據(jù)南方都市報報道，房企進入年報披露期。根據(jù)蘭德咨詢2012房企年報研評數(shù)據(jù)，廣東標桿房企領(lǐng)跑全國。2012年銷售額位居“千億級”的房企分別為萬科、綠地、保利、萬達、恒大、中海，6個名額中廣東房企占了4位。廣東房企在開年以來的搶地潮中也身影頻現(xiàn)。據(jù)大智慧通訊社統(tǒng)計，截至2月底，萬科、保利、中海、金地、碧桂園、雅居樂6大華南房企今年已奪地558.21萬平方千米，支出合計204.95億元。3月1日，“國五條”有關(guān)細則出臺，據(jù)業(yè)內(nèi)預計對樓市可謂“一記重拳”。萬科、保利有關(guān)業(yè)內(nèi)人士告訴南都記者，對政策環(huán)境及市場變化有預期有準備，不少房企直言企業(yè)分化將加劇，“謹慎樂觀”。

華南房企熱銷珠三角

回顧華南大型房企在去年以來的回暖潮中，成績喜人。蘭德咨詢發(fā)布的2012房企年報研評按房企年銷售額進行等級劃分，2012年“千億級”房企分別為萬科、綠地、保利、萬達、恒大、中海，6個名額中華南房企占了4位。

2012年中國房地產(chǎn)上市公司綜合實力榜100強，前10位中華南房企占據(jù)6席，萬科、恒大、中海、保利再度位居前四，“四大天王”位置企穩(wěn)。中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)品牌價值20強中，華南區(qū)企業(yè)12席，占60%。

上海易居房地產(chǎn)研究院公布的《1月份10大房企業(yè)績報告》顯示，今年1月，房企銷售量持續(xù)升溫。萬科、保利、中海等10大房企商品房銷售面積共計546萬平方米，銷售金額共計612億人民幣，同比分別增長121.7%和136.6%。南都記者從多家華南房企1、2月銷售報告獲悉，華南房企表現(xiàn)亮眼，繼續(xù)領(lǐng)跑市場。上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進認為，“1月份樓市延續(xù)了暖冬行情的趨勢，‘盡早入市’的情緒彌漫催生了這一波行情。”

南都記者注意到，中海1月份銷售報告顯示，珠三角地區(qū)為合約銷售額及合約銷售面積最多的地區(qū)。無獨有偶，《1月份10大房企業(yè)績報告》對10大房企銷售面積統(tǒng)計結(jié)果顯示，10大房企在珠三角的占比最大，占了四大經(jīng)濟區(qū)的32.0%。

對此，亞太城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓向南都記者表示，珠三角城市具有巨大的市場承受力的空間范圍，購房需求力非常旺盛，加之去年以來戶籍制度改革等利好的激發(fā)，推動了珠三角房產(chǎn)的銷售。中指院也指出，展望未來，長三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度將繼續(xù)提高，隨著北京、上海、廣州等城市帶動效應(yīng)的進一步顯現(xiàn)，所在區(qū)域房地產(chǎn)市場前景可期。

積極拿地回歸一二線市場

“市場布局對于銷售業(yè)績會有重大影響”，蘭德咨詢總裁宋延慶表示，“以保利和恒大對比為例，2012年，恒大實現(xiàn)銷售額同比增長14.8%，與過去多年的凌厲勢頭形成了較大落差。反觀保利地產(chǎn)，2012年銷售額破千億，又逆轉(zhuǎn)了恒大，這與保利重點布局一二線城市直接相關(guān)。背后原因是，去年一二線城市市場好于三四線城市。”

南都記者發(fā)現(xiàn)，今年以來，多家華南大型房企積極拿地，全面回歸一二線城市。

據(jù)大智慧通訊社統(tǒng)計，2013年1月1日-2月26日十大標桿房企共獲得規(guī)劃建筑面積735.26萬平方米，拿地支出合計259.86億元。分別占去年全年的8.08%和12.36%。其中，保利、中海、萬科、金地為代表的華南房企拿地尤為狂熱。

根據(jù)數(shù)據(jù)，不足兩月間，萬科以42.31億元獲得的規(guī)劃建筑面積達189.11萬平方米；保利地產(chǎn)奪地154.55萬平方米，拿地支出高達56.99億，位居支出之首，中海地產(chǎn)拿地支出次之，為56.01億元。截至2月26日，金地奪地33.9萬平方米，拿地支出40.3億元，占去年全年的56.19%，

年初以來，華南房企回歸一二線市場趨勢明顯。南都記者從萬科1月銷售報告中獲悉，在1月新增的8個項目中，有7個項目位于一二線城市，僅有一個項目在三線城市。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，企業(yè)加大在一二線城市拿地占比是導致成本一路走高的主要原因。

“一二線城市土地稀缺，中心區(qū)域土地貴如黃金，而且具備穩(wěn)定廣闊的上漲空間，市場購買力強。”方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志向南都記者表示，一二線城市歷來是大房企兵家必爭之地，部分三四線城市的土地價格上漲較快，開發(fā)成本高且購買能力有限，“可能增加資金周轉(zhuǎn)壓力與投資風險”。

中指研究院研報顯示，房企要實現(xiàn)業(yè)績大幅增長，持續(xù)增加土地儲備是必需，但高昂且持續(xù)增長的土地成本將成為阻擋中小房企發(fā)展的障礙。行業(yè)分化由此加劇。CRIC研究中心評論員李瑩也指出，隨著典型企業(yè)拿地策略分化越來越明顯，業(yè)績出色或者國資背景的企業(yè)在這場調(diào)控浪潮中越來越應(yīng)對自如，而其他企業(yè)則逐漸在土地市場中缺乏優(yōu)勢。

