金融機(jī)構(gòu)往往對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化較為敏感。興業(yè)銀行對(duì)房貸業(yè)務(wù)的調(diào)整，最容易引發(fā)信貸政策收緊的聯(lián)想。由于銀行是房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來(lái)源之一，若房地產(chǎn)開發(fā)貸款、按揭貸款等被中斷，無(wú)異于對(duì)房地產(chǎn)業(yè)“釜底抽薪”。

在對(duì)興業(yè)銀行調(diào)整房貸業(yè)務(wù)的解讀中，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，此次調(diào)整的心理影響要大于實(shí)質(zhì)意義。瑞銀證券的報(bào)告表示，上述銀行目前僅暫停房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)，開發(fā)貸、住房按揭貸款并未受到影響。由于銷售回款和開發(fā)貸仍是開發(fā)商最主要的資金來(lái)源，因此上述調(diào)整對(duì)大部分開發(fā)商的資金鏈影響有限。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2013年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金122122億元，同比增長(zhǎng)26.5%，增速比2012年提高13.8個(gè)百分點(diǎn)。“大部分企業(yè)都不缺錢�！北本┠成鲜蟹科筘�(fù)責(zé)人向中國(guó)證券報(bào)記者表示。

除興業(yè)銀行外，目前尚未發(fā)現(xiàn)有其他銀行收緊房地產(chǎn)開發(fā)貸的消息。多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析認(rèn)為，包括銀行信貸在內(nèi)，房地產(chǎn)融資環(huán)境不會(huì)驟然收緊。其理由在于，增加供應(yīng)是未來(lái)的樓市政策著力點(diǎn)，而供應(yīng)主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面——土地供應(yīng)和信貸供應(yīng)。

一位接近國(guó)土部的專家向中國(guó)證券報(bào)記者表示，市場(chǎng)主導(dǎo)配置資源是未來(lái)政策的主流方向。除非宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生大的變化，否則信貸政策不會(huì)有實(shí)質(zhì)性調(diào)整。他表示，個(gè)別銀行對(duì)信貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)估和管控，并不意味著整體行業(yè)也采取同樣的辦法。

事實(shí)上，從去年下半年開始，房地產(chǎn)業(yè)的融資環(huán)境一直在放松。除IPO開閘之外，從去年年底開始，萬(wàn)科、恒大、越秀地產(chǎn)等一些房地產(chǎn)企業(yè)又陸續(xù)進(jìn)駐銀行業(yè)，進(jìn)一步夯實(shí)了其資金基礎(chǔ)。此外，REITs等房地產(chǎn)融資渠道開閘預(yù)期強(qiáng)烈，并可能在近期真正獲得松綁。

上述專家表示，以抑制需求為目的、行政色彩濃厚的限購(gòu)手段雖引發(fā)不少爭(zhēng)議，但按照主管部門的定調(diào)，在市場(chǎng)供應(yīng)真正補(bǔ)位之前，這些手段無(wú)退出的可能。因此，如果此時(shí)收緊開發(fā)貸等信貸政策，勢(shì)必會(huì)影響市場(chǎng)供應(yīng)的增加，同時(shí)也使多年限購(gòu)的努力變成“無(wú)用功”。

大降價(jià)暴露現(xiàn)金流壓力

24日，中國(guó)證券報(bào)記者來(lái)到聲稱降價(jià)6000元/平方米的天鴻香榭里售樓處，剛下車就被該樓盤銷售人員圍住發(fā)放廣告?zhèn)鲉�，并詢問是否買房。

記者在售樓處看到，此前被砸壞的沙盤四周已經(jīng)拉起警戒線，售樓處的保安嚴(yán)陣以待，前來(lái)維權(quán)的老業(yè)主們則被擋在“會(huì)客區(qū)”，沙盤展示區(qū)依然有聞?dòng)嵹s來(lái)的看房者。

