種種跡象表明，房地產(chǎn)行業(yè)最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。一方面，在限購(gòu)政策紅線內(nèi)，各地紛紛微調(diào)購(gòu)房政策支持剛需并獲默許，而為對(duì)沖經(jīng)濟(jì)增速下滑，房地產(chǎn)政策繼續(xù)收緊的可能性極低；另一方面，開(kāi)發(fā)商為回籠資金加快周轉(zhuǎn)勢(shì)必加大銷(xiāo)售力度，去庫(kù)存化跡象明顯，從而帶動(dòng)銷(xiāo)售收入的增長(zhǎng)。無(wú)論是布局全國(guó)的地產(chǎn)龍頭，還是二、三線城市的區(qū)域強(qiáng)手，在剛需的萌發(fā)和未來(lái)政策微調(diào)態(tài)勢(shì)下，都有望迎來(lái)業(yè)績(jī)的釋放。

政策支持剛需樓市成交回暖

5月31日，國(guó)泰君安房地產(chǎn)研究員李品科在2012中期投資策略研討會(huì)上明確表示，“久違了兩年多了的房地產(chǎn)盛宴才剛剛開(kāi)始，我們可以說(shuō)上半年這個(gè)盛宴是粉絲，下半年的鮑魚(yú)還沒(méi)有上。”

李品科看好地產(chǎn)下半場(chǎng)的主要理由是，政策面和基本面逐步由矛盾轉(zhuǎn)為一致?tīng)顟B(tài)。經(jīng)濟(jì)壓力的繼續(xù)增大、投資增速下滑、地方財(cái)政壓力，以及房?jī)r(jià)小幅調(diào)整的狀態(tài)，減輕了整個(gè)政策面的壓力，讓下半年繼續(xù)修正態(tài)勢(shì)能夠持續(xù)，從而不斷托起整個(gè)基本面的上行。

事實(shí)上，各地陸續(xù)打開(kāi)的政策“口子”已經(jīng)讓樓市初露生機(jī)。

進(jìn)入5月以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)進(jìn)一步呈現(xiàn)積極態(tài)勢(shì)。來(lái)自中房指數(shù)的5月21日至27日一周數(shù)據(jù)顯示，成交延續(xù)上漲趨勢(shì)，逾6成城市樓市成交周均面積同比有上升，40個(gè)城市中25個(gè)城市同比上升，且10個(gè)城市同比漲幅超過(guò)50%。而據(jù)瑞銀方面的數(shù)據(jù)，5月前4周其觀察的38個(gè)城市周均成交套數(shù)較4月環(huán)比上升18%，其中4個(gè)一線城市、18個(gè)二線城市和16個(gè)三四線城市周均分別成交環(huán)比明顯上升，在房?jī)r(jià)預(yù)期趨穩(wěn)的市場(chǎng)環(huán)境下，瑞銀稱(chēng)5月全月成交量環(huán)比明顯放量已成定局。

盡管全年行業(yè)限購(gòu)等核心調(diào)控政策難言放松，但普遍的觀點(diǎn)是，支持剛需的政策微調(diào)將被持續(xù)放行，如樓市調(diào)控政策在諸如普通住房標(biāo)準(zhǔn)，稅費(fèi)優(yōu)惠，購(gòu)房補(bǔ)貼等方面松動(dòng)，有保有壓是刺激成交持續(xù)回暖的關(guān)鍵。尤其是關(guān)于政策微調(diào)的預(yù)期將持續(xù)存在。“各地政府推出的政策類(lèi)型看，主要刺激的就是剛需部分。而對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，盡管為了盡快回籠資金支持開(kāi)發(fā)，存在一定的以價(jià)換量的情況，但幅度也不會(huì)很大，交易價(jià)格整體上應(yīng)該趨于穩(wěn)定。”東興證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師鄭閔鋼向記者表示。

業(yè)內(nèi)對(duì)于政策的預(yù)期持幾乎相同的觀點(diǎn)。申萬(wàn)研究報(bào)告指出，購(gòu)房政策微調(diào)是對(duì)沖當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行的最優(yōu)工具、鞏固地產(chǎn)調(diào)控成果的重要抓手。一方面，購(gòu)房政策微調(diào)將有效促成開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存，使其增加購(gòu)地和加大新開(kāi)工力度。而從鞏固調(diào)控成果看，只有開(kāi)發(fā)商增加投資才能有效避免明年年中可能出現(xiàn)的供不應(yīng)求局面，從而使得房?jī)r(jià)漲幅控制在一定范圍內(nèi)。另一層面，4月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)下行超預(yù)期，使政府短期內(nèi)通過(guò)加大投資項(xiàng)目開(kāi)工對(duì)沖經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)一定程度上還看地產(chǎn)帶動(dòng)程度。因此，上述房地產(chǎn)政策微調(diào)持續(xù)發(fā)生，將有效推動(dòng)剛需釋放。

