房價AB面

   統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)依舊“堅挺”。統(tǒng)計局發(fā)布10月的70城房價報告顯示，65城的新房繼續(xù)環(huán)比上漲，4個城市出現(xiàn)下跌，深圳以0.5%的跌幅居首，中西部省會城市繼續(xù)領(lǐng)漲。

   更能體現(xiàn)市場真實情況的二手房價方面，持續(xù)的樓市高壓調(diào)控在存量房市場的傳導(dǎo)開始“發(fā)威”。有14個城市銷售價格環(huán)比下降，調(diào)控先鋒北上廣深四大一線城市全線下跌，深圳跌幅達(dá)到0.6%。

   房價究竟是“真跌”還是“假摔”？記者通過實地調(diào)研廣深樓市發(fā)現(xiàn)，業(yè)主再也沒有以往的傲氣，紛紛開始“割肉”，大面積出現(xiàn)一定幅度報價下調(diào)；中介持牌人數(shù)正在遞減；成交面積下降明顯。一線城市二手市場的低迷，似乎昭示著拐點真正的來臨。（林虹）

   導(dǎo)讀

   近來多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍、底價成交等現(xiàn)象，土地市場降溫明顯，地價同比增幅已連續(xù)7個月下跌。7月地價漲幅首次低于房價漲幅，10月份兩者差額已擴大至5.5個百分點。隨著地價漲幅的持續(xù)收窄，預(yù)計未來一年全國商品房銷售均價漲幅亦將收窄。

   “銀十”亦退燒。

   11月15日，統(tǒng)計局發(fā)布70個大中城市商品住宅10月份銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，新房市場方面，10月全國70個城市新建商品住宅價格指數(shù)環(huán)比增幅為1%，同比增幅為9.7%。從房價上漲和下跌的城市數(shù)量看，房價上漲的城市數(shù)量為65個，相比9月份又有增加；有4個城市環(huán)比上月下降，分別是深圳、廈門、溫州和三亞，跌幅除了深圳是0.5%、其余為0.1%。

   相比之下，二手房的下行趨勢明顯。環(huán)比來看，一線城市中北京、上海和廣州均下降0.2%，深圳下降0.6%；二三線城市則分別上漲0.3%和0.5%，但漲幅均有回落。

   分析人士指出，二手房市場在一線城市占據(jù)主體地位，同時與受到限價政策等多重因素影響的新房市場不同，更能體現(xiàn)市場預(yù)期的變化。作為樓市風(fēng)向標(biāo)的一線城市，二手市場價格整體下跌，或預(yù)示著部分城市的新房市場也將逐漸開始調(diào)整。

   中西部省會持續(xù)領(lǐng)漲

   盡管近期多有“降價促銷”等下行消息傳出，但國家統(tǒng)計局公布的70城新房價格依舊堅挺。

   有65個城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲，僅有寧波持平。而環(huán)比下降的城市僅廈門、溫州、三亞和深圳四地。其中，深圳以0.5%的環(huán)比價格變動在全國居首。

   對此，有前十強房企高管向21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者表示，目前市場確實處在下行態(tài)勢，而統(tǒng)計局房價數(shù)據(jù)依舊“堅挺”，有多方面因素影響，第一，統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)相對市場降價行為滯后；第二，此前一些城市存在限價政策導(dǎo)致的雙合同現(xiàn)象，拉低了成交價格導(dǎo)致數(shù)據(jù)“失真”，隨著近期對雙合同現(xiàn)象的清理，一些地區(qū)價格開始回歸；第三，隨著樓市進(jìn)入下行通道，近期部分城市對于高端樓市預(yù)售證的管控減弱，一些過去“滯留”未網(wǎng)簽的高價項目開始入市。