以“剛需”應(yīng)對調(diào)控

不斷抬頭的暖春行情終于讓政府坐不住了。繼2月20日新“國五條”的出臺，本月1日，相關(guān)細則應(yīng)聲出臺。業(yè)內(nèi)人士推測，地方性細則將在兩會后陸續(xù)出臺。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會秘書長王韶認為，市場不斷回暖，政府出臺調(diào)控政策，“在情理之中。”

“國五條”細則再次強調(diào)了限購措施，個稅征稅方式也從嚴。細則中要求二手房交易的個稅征收，由交易總額的1%，調(diào)整為按差額的20%征收。業(yè)內(nèi)人士認為此舉從限制供應(yīng)層面體現(xiàn)政府調(diào)控決心。

南都記者在“國五條”及其細則出臺后，采訪了華南多家開發(fā)商，多數(shù)表示短期內(nèi)政策影響不能顯現(xiàn)，會待效果凸顯再“隨行就市”。

萬科表示堅持主流市場定位，做對產(chǎn)品，2012年賣出所有房子里，144平米以下普通住房占比是90%，從客戶類型看首次置業(yè)和改善型客戶占比達到87%。萬科很典型地多賣比較小的房子，基本面向自住型客戶。

保利地產(chǎn)也向南都記者表示購買保利房子的客戶中，約80%的比例是剛需購房。恒大更是一貫表示，走民生地產(chǎn)路線，“為老百姓蓋住得起的房子”。

以剛需應(yīng)對調(diào)控，已經(jīng)成了廣東這一批領(lǐng)先開發(fā)商的共識。在市場持續(xù)回暖的背景下，開發(fā)商借力中小戶型的發(fā)展，試探著政府調(diào)控的臨界點。

國家行政學院決策咨詢部副主任陳炳才指出，住房轉(zhuǎn)讓20%所得稅2006年就有了，但沒執(zhí)行下去。中國房地產(chǎn)學會執(zhí)行會長陳貴對細則的調(diào)控效果報以質(zhì)疑。“對老百姓，無論買房的還是賣房的，好像都沒有好處，副作用強烈，卻救開發(fā)商，救地方政府，救土地財政”。在他看來，房價不會因為細則的出臺而下降。

中指研究院展望房產(chǎn)未來10年，剛需仍會占市場主流，城鎮(zhèn)化進程將強力推動首次置業(yè)等剛性需求。王韶認為抑制投資投機需求仍是主調(diào)，限購和差別化信貸短期內(nèi)不會退出，他呼吁房企調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，加大中小戶型等普通產(chǎn)品建設(shè)，快速去庫存，回籠資金。

多元化探索

按照2012年各企業(yè)平均每個項目的業(yè)績貢獻度計算，在保持現(xiàn)有在售項目個數(shù)的基礎(chǔ)上，萬科、中海、恒大等企業(yè)每年需新增10-35個項目。項目數(shù)量的增加勢必給企業(yè)管理帶來更大挑戰(zhàn)，區(qū)域布局更廣、城市更多也需要牽扯到更多精力，需投入更多人力、物力、資金進行管理。

對此，萬科從去年以來動作不斷，蓄勢進軍海外，向外國學習。萬科總裁郁亮告訴南都記者，萬科要在第三個十年成為中國大陸優(yōu)秀的企業(yè)，第四個十年，萬科目標是成為全球標準下的優(yōu)秀企業(yè)。“因此要向外國學習，和優(yōu)秀的合作伙伴合作，完善管理水平。”

今年以來，萬科已先后聯(lián)合香港新世界、美國鐵獅門合作進軍香港、美國市場。郁亮表示，未來萬科仍將通過與當?shù)刂�名開發(fā)商合作穩(wěn)步推進國際化戰(zhàn)略。

碧桂園從馬來西亞起步加碼海外市場。碧桂園馬來西亞市場有關(guān)負責人向南都記者表示，一年以來碧桂園在馬來西亞的投資總額已經(jīng)高達百億人民幣，并推出馬來西亞“第二家園”計劃幫助購房辦綠卡，重點吸引中國客戶。目前在馬來的投資項目已有5個，后續(xù)投資金額將不斷加大。

除了向海外進軍，商業(yè)地產(chǎn)也是近年來華南房企的關(guān)注焦點。記者了解到，富力、保利、中海、雅居樂、萬科、恒大、金地等地產(chǎn)大集團，均宣稱將加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)比例。

“大房企發(fā)展多元化的戰(zhàn)略前景很好，但是真正成功的并不多。”謝逸楓告訴南都記者。“萬科的多元化嘗試面臨多種壓力。一方面是如何找到市場需求與做好產(chǎn)品定位；另外一方面，作為非美國本土房企，是否存在水土不服的情況，怎么去克服？”

中指研究院指出，大型房企項目大幅增加將提高企業(yè)管理難度，地價上漲提高城市準入門檻，企業(yè)向更大規(guī)模發(fā)展路途艱難。

但正如行業(yè)老大萬科所言，調(diào)控的目的是讓行業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)更為健康，讓這個賽場更專業(yè)更良性地競爭，“蠻荒時代已經(jīng)過去，現(xiàn)在更要靠技術(shù)和管理水平。挑戰(zhàn)當然有，但機遇還是要大過挑戰(zhàn)”。