國(guó)泰君安李品科預(yù)計(jì)，限購(gòu)政策范圍會(huì)縮小，部分城市不合理的限購(gòu)年限會(huì)縮短；從限貸政策來(lái)看，首套房的首付以及利率都有可能微調(diào)，包括有下降的可能。

以價(jià)換量房企加速銷(xiāo)售去庫(kù)存

對(duì)于地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，未來(lái)將是一個(gè)去庫(kù)存化的過(guò)程。在剛需刺激下，周轉(zhuǎn)快、布局全國(guó)的龍頭和三、四線城市的成熟區(qū)域龍頭，都將在這輪地產(chǎn)反轉(zhuǎn)中獲得業(yè)績(jī)的釋放。

事實(shí)上，盡管各地政策出現(xiàn)松動(dòng)，但房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈緊張、開(kāi)工放緩以及高存貨不言而喻。尤其是一季報(bào)的數(shù)據(jù)顯示顯示，房企的存貨相較去年底幾乎無(wú)下降空間，但同比都出現(xiàn)了大幅攀升。Wind數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)公司存貨共計(jì)1.3萬(wàn)億元，同比上升34%。

數(shù)據(jù)顯示，盡管不少上市公司在今年縮減了新開(kāi)工面積和投資計(jì)劃，但從開(kāi)發(fā)周期上，供應(yīng)的縮減需要明后年才能反映。“目前地產(chǎn)公司的施工面積還是維持高位，未來(lái)還是有較大的存貨量需要消化。”鄭閔鋼稱(chēng)。在這個(gè)過(guò)程中，剛需所指向的中低端產(chǎn)品將會(huì)有較好的去庫(kù)存化表現(xiàn)。“看好全國(guó)性龍頭和區(qū)域龍頭的表現(xiàn)。”他補(bǔ)充，三、四線城市的中低端產(chǎn)品主要針對(duì)剛需，投資者可按照“高周轉(zhuǎn)、中低端產(chǎn)品”的“一高一低”的思路對(duì)行業(yè)公司進(jìn)行關(guān)注。

當(dāng)然，去庫(kù)存化是一方面，房地產(chǎn)公司依靠預(yù)收款還是能夠?yàn)榻衲甑臉I(yè)績(jī)提供保障。從2011年來(lái)看，上市地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)預(yù)收款將近4300億，同樣處于近4年以來(lái)最高水平，而2011年整體全年?duì)I收則是4478億元，業(yè)績(jī)鎖定程度較高。不過(guò)，但是值得注意的是，預(yù)收賬款同比增速處于下降階段，還是間接反映出行業(yè)銷(xiāo)售的確面臨壓力。

國(guó)泰君安李品科預(yù)計(jì)，未來(lái)隨著政策局部松動(dòng)，行業(yè)呈現(xiàn)量?jī)r(jià)恢復(fù)，但仍將是“走量不走價(jià)”，快周轉(zhuǎn)、高供應(yīng)龍頭將明顯受益。

可以說(shuō)，上市房企面臨的是業(yè)績(jī)鎖定和去庫(kù)存壓力的“雙高”，但政策的溫和化讓去庫(kù)存壓力有所減輕，由此使得行業(yè)積極的一面近期較為突出。高華證券的研究報(bào)告顯示，從過(guò)去12個(gè)月滾動(dòng)銷(xiāo)售面積計(jì)算，追蹤的13個(gè)城市庫(kù)存平均消化時(shí)間已下降至17.4個(gè)月，而截至5月20日當(dāng)周中值水平為17.6個(gè)月。

值得注意的是，地產(chǎn)板塊前期已經(jīng)出現(xiàn)一定漲幅，此時(shí)投資還需考慮估值因素。“從投資角度講，房地產(chǎn)公司從調(diào)控開(kāi)始下跌，歷時(shí)許久已經(jīng)處于底部，利空早已反映得十分充分，因此即使有所上漲，還是處于初步階段，我們還是保持看好。”國(guó)金證券財(cái)富中心分析師孫翀向記者表示。