慶人大常委確定了套內(nèi)面積計(jì)價(jià)原則，這和當(dāng)?shù)貙?duì)樓市的獨(dú)特管理，以及后來的地票制度都有聯(lián)系，很難一下子移植復(fù)制到全國其他城市。

   一味地排斥公攤面積，將公共空間等同于開發(fā)商偷面積，是故意混淆這兩個(gè)概念。比如暖氣管、路燈之類的設(shè)施空間，通常都不在房屋內(nèi)，卻實(shí)實(shí)在在影響著整個(gè)小區(qū)的居住體驗(yàn)。

   況且，真的從建筑面積轉(zhuǎn)向使用面積，開發(fā)商就會(huì)追隨重慶模式，壓縮公共空間。比如減少地下室、管理用房、值班用房的面積，減少電梯數(shù)量，減少樓梯廳面積等。越是在大城市，越是在供需矛盾大的地區(qū)，這種情況越有可能出現(xiàn)。

   另外，因?yàn)榉孔用娣e一瞬間少了很多，每平米單價(jià)突然暴漲，大家會(huì)覺得，哎呀，房價(jià)又漲了，這會(huì)打擊市場信心。

   如是金融研究院的一份報(bào)告稱，考慮到中國常用建筑面積，核心城市住宅基本帶電梯，假設(shè)平均得房率為70%，進(jìn)行折算發(fā)現(xiàn)，上海、北京和深圳中心區(qū)實(shí)際房價(jià)分別為21760美元/平方米、21554美元/平方米和18736美元/平方米，超過倫敦和新加坡，僅次于香港。

   無論公攤面積是否取消，都別高興得太早，這針對(duì)的是有房和購房群體，還沒上車的剛需，不如先考慮一下，第一套房在哪里。