[潛在供應包括官方公告的已出讓土地折合可建面積，再加上企業(yè)意向性拿地可建面積，只能作為潛在可售的參考。而庫存是指已取得預證，并未售出的可售商品住宅面積。兩者不能等同，且不能簡單折算]

本報關于海南樓市潛在供應量可消化10年的報道，引發(fā)業(yè)界對海南樓市的高度關注，以及對市場泡沫的激烈討論。

1月8日，海南省住建廳有關人士在接受《第一財經日報》采訪時澄清，目前海南房地產市場的實際潛在供應總量約5000萬平方米，而非市場機構統計的過億平方米，海南樓市供需關系正在逐漸改善。

該人士稱，為引導行業(yè)良性發(fā)展和防止房地產市場大起大落，目前海南正在不斷優(yōu)化空間布局，調整開發(fā)結構，嚴格控制普通商品住宅開發(fā)和純住宅房地產項目的土地供應，加大經營性項目的比重。

潛在供應5000萬平方米

根據市場機構的統計，未來3至5年，海南包括在售、庫存和準備開發(fā)的合計潛在供應量達約1億平方米。而按照2011年海南一年去化量是888萬平方米計算，這些新房潛在供應量可以消化10年以上。

海南省住建廳上述人士表示，機構統計數據存在一定的重復統計情況，很多擬建房地產項目并沒有形成實際潛在供應。

克而瑞信息集團海南片區(qū)總經理王路則稱，潛在供應量與庫存是兩個概念。潛在供應包括官方公告的已出讓土地折合可建面積，再加上企業(yè)意向性拿地可建面積，只能作為潛在可售的參考。而庫存是指已取得預證，并未售出的可售商品住宅面積。兩者不能等同，且不能簡單折算。

關于海南樓市的最新庫存量仍無法具體統計，而根據官方在2012年一季度發(fā)布的數據顯示，截至2012年3月底，全省共計約有6410萬平方米的存量房，而去年全省全年商品房銷售面積為888萬平方米，今年全省銷售壓力仍然較大。

根據海南省統計局統計，2012年1至10月，海南全省商品房銷售面積689.22萬平方米，比去年同期下降3.3%。

上述官員在接受采訪時表示，海南樓市正在跟隨全國房地產市場進行由亂而治的合理調整，房地產企業(yè)和購房者都回歸理性。

深圳經典陽光房地產顧問有限公司海南分公司總經理蔡志?向本報記者表示，2010年房價暴漲透支了海南房價，短期內海南樓市確實存在一定泡沫，但從中長期來看，海南房地產市場仍有較大的價值和需求支撐。

控制純住宅開發(fā)

由于海南近幾年土地出讓規(guī)模較大，且多數為房地產開發(fā)用地，其中商品住房建設用地占絕大部分，導致開發(fā)結構極不合理。

根據海南統計局統計顯示，2012年1至8月，海南全省房地產開發(fā)共完成投資538.88億元，其中住宅開發(fā)完成投資434.08億元，占房地產投資的80.55%，這意味著海南房地產投資中住宅的比重過高。

海南省有關官員表示，為改變上述不合理現象，海南省正在抓住房地產市場調控的契機，加快房地產市場的轉型升級。

這些措施主要包括，嚴格控制普通商品住宅開發(fā)，尤其是純住宅房地產項目的土地供應，重點發(fā)展與旅游業(yè)融合性較高的各種類型的經營性房地產。同時，控制岸線商品房開發(fā)布局和規(guī)模和提升檔次。

王路認為，國際旅游島是一個長達30年的國家戰(zhàn)略，大多數旅游地產開發(fā)周期也長達10年以上，以3至5年的眼光看待海南房地產市場是一種短視。

主要從事旅游地產研究的王路表示，旅游地產不是住宅地產，住宅市場紅海不代表海南旅游地產市場的未來，在海南純住宅銷售肯定是條越走越窄的道路。

經歷調整陣痛的海南房地產市場正在加劇洗牌，實力雄厚的大型房地產企業(yè)向專業(yè)化轉型，而單純進行住宅開發(fā)或者依靠投機炒作獲利的小型開發(fā)商面臨出局壓力。本報獲悉，部分小型開發(fā)商已經陷入困境，甚至出現老板“跑路”。

王路認為，海南人口與產業(yè)的空心化，是海南樓市難以穩(wěn)定的根源，海南房地產市場仍需要依托海南國際旅游島相關配套政策的落地和產業(yè)支撐。

需要警惕的是，海南房地產投資比重過大問題依然嚴峻。海南統計局數據顯示，2012年1至10月，海南省房地產投資占固定資產投資的比重為41%。而2009年同期，這一比重約為31.5%。這意味著房地產比重仍在上升。

頗具戲劇性的是，當年在2010年海南樓市熱潮時蜂擁搶購的投資客們，正陷入“套牢”困境，部分資金壓力較大的投資客開始虧本拋盤。

在王路看來，2010年海南樓市急劇膨脹無可避免地帶來市場和行業(yè)陣痛，而只有價格合理回歸，海南旅游地產才能由亂而治進入健康形態(tài)。開發(fā)商和購房者遭遇的短期困境，開始倒逼海南樓市實現真正轉型。