老業(yè)主們穿著統(tǒng)一印制的白色T恤衫，胸前印著“香榭里：欺詐銷售，我要退房”，背面則是“遠(yuǎn)離天鴻，遠(yuǎn)離輻射”。其中一位業(yè)主稱，他們主要是擔(dān)心樓盤附近的高壓線輻射，之前購(gòu)房時(shí)銷售人員稱，高壓線會(huì)從地下經(jīng)過，但現(xiàn)在已經(jīng)從樓盤附近穿越而過，因此他們要求退房。

“在春節(jié)前就對(duì)高壓線的問題提出抗議，開發(fā)商一直避而不見，我們并非因?yàn)闃潜P降價(jià)才過來(lái)的�！币晃徊辉敢馔嘎缎彰�的老業(yè)主稱。

19日，浙江天鴻突然宣布降價(jià)。記者從宣傳單上看到了印有“橋西板塊驚現(xiàn)一夜破底，11800元/平方米起價(jià)，直降6000元/平方米”的廣告語(yǔ)。潘女士是這次維權(quán)的老業(yè)主之一，19日潘女士以19300元/平方米的單價(jià)購(gòu)買了該樓盤一套房子，但幾個(gè)小時(shí)后該樓盤就宣布降價(jià)，總價(jià)“貶值”50萬(wàn)元。

有業(yè)主質(zhì)疑，從策劃到執(zhí)行，包括戶外廣告、傳單印刷等程序，至少需要一周時(shí)間，開發(fā)商明明準(zhǔn)備要降價(jià)，卻仍用各種手段誘惑業(yè)主簽合同。

記者還了解到，該樓盤由浙江天鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，與北京天鴻并沒有關(guān)系，是浙江省紹興市新昌縣一家開發(fā)資質(zhì)為三級(jí)的開發(fā)商，該企業(yè)的實(shí)際控制人為董事長(zhǎng)梁鴻眉。

杭州地產(chǎn)界知情人士透露，梁鴻眉最初大約在1999年做個(gè)人電腦業(yè)務(wù)，是某知名品牌電腦的浙江總代理。2001年回到新昌縣城，成立新昌天鴻。先后在新昌、海鹽兩縣城，共開發(fā)四個(gè)樓盤。

2009年，浙江天鴻房地產(chǎn)以6.4億元，經(jīng)過67輪競(jìng)拍，最后溢價(jià)70%拿下杭州市拱墅區(qū)祥符東單元R21-13地塊，樓面地價(jià)為6581元/平方米，在當(dāng)年刷新同地段的價(jià)格記錄，以高姿態(tài)首次進(jìn)入杭州市場(chǎng)。

知情人士透露，浙江天鴻此番樓盤大降價(jià)，背后或暴露出現(xiàn)金流壓力。民生證券研究院副院長(zhǎng)管清友(微博)認(rèn)為，區(qū)域供給過高，競(jìng)爭(zhēng)激烈以及開發(fā)商資金鏈緊張是樓盤降價(jià)的本質(zhì)原因。

由于國(guó)家政策調(diào)控，很多中小地產(chǎn)開發(fā)商目前都已舉步維艱，作為一家中小開發(fā)商，銀行基本關(guān)閉其再融資的大門。

除浙江天鴻之外，德信地產(chǎn)也遭遇類似情況。

幾乎同時(shí)，杭州德信·北海公園宣布清盤，將均價(jià)調(diào)整至15800元/平方米。而據(jù)透明售房網(wǎng)顯示，北海公園最近的成交均價(jià)在19446元/平方米。今年德信地產(chǎn)在杭州斬獲兩幅地塊，在支付部分土地款時(shí)資金略顯緊張，無(wú)奈選擇銷售較好的樓盤以清盤的方式實(shí)現(xiàn)資金快速回籠。

高庫(kù)存或倒逼持續(xù)降價(jià)

