盡管保利、龍湖等企業(yè)高調(diào)宣布其2月份銷售收入環(huán)比大增，同比大增，但剝離開春節(jié)因素，本質(zhì)上，房地產(chǎn)企業(yè)在1至2月份的銷售局面實在難言回暖。甚至在3月份部分地方和個別樓盤出現(xiàn)熱銷局面的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對后市仍然悲觀。

一些銀行已經(jīng)出現(xiàn)房企貸款逾期現(xiàn)象。銀行業(yè)高層透露，2012年底仍有可能發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)貸款違約風(fēng)險。

前兩月龍頭房企銷售普遍低迷

今年前兩個月，龍頭房企銷售情況和去年同期相比，其實是大幅下滑的局面。

以保利為例。近日，保利宣布2月份實現(xiàn)銷售面積37.8萬平方米，銷售金額36.2億元，環(huán)比分別大幅增長202%和139%，同比分別大幅增長70%和46%。

這種計算方法被很多房地產(chǎn)企業(yè)采用。龍湖地產(chǎn)報告稱，今年2月龍湖實現(xiàn)合同銷售金額21.3億元，環(huán)比增長80.5%。

不過，細(xì)究原因，房地產(chǎn)企業(yè)2月銷售遠(yuǎn)好于1月是因為1月為春節(jié)月，而同比遠(yuǎn)好于去年2月，又因為去年2月是春節(jié)月。也就是說，將1至2月的銷售情況與去年進(jìn)行同比，才會更客觀說明房企銷售形勢。而根據(jù)數(shù)據(jù)，龍湖1至2月累計實現(xiàn)合同銷售金額33.1億元，較去年大幅下滑近54%。保利1到2月累計銷售金額51.3億元，同比下降約30%。另外，萬科前兩個月銷售額同比降27%，恒大降70%。

在這種局面下，銷售全面回暖其實不過是企業(yè)一種刺激市場的宣傳手法。而根據(jù)上證報調(diào)查，眾多大型房企對今年政策環(huán)境與市場環(huán)境仍然悲觀。“我們現(xiàn)在不看政策，也不看同行。我們要做的就是低頭銷售，趕快回款。而在目前市場，想大量回款只能靠價格說話，就是降價。”南京某大型房地產(chǎn)企業(yè)高層向記者表示。該企業(yè)在普通商品房項目早已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，但遲遲未能入市。開發(fā)商坦言，這是在觀察形勢，視3、4月份的市場情況，來最終確定價格。“我們想一推盤就售罄，所以定價非常重要。”

而昨天，國務(wù)院總理溫家寶也在中外記者會上明確表示，房價遠(yuǎn)未達(dá)到合理水平。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這一表述進(jìn)一步堅定了房地產(chǎn)調(diào)控決心，再次給市場明確的房價下降信號。購房者會進(jìn)一步期待房價下行，這種觀望氛圍會反推房企制定更謹(jǐn)慎的價格策略，降價大戰(zhàn)將愈演愈烈。

去庫存壓力仍大

房地產(chǎn)市場另一個重要數(shù)據(jù)是庫存量的變化。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報告，全國10大典型城市的新建商品住宅庫存總量在2月底達(dá)到5766萬平方米，與去年同期相比增長38.1%，但環(huán)比下降2.27%。華發(fā)證券也估測，全國的商品住宅庫存可能在年中觸頂回落。這對開發(fā)商來說似乎是個不錯的信號，庫存壓力變小，降價動力也會有所減少。

不過，市場對此也并沒有徹底樂觀。據(jù)統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年2月末，全國商品房待售面積超過3億平方米，比2011年年末增加了3332萬平方米。其中，住宅待售面積增加2674萬平方米。這說明全國存貨壓力未來還有很大的增長空間。尤其是三四線城市存貨壓力會處于快速上升通道。

另外，上海易居研究院報告稱，如果按此前6個月的平均銷售速度來測算，目前的庫存要想全部消化仍然需要16.5個月的時間，這一數(shù)字比1月份繼續(xù)放大。房企對庫存這個問題仍然不能過于樂觀。

開發(fā)貸款逾期現(xiàn)象露頭

開發(fā)商更大的風(fēng)險來自于負(fù)債壓力。近日，萬科等企業(yè)紛紛以超過10%的成本進(jìn)行融資，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這體現(xiàn)了房企資金需求越來越迫切，融資成本也可能在今年繼續(xù)上升。

而根據(jù)華夏銀行某高層的透露，部分房企已經(jīng)出現(xiàn)貸款逾期現(xiàn)象，但目前逾期周期不長。如果商品房銷售市場持續(xù)現(xiàn)狀，開發(fā)貸款大量逾期現(xiàn)象可能在年底出現(xiàn)。房地產(chǎn)信托逾期現(xiàn)象則可能在年中爆發(fā)。

房企資金壓力在今年將愈演愈烈。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，房地產(chǎn)低迷對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的鏈條性問題在今年將不可避免地出現(xiàn)。一旦出現(xiàn)個別企業(yè)資金鏈斷裂的所謂“黑天鵝事件”，房地產(chǎn)調(diào)控的繁雜性會進(jìn)一步加劇。