各地從土地出讓收益中計(jì)提用于農(nóng)田水利建設(shè)的資金，將由中央財(cái)政按照20%的比例加以統(tǒng)籌，重點(diǎn)支持糧食主產(chǎn)區(qū)、中西部地區(qū)和革命老區(qū)、民族地區(qū)、邊疆地區(qū)、貧困地區(qū)農(nóng)田水利建設(shè)。這一計(jì)提新規(guī)經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，財(cái)政部、水利部7月10日公布。

“土地出讓收入一直以來(lái)使用并不嚴(yán)格，管理也比較混亂，通過(guò)各項(xiàng)計(jì)提以及中央統(tǒng)籌，可以推動(dòng)土地出讓收入的使用更加合理。”中國(guó)指數(shù)研究院指數(shù)研究總監(jiān)何田說(shuō)。

地方拿出45%土地凈收益

財(cái)政部去年會(huì)同水利部印發(fā)了《關(guān)于從土地出讓收益中計(jì)提農(nóng)田水利建設(shè)資金有關(guān)事項(xiàng)的通知》，要求各地從2011年7月1日起，按規(guī)定口徑從土地出讓收益中計(jì)提10%的農(nóng)田水利建設(shè)資金，專項(xiàng)用于農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)，重點(diǎn)向糧食主產(chǎn)區(qū)傾斜。

不過(guò)，土地出讓收益分布和農(nóng)田水利建設(shè)資金需求的結(jié)構(gòu)性矛盾較為突出。2011年?yáng)|部地區(qū)“招拍掛”和協(xié)議出讓土地實(shí)現(xiàn)的土地出讓收益3524億元，占全國(guó)的68%，中西部地區(qū)耕地地區(qū)占全國(guó)的80.8%，低產(chǎn)田也面積較大，對(duì)農(nóng)田水利建設(shè)的資金需求相對(duì)更大。初步統(tǒng)計(jì)，2011年全國(guó)從土地出讓收益中計(jì)提的用于農(nóng)田水利建設(shè)的資金為270億元。

近年來(lái)，中央政府不斷做出對(duì)地方土地出讓收益支出的規(guī)定。比如從2004年1月1日起，各地計(jì)提不低于土地出讓平均純收益15%的部分用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)；2008年1月1日起，地方各級(jí)財(cái)政部門要從土地出讓凈收益中按照不低于10%的比例安排用于廉租住房保障；2011年1月1日起，從土地出讓收益中計(jì)提10%的教育資金。

以計(jì)提的農(nóng)田水利建設(shè)資金統(tǒng)計(jì)口徑來(lái)看，計(jì)提的土地出讓收益要在土地出讓收入中減去一長(zhǎng)串費(fèi)用，包括征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開發(fā)支出、計(jì)提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補(bǔ)貼支出、破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費(fèi)支出、土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)、新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)等。

上述幾大計(jì)提項(xiàng)目，意味著地方政府要拿出45%的土地凈收益。

“此前國(guó)土資源年鑒里提到，2003~2008年土地出讓收益占土地出讓總收入的30%~40%，2011年全國(guó)的土地出讓金收入為3.15萬(wàn)億元，以此推算，土地凈收益應(yīng)該是大約1萬(wàn)億元。”何田對(duì)記者表示。

土地財(cái)政壓力

不過(guò)，在目前調(diào)控態(tài)勢(shì)下，“考慮到土地底價(jià)成交比較多，即使收益率保持不變，土地收益也在下降，地方政府壓力會(huì)比較大，尤其是二三線城市。”何田說(shuō)。

中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的1~6月全國(guó)300城市土地出讓金排行榜顯示，今年上半年土地出讓金收入明顯降低，全國(guó)300城市土地出讓金總額6525.98億元，較去年同期下降38%。

此前連續(xù)蟬聯(lián)土地出讓金冠軍的上海，今年上半年共完成了184.20億元土地出讓金總額，同比下降62.77%。北京今年上半年的土地出讓金為144.8億元，同比下降55.7%。

與此同時(shí)，今年上半年，全國(guó)300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率為5%，同比下降13個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅類用地平均溢價(jià)率為4%，同比減少15個(gè)百分點(diǎn)。

值得注意的是，7月10日，中赫置地以26.3億元的最高上限價(jià)格、配建16400平方米回購(gòu)房的條件，拿下北京萬(wàn)柳地塊，這一價(jià)格折合樓面價(jià)約4.42萬(wàn)元/平方米，刷新了北京單價(jià)地王的紀(jì)錄。

7月9日，恒大地產(chǎn)以13.22億元奪得天河區(qū)珠江新城D4-B2商業(yè)地塊，最終溢價(jià)8.3億元，樓面價(jià)為32968元/平方米，成為廣州單價(jià)地王。

不僅是地王再現(xiàn)江湖，中國(guó)指數(shù)研究院的報(bào)告顯示，全國(guó)300個(gè)城市6月份的住宅類用地溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到了10%，僅比去年同期低了1個(gè)百分點(diǎn)，成為住宅類用地溢價(jià)率最高的單月。

以上海為例，6月共成交20幅經(jīng)營(yíng)性用地，其中9幅地塊出現(xiàn)溢價(jià)，最高溢價(jià)率達(dá)435.5%，平均溢價(jià)率41.85%，為年內(nèi)最高。同時(shí)，6月上海經(jīng)營(yíng)性用地土地出讓金57.15億元，環(huán)比5月增加465.26%。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對(duì)本報(bào)記者表示，這些仍是個(gè)案行為，因?yàn)榈胤秸�府推出位置較好的地塊導(dǎo)致土地市場(chǎng)看起來(lái)比較活躍。但實(shí)際上，短期成交量的回暖還不能真正傳導(dǎo)到促使開發(fā)企業(yè)大規(guī)模拿地，整體房企的資金面還是表現(xiàn)為相對(duì)緊張，整個(gè)土地市場(chǎng)出現(xiàn)大幅溢價(jià)，地王現(xiàn)象的市場(chǎng)基本面不存在。

“相對(duì)于一線城市而言，二三線城市地方財(cái)政對(duì)土地出讓收入的依賴度越來(lái)越高，這種依賴會(huì)逼迫政府在下半年大規(guī)模推地。”張宏偉說(shuō)。

今年上半年，土地出讓金排行榜前十中有四個(gè)城市出現(xiàn)了同比上漲，且漲幅較大，分別是重慶(20.6%)、南通(86.1%)、常州(87.98%)、濟(jì)南(78.11%)，其中重慶以39.42億元的總額位居榜首。“二三線城市上半年主要是以量取勝，推出地塊較多，為保持總量，下半年還將延續(xù)這種策略。”何田說(shuō)。

但一線城市就需要更換策略。根據(jù)2012年上海住房供地計(jì)劃，上海計(jì)劃供地1000公頃，較去年下跌16.7%。北京市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2012年北京土地計(jì)劃出讓共計(jì)5700公頃，同比去年減少了12.3%。何田表示，地方政府需要加強(qiáng)商業(yè)用地的開發(fā)、出讓，一線城市可以推出一些位置較好的地塊。