2013年是杭州土地市場(chǎng)的供應(yīng)爆發(fā)年，一輪土地供應(yīng)高峰過后，必然意味著新一輪樓盤供應(yīng)高峰的到來(lái)，尤其是在如今開發(fā)商的開發(fā)周期越來(lái)越快的情況下，2014年預(yù)計(jì)是新樓盤集中供應(yīng)年。

截至目前，杭州透明售房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)顯示，杭州市區(qū)（包含蕭山、余杭）可售房源總量已達(dá)119600萬(wàn)套，接近12萬(wàn)套，創(chuàng)歷史庫(kù)存新高。

業(yè)內(nèi)人士稱，杭州樓市的許多板塊都類似需要泄洪的水庫(kù)，目前更多是源源不斷注入的新房源，許多板塊面臨房子越賣越多的窘境。

在這樣的背景下，從去年開始，板塊內(nèi)的樓盤相繼采取低價(jià)入市的價(jià)格策略。2013年8月，德信·曉宸和萬(wàn)科·北宸之光分別以17900元/平方米和14800元/平方米的折后均價(jià)先后開盤，在“日光”的同時(shí)引爆盛夏淡季樓市。

透明售房市場(chǎng)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為，面對(duì)11萬(wàn)套以上的巨大庫(kù)存量和巨大的潛在供應(yīng)量，以及從去年11月以來(lái)市場(chǎng)驟然降溫的壓力，這次降價(jià)完全是在意料之中。

丁建剛稱，在極小的范圍內(nèi)有6個(gè)樓盤在售，再加上余杭區(qū)的兩個(gè)知名開發(fā)商的大盤，共有8個(gè)樓盤在售。而且還有幾個(gè)樓盤正等待開盤，近距離的貼身肉搏在所難免。

“前些年，溫州購(gòu)房者占杭州樓市近兩成的購(gòu)買力。自從溫州爆發(fā)民間借貸危機(jī)后，杭州樓市的購(gòu)買力大打折扣，庫(kù)存也與日俱增，開發(fā)商只能通過降價(jià)來(lái)吸引客戶。”杭州當(dāng)?shù)匾晃恢�名地產(chǎn)人士說(shuō)。

漢嘉地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理陳煥春認(rèn)為，從2013年開始，杭州樓市因存量大、競(jìng)爭(zhēng)激烈，很多開發(fā)商正轉(zhuǎn)變思路，開始求快、求量，這種狀況在2014年還會(huì)加劇，價(jià)格戰(zhàn)也在所難免。

2013年，外地開發(fā)商紛紛進(jìn)入杭州拿下高價(jià)地塊。從去年夏天開始，在長(zhǎng)達(dá)半年多的時(shí)間里，盡管地產(chǎn)界已經(jīng)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)提示，“寧可踏空，也不要激進(jìn)”。但去年杭州土地市場(chǎng)外地開發(fā)商的大舉進(jìn)軍，導(dǎo)致杭州土地市場(chǎng)持續(xù)升溫。

當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商表示，很多地塊拍出近乎荒唐的價(jià)格，一些冒進(jìn)的開發(fā)商因此只能吞下自己種下的苦果�！皬哪壳暗氖袌�(chǎng)形勢(shì)判斷，杭州有10個(gè)以上的項(xiàng)目必虧無(wú)疑。”這位開發(fā)商預(yù)計(jì)，這可能是部分外地開發(fā)商進(jìn)入杭州必須要付的學(xué)費(fèi)。

自杭州打響樓市降價(jià)“第一槍”后，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)將有越來(lái)越多的城市加入降價(jià)行列。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，今年1月，在全國(guó)100個(gè)典型城市中，有37個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比下跌，其中有34個(gè)是三、四線城市。

“2014年房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來(lái)越大，尤其是三四線城市，很可能會(huì)陷入整體低迷。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，最近市場(chǎng)傳出的杭州、常州、天津等城市項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，都預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈。在資金面趨緊的情況下，庫(kù)存嚴(yán)重的城市最近可能再次出現(xiàn)降價(jià)行為。

