未來(lái)哪些房企去化率更有保障

來(lái)源：　蘭格鋼鐵|瀏覽：次|評(píng)論：0條   [收藏] [評(píng)論]

無(wú)論從增長(zhǎng)還是現(xiàn)金流的角度看，去化率都是房企的生命線，去化率跟品牌、銷售能力和區(qū)域相關(guān)。未來(lái)大部分三四線和人口凈流出城市的住宅需求將長(zhǎng)期持續(xù)走弱，在此背景下，區(qū)域?qū)⒊蔀槿セ�率的�?/h2>

分享到：新浪微博QQ空間騰訊微博人人網(wǎng)微信開(kāi)心網(wǎng)騰訊朋友百度貼吧

無(wú)論從增長(zhǎng)還是現(xiàn)金流的角度看，去化率都是房企的生命線，去化率跟品牌、銷售能力和區(qū)域相關(guān)。未來(lái)大部分三四線和人口凈流出城市的住宅需求將長(zhǎng)期持續(xù)走弱，在此背景下，區(qū)域?qū)⒊蔀槿セ�率的主�?dǎo)因素，低能級(jí)城市占比越高的房企去化率可能越?jīng)]保障。

   新增土地貨值除以建面代表拿地時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品售價(jià)，平均售價(jià)代表已售產(chǎn)品價(jià)格，通過(guò)這兩個(gè)指標(biāo)可以大致了解已售和未售土地的分布區(qū)域。通常房?jī)r(jià)跟經(jīng)濟(jì)成正比，經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，房?jī)r(jià)越高。而經(jīng)濟(jì)越好的地方通常是人口流入越多的地方，人口凈流入越多去化率越有保障。因此在現(xiàn)階段環(huán)境下貨值對(duì)應(yīng)售價(jià)和平均售價(jià)越高，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)可能越好。當(dāng)然因?yàn)椴煌瑓^(qū)域整體價(jià)格和產(chǎn)品檔次也會(huì)造成售價(jià)的差異，單看這一指標(biāo)可能會(huì)有一些偏差。例如基本能得出結(jié)論售價(jià)15000的房企比10000的房企土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)要好，但集中在大灣區(qū)的時(shí)代中國(guó)售價(jià)17000未必就一定比全國(guó)布局售價(jià)15000的融創(chuàng)好。以高端產(chǎn)品為主的中國(guó)金茂，平均售價(jià)遠(yuǎn)高于其他的房企，但并不代表它的土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)就一定是最好。盡管如此，售價(jià)作為房企土儲(chǔ)分布大方向的重要判斷依據(jù)仍然沒(méi)有問(wèn)題。

   新城控股新城控股2016年新增土地樓面價(jià)近6000，實(shí)際平均售價(jià)為18000左右，當(dāng)時(shí)新城土地主要集中在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域。2018年新城新增土地貨值對(duì)應(yīng)售價(jià)為8400，說(shuō)明2018年新城新增土地三四線城市占比依然較高。

   陽(yáng)光城和恒大2018年這一指標(biāo)大約為10000，也說(shuō)明它們2018年新增土地構(gòu)成跟新城類似。陽(yáng)光城2017年這一指標(biāo)為17000左右，說(shuō)明2017年陽(yáng)光城拿地還是以一二線為主，但2018年迫于做大銷售的壓力，拿了不少三四線的地。中國(guó)恒大管理層說(shuō)土地儲(chǔ)備7成在一二線，但根據(jù)恒大近三年的拿地貨值對(duì)應(yīng)的售價(jià)，我猜如果剔除2600萬(wàn)平方的深圳舊城改造，其土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)可能與新城差不多。

   2018年融創(chuàng)、萬(wàn)科、保利、金茂、中海新增土地貨值對(duì)應(yīng)售價(jià)為14000-18000，說(shuō)明這幾個(gè)房企拿地還是堅(jiān)持以一二線城市為主。

   時(shí)代中國(guó)2017年這一指標(biāo)為15197，現(xiàn)在平均售價(jià)為17000左右。土地儲(chǔ)備90%集中在大灣區(qū)，廣州、佛山、珠海、東莞、中山、江門、惠州、清遠(yuǎn)、長(zhǎng)沙，全部是人口凈流入的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，與價(jià)格指標(biāo)相互印證。中國(guó)奧園雖然一半土地儲(chǔ)備在大灣區(qū)，但有一半土地儲(chǔ)備在三四線，平均售價(jià)為10000左右，土地儲(chǔ)備的結(jié)構(gòu)要比時(shí)代中國(guó)差，這種差異也在市值上有所反應(yīng)。

   以上只是單純對(duì)土地儲(chǔ)備區(qū)域分布的簡(jiǎn)單分析，未來(lái)土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)會(huì)不斷變化，另外投資房企還要綜合考慮很多其他因素。

上一篇：人民幣一周上漲1.65% 分析稱未來(lái)將保持平穩(wěn)雙向波動(dòng)

下一篇：今日辟謠（2023年11月17日）

分享到：

[騰訊]

關(guān)鍵字：無(wú)

返回宏觀經(jīng)濟(jì)

快速導(dǎo)航：冶金交流中心數(shù)據(jù)指標(biāo) 企業(yè)信息 現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)服務(wù) 冶金工匠智庫(kù) 設(shè)備推廣 特約嘉賓 經(jīng)濟(jì)技術(shù)文獻(xiàn) 鋼廠必備 煉鋼節(jié)能技術(shù) 公告中心 招聘