有媒體報(bào)道，在深圳，隨著法拍屋的增加，可能會(huì)引發(fā)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷供潮�？吹竭@樣的報(bào)道，有點(diǎn)夸大其詞。法院的法拍屋增加與斷供有關(guān)系，但沒有必然的關(guān)系。有報(bào)道，與2017年相比，深圳法拍房數(shù)量激增222.5%，事實(shí)如何？我們來看一組數(shù)據(jù)。

   深圳法拍房公司廣安居業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年，深圳全市法拍房2100套，今年2800套左右。增長速度達(dá)30%。但就總量而言，其法拍屋的數(shù)量也不是太多。更重要的是，一般情況下，不如期如數(shù)償還貸款、民間借貸糾紛、司法沒收、無主財(cái)產(chǎn)等情況下房產(chǎn)會(huì)成為“法拍房”。但居民斷供所占比重則是極小的。也就是說，在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，要發(fā)生美國房地產(chǎn)市場(chǎng)那樣的斷供潮基本上是等于零。

   因?yàn)椋�中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)按揭貸款制度與美國的住房按揭貸款制度是根本上不同。美國的住房按揭貸款制度，個(gè)人的住房按揭貸款的債務(wù)責(zé)任是有限責(zé)任。這可能兩個(gè)方面得以保證。一個(gè)方面，美國的住房按揭貸款合同都有約定，如果居民購買的住房由于房?jī)r(jià)下跌而成為了負(fù)資產(chǎn)(即當(dāng)時(shí)的住房?jī)r(jià)值不及還要償還的住房按揭貸款金額)，美國的居民一般都會(huì)把手中持有的住房交給貸款銀行。而美國的居民一旦把自己購買的住房還給銀行，也正是從這個(gè)時(shí)候開始，居民借銀行的按揭貸款責(zé)任也就結(jié)束。即從這個(gè)時(shí)候開始，居民不再需要再還銀行的按揭貸款了。至于居民所持有的住房交給銀行后，銀行如何處理是銀行的事情，與持有這套住房的居民無關(guān)。同時(shí)，居民對(duì)這套住房的按揭貸款責(zé)任也結(jié)束。另一個(gè)方面，美國有個(gè)人破產(chǎn)法，如果個(gè)人所持有的財(cái)產(chǎn)不足抵償債務(wù)，個(gè)人有可能宣布破產(chǎn)。如果個(gè)人宣布破產(chǎn)，其已有的債務(wù)也終止。

   但是，對(duì)于中國來說，中國銀行的個(gè)人按揭貸款是無限責(zé)任而不是有限責(zé)任。如果購買住房的居民是通過住房按揭貸款購買的，那么中國居民這種貸款的債務(wù)責(zé)任是無限的。因?yàn)�，不僅中國沒有個(gè)人破產(chǎn)法，也沒有對(duì)住房按揭貸款約定為有限債務(wù)責(zé)任。在這種情況下，如果個(gè)人通過按揭貸款購買的住房成了負(fù)資產(chǎn)，購買者無能力再償還住房按揭貸款，或住房按揭者違約。在這種情況下，貸款銀行就可能抵押的住房收到自己手上，并把該套住房法拍。

   如果法拍的收入足以抵銷所剩下沒有償還的按揭貸款，那么銀行與按揭貸款結(jié)算后多退少補(bǔ)。購買住房的按揭貸款的債務(wù)問題也就結(jié)束。如果拍賣住房的款項(xiàng)不足以償還所剩下的住房按揭貸款，那么剩余的金額購買住房者還得還，一直到還清為止。中國居民住房按揭貸款的責(zé)任是無限的。

   在這種情況下，國內(nèi)居民所持有的住房斷供概率不會(huì)太高。因?yàn)椋�就目前國�?nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來說，全國的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格絕大多數(shù)城市都在上漲。有些城市的房?jī)r(jià)上漲幅度而且還很大。在房?jī)r(jià)上漲的情況下，國內(nèi)居民用按揭貸款購買的住房就不會(huì)成為負(fù)資產(chǎn)。即使有居民由于突然事情無法再償還住房按揭貸款，但在房?jī)r(jià)上漲時(shí)，只要把這套住房拍賣就足以抵償債務(wù)。因?yàn)�，個(gè)人購買住房的首付，已經(jīng)覆蓋了其風(fēng)險(xiǎn)。

   假定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的情況下，而且房?jī)r(jià)下跌幅度大于首付款的比例，在按揭貸款無限責(zé)任的情況下，通過住房按揭貸款購買住房的居民也不會(huì)輕易地?cái)喙�。因此如果居民選擇斷供，其面臨的財(cái)務(wù)損失會(huì)非常得大。

   因?yàn)�，在住房按揭貸款的債務(wù)責(zé)任為無限時(shí)，如果所持有的住房成為負(fù)資產(chǎn)，如果居民選擇斷供，這不僅會(huì)讓購買住房者立即損失掉已經(jīng)付出的首付成本，而且所斷供的住房有可能是在不好的價(jià)格情況下拍賣(這時(shí)個(gè)人沒有左右該套住房交易權(quán)利)，而住房拍賣后扣除要償還的按揭貸款后，不足的部分還得繼續(xù)償還給銀行。在這種情況下，持有住房者的斷供可能是最差的一著棋。這也意味著，如果現(xiàn)有的法律制度不改變，在房?jī)r(jià)下跌的情況下，國內(nèi)居民通過住房按揭貸款購買的住房，選擇斷供的概率不會(huì)太高。中國也不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的斷供潮。更何況，目前國內(nèi)絕大多數(shù)地方的房?jī)r(jià)在上漲呢？所以，中國的媒體不要夸大其詞，說中國房地產(chǎn)出現(xiàn)斷供潮，這是無中生有。