多家一線開發(fā)商大幅降價讓近期的上海樓市異常熱鬧。“直降百萬”、“一次性付款打六折”等極具沖擊力的字眼一次次出現(xiàn)在樓盤的促銷廣告上。

　　日前，上海又有一樓盤接過了“降價大旗”，記者收到中介的促銷短信顯示，嘉定南翔新城公館原價27000元/平方米，現(xiàn)中介團(tuán)購價只要19000元/平方米，直降8000元/平方米。

　　不過，據(jù)稱這一優(yōu)惠活動僅持續(xù)了兩天，已于昨晚12時前停止。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，新城公館開發(fā)商當(dāng)初拿地時樓面地價高達(dá)13199元/平方米，算上綜合建筑成本以及房屋裝修成本，新城公館此次可謂以成本價拋盤。

　　降價惹爭議：真跌or假摔

　　“11月2日起，單價直降8000元/平方米，原價27000元/平方米，中介內(nèi)部團(tuán)購價18000~20000元/平方米，保持6000元/平方米裝修標(biāo)準(zhǔn)不變，只賣100套回籠資金，開發(fā)商虧5000元/平方米，只要現(xiàn)金流，不要利潤。”近日，多家中介均在互聯(lián)網(wǎng)上打出了這條極具誘惑力的售樓廣告。

　　該樓盤售樓處的工作人員也向記者證實(shí)了上述優(yōu)惠信息。銷售人員還表示，“這次買特價房的客戶，如果以后還有更便宜的房源推出的話，我們會按照保值協(xié)議彌補(bǔ)差價。”另據(jù)知情人士透露，為了“安撫”前期成交業(yè)主，這一舉措亦同時被予以運(yùn)用。

　　該項(xiàng)目鄰近的在售項(xiàng)目有華潤中央公園、朗詩綠色街區(qū)和金地格林世界，其中金地項(xiàng)目是尾盤，售價最高的華潤項(xiàng)目成交價在25000元/平方米，朗詩綠色街區(qū)成交價則約為21500元/平方米左右。不少業(yè)內(nèi)人士指出，新城公館聲稱的原價虛高，因此此次降價水分不小。

　　《第一財經(jīng)日報》記者查詢網(wǎng)上房地產(chǎn)信息顯示，新城公館于9月6日開盤，推出房源340套，已售10套。其中，9月4套，10月6套。網(wǎng)上報價24900~38400元/平方米，近7日累計均價24370~25000元/平方米。

　　若按售樓廣告上的最大優(yōu)惠額度計算，該樓盤優(yōu)惠可達(dá)6.7折；若以前期成交價格粗略計算，優(yōu)惠額度僅8折左右。

　　德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟也表示，新城公館此次降價的幅度確實(shí)沒有表面上看起來那么大。

　　不過，包括陸騎麟在內(nèi)的市場分析人士紛紛指出，新城公館在半真半假的優(yōu)惠促銷活動之中，還是讓出了不小的利潤。

　　公開資料顯示，2009年12月，上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以9.536億元拿下了嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)寶翔路以西、吾尚塘以南地塊，樓板價高達(dá)13199元/平方米，一舉刷新了南翔樓板價的最高紀(jì)錄。“按照綜合建筑成本、財務(wù)成本以及房屋裝修成本粗略估算，新城公館此次可謂成本價拋盤。”

　　意在回籠資金抄底土地市場？

　　“成本價”拋售房源，很難不讓人對開發(fā)商的資金鏈產(chǎn)生聯(lián)想。

　　一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士透露，今年前幾月，新城公館的開發(fā)商曾在全國各地拿地。因此，此次降價拋盤，很有可能只是一種“策略性降價”，“若100套房源均快速售出，回籠資金在2億~3億元，這筆資金可支持該公司在二三線城市拿地的支出。”

　　另一位知情人士告知記者，開盤當(dāng)天即獲市場積極響應(yīng)之后，公司隨即召開會議，且集中討論了明年的拿地計劃安排。“通過銷售回款以期抄底土地市場的觀點(diǎn)，在房企中并不鮮見。”

　　記者獲悉，曾經(jīng)因太倉項(xiàng)目降價20%而被卷入業(yè)主維權(quán)事件的景瑞地產(chǎn)，回籠銷售款項(xiàng)的目的之一，便是用以支付一幅四線城市土地出讓金。“開發(fā)商雖然在房價上降低20%，但在土地市場低迷時期可以獲取更為合理的土地，從重置成本角度來看，還是合算的。”中國指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為。

　　高地價風(fēng)險隱現(xiàn)

　　在一些開發(fā)商伺機(jī)抄底的同時，昔日風(fēng)光無限的“地王”正陷入前所未有的尷尬。

　　按照正常的施工周期計算，2009年的眾多“地王”多在今年入市。2009年中建地產(chǎn)以37.2億元的天價拿下新江灣C6地塊，超出起拍價117%，折合樓面價3.25萬元/平方米，成為當(dāng)年上海住宅用地市場上新單價地王。

　　如今，中建地產(chǎn)在該地塊上打造的純別墅社區(qū)——中建大公館將于近期入市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，該樓盤至少要賣到5萬元/平方米才有利可圖，而能否賣到這個價格，要看市場有無這個支撐力。

　　同樣是在2009年，中海地產(chǎn)以70.06億的價格拿下普陀區(qū)長風(fēng)6B、7C地塊，溢價率達(dá)到129%，樓板價為22409元/平方米，該地塊成為當(dāng)時的上海總價地王。

　　一位業(yè)內(nèi)人士透露，中海長風(fēng)地王的房源其實(shí)已經(jīng)獲得預(yù)售條件了，但是一直在延遲推盤。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在目前的調(diào)控背景下，當(dāng)年的“地王”樓盤很有可能會延長開發(fā)周期，“坐等”土地增值，正常推盤也很有可能只是推出一小部分房源，通過營銷這小部分房源來宣傳項(xiàng)目。

　　如今，上海樓市中不乏賣不動的住宅產(chǎn)品，在2008年虛驚一場的高價地開發(fā)商們能否安然扛過本輪調(diào)控，還有待觀察。

來源：第一財經(jīng)日報