大范圍降價(jià)言之尚早

2014年以來(lái)，剛經(jīng)歷了豐收年的房地產(chǎn)市場(chǎng)十分不平靜。年初，大量三四線城市房屋過剩的現(xiàn)象被媒體集中曝光。隨后，香港樓市又曝出樓盤降價(jià)現(xiàn)象，聯(lián)想到李嘉誠(chéng)將資金撤離內(nèi)地樓市的舉動(dòng)，以及王石(微博)對(duì)今年樓市“非常不妙”的表態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)正彌漫在一股悲觀情緒中。

近期杭州、常州部分項(xiàng)目降價(jià)，以及興業(yè)銀行停貸風(fēng)波，被看做是第二波調(diào)整的跡象。在連續(xù)兩波利空消息襲來(lái)后，業(yè)界越來(lái)越擔(dān)心，這些零星的降價(jià)會(huì)否演變成全行業(yè)的大規(guī)模調(diào)整？

中金公司發(fā)布的報(bào)告對(duì)過去十年歷次大范圍降價(jià)進(jìn)行了梳理。報(bào)告稱，過去十年間，行業(yè)層面的大范圍降價(jià)共發(fā)生過三次：第一次在2005年，以上海、杭州被定點(diǎn)調(diào)控拉開帷幕，這次降價(jià)導(dǎo)致6個(gè)月內(nèi)中原上海二手房?jī)r(jià)指數(shù)下調(diào)13%；第二次是2008年初，萬(wàn)科率先喊出打折降價(jià)的口號(hào)；第三次在2011年5、6月份，降價(jià)肇始于北京通州的部分項(xiàng)目，雖有蔓延，但行業(yè)的整體降幅并不大。

上述報(bào)告表示，過去三次大范圍降價(jià)的時(shí)點(diǎn)都是通脹上行、流動(dòng)性收緊的末期，開發(fā)商面臨資金壓力而調(diào)整價(jià)格。相比之下，當(dāng)前并不具備房?jī)r(jià)大規(guī)模調(diào)整的條件。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這次杭州出現(xiàn)的價(jià)格調(diào)整，背景雖有市場(chǎng)利率上升的因素，但在大環(huán)境上，通脹指標(biāo)、整體流動(dòng)性還是溫和可控的，開發(fā)商資金面也并非極端緊張。因此，本次降價(jià)實(shí)屬區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)端出現(xiàn)問題的結(jié)果，短期難以擴(kuò)散。這種觀點(diǎn)也是各家機(jī)構(gòu)的主流觀點(diǎn)。

事實(shí)上，除溫州等個(gè)別城市外，當(dāng)前大部分熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)仍處在上漲通道中，一線城市甚至具備強(qiáng)勁的上漲動(dòng)力。就在杭州出現(xiàn)“打砸售樓處”前一天的2月20日，位于北京豐臺(tái)區(qū)西局村的一宗地塊入市交易，拋開配建部分，商品房土地的樓面價(jià)格超過5萬(wàn)元/平方米，再現(xiàn)“面粉貴過面包”的局面。同時(shí)，位于北京東南五環(huán)外的萬(wàn)科公園里項(xiàng)目，擬開盤價(jià)格將超過3萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)維持在較高水平。

華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)(微博)表示，僅1月購(gòu)地的成倍支出和天價(jià)，也證明尚不存在行業(yè)缺錢的問題，更不可能出現(xiàn)需求一日消失的現(xiàn)象。他還強(qiáng)調(diào)，去年土地供給增加會(huì)短期改變市場(chǎng)供求關(guān)系，但并未改變預(yù)售遠(yuǎn)大于竣工的比例關(guān)系。當(dāng)前市場(chǎng)仍處于供不應(yīng)求的局面。