   分城市來看，貴陽、石家莊、襄陽、武漢、安慶、秦皇島、大理、常德、哈爾濱和遵義位列漲幅前十名城市。其中，貴陽以4.2%的漲幅居首。

   21世紀(jì)經(jīng)濟報道注意到，除丹東外，2018年70城房價漲幅最高的城市均來自中西部，海口、西安、貴陽等省會城市先后領(lǐng)漲全國。而在10月數(shù)據(jù)中，貴陽、石家莊、武漢等地同樣漲幅靠前。

   對此，上述房企高管表示，這些中西部二三線城市屬于“后發(fā)梯隊”，在房地產(chǎn)城市間梯隊相對滯后，在東部地區(qū)城市受到嚴(yán)格調(diào)控政策限制的背景下，這些城市開始被市場所看好，成為新的熱點。

   而中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則指出，從統(tǒng)計局公布的房地產(chǎn)市場成交額看，中西部同比上漲均超過20%。這些城市去庫存接近完成，而且當(dāng)下投資需求依然集中，疊加棚戶區(qū)改造，使得中西部房價上漲全面領(lǐng)先。

   不過，多位受訪人士均認(rèn)為，隨著三四線城市房價見頂，在各地限價政策全面放松可能性不大的前提下，支撐房價繼續(xù)上漲的動力不足。

   對此，易居研究院研究員沈昕表示，近來多個熱點城市出現(xiàn)土地流拍、底價成交等現(xiàn)象，土地市場降溫明顯，地價同比增幅已連續(xù)7個月下跌。7月地價漲幅首次低于房價漲幅，8月份以來延續(xù)這一趨勢，10月份兩者差額已擴大至5.5個百分點。隨著地價漲幅的持續(xù)收窄，預(yù)計未來一年全國商品房銷售均價漲幅亦將收窄。

   一線二手房“實質(zhì)性”下跌

   在新房價格受到多重影響、數(shù)據(jù)被認(rèn)為不能完全反映市場狀況的背景下，二手房價格變動，被認(rèn)為更能代表市場真實情況。

   國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，10月有14個城市出現(xiàn)二手房價格環(huán)比下降。這些城市中，不僅北上廣深四大一線城市均有所松動，廈門、三亞、�？凇⒌�東等此前的樓市熱點城市也環(huán)比下降。其中，廈門0.9%的二手房價跌幅，位居全國第一。

   整體來看，國家統(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示，一線城市二手住宅銷售價格下降0.2%，二、三線城市分別上漲0.3%和0.5%，但增速都比上月分別回落0.5個、0.3個百分點。

   以北京為例，目前北京樓市成交量8成以上為二手房，一些觀點指出，北京二手房價格已經(jīng)出現(xiàn)“實質(zhì)性”下跌。

   貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月二手房銷量環(huán)比跌幅達(dá)四成，創(chuàng)今年2月以來新低。10月，北京全市二手房成交均價為61103元/平方米，環(huán)比下跌1.2%，連續(xù)兩個月環(huán)比下跌，在城四區(qū)等高價值區(qū)域成交占比回升的基礎(chǔ)上，北京均價出現(xiàn)實質(zhì)性松動。

   張大偉指出，部分熱點城市的樓市政策在10月份繼續(xù)收緊，比如北京等城市的公積金政策收緊，在10月份對二手房市場影響更大。而經(jīng)過41個月的持續(xù)房價上漲，熱點城市各種調(diào)控政策的疊加效應(yīng)開始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場的去杠桿還在持續(xù)，這迫使投資者開始離場，出現(xiàn)二手房降價。

   而貝殼研究院首席分析師許小樂則向21世紀(jì)經(jīng)濟報道分析稱，本輪調(diào)控?zé)o論是力度、空間范圍還是時間范圍都達(dá)到了空前的水平，這導(dǎo)致本輪市場情緒的回落持續(xù)時間更長，程度也更深。而市場參與主體的情緒與市場表現(xiàn)相互反饋，相互作用。市場若繼續(xù)保持低溫狀態(tài)，則觀望情緒會延續(xù)，預(yù)計四季度一線城市二手房市場不會有太大改觀。