種種跡象顯示，今年的9月份很有可能成為2008年以來滬上新建商品房住宅成交最淡的一個月。9、10月份新上市的樓盤總數(shù)達到102個，而目前上海市絕大部分樓盤都在3萬平方米之上，這也就意味著到10月底，上海將新增300萬平方米左右的商品住宅供應(yīng)量，加上原先的800多萬平方米庫存，上海商品住宅在十月份的總供應(yīng)有望達到1000萬平方米。而整個九月上旬，全市商品住宅成交量為18.2萬平方米。按照上述庫存趨勢和商品住宅的銷量，上海的商品住宅總庫存有望擴大至18個月。

　　面對巨大的去庫存壓力，部分開發(fā)商不得不降價促銷。機構(gòu)監(jiān)測的成交案例顯示，上海在售樓盤的1/3有促銷優(yōu)惠，其中個別樓盤的降價幅度甚至達到20%，但絕大部分樓盤的降價幅度不超過10%。上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍說，由于目前上海房地產(chǎn)企業(yè)的平均資金成本已經(jīng)達到11%，多數(shù)房企不降價背后，是開發(fā)商仍預(yù)期明年房價會漲。

　　庫存或超18個月

　　來自搜房網(wǎng)的統(tǒng)計顯示，九、十月份，上海新增的住宅樓盤將達到102個。而此前，上海在售的樓盤總量不過500個左右，其中只有300個成交活躍。按照上海目前規(guī)定，新盤開盤一次性領(lǐng)取預(yù)售許可證的房源不得少于3萬平方米，上述新開樓盤的出現(xiàn)，將給上海帶來300萬平方米的新增供應(yīng)。目前，上海在售的商品住宅庫存總量800萬平方米左右，已經(jīng)達到了2008年金融危機時期的庫存高峰。

　　與此同時，上海的商品住宅成交情況卻非常不理想。德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟統(tǒng)計，整個九月上旬，上海商品住宅成交量為18.2萬平方米，僅僅相當(dāng)于2010年同期的一半，略高于2008年同期。

　　即使和今年的8月同期相比，9月以來的商品住宅成交量也是下滑的。21世紀不動產(chǎn)統(tǒng)計，一手住宅的成交套數(shù)較8月下跌近4%，浦東塘橋、長寧中山公園、松江新城等地二手房的成交量比8月同期有1成左右的下滑。

　　如果9月的下半月以及整個十月份，上海市場繼續(xù)低迷，那么新建商品住宅的庫存將會超過1000萬平方米，市場至少要用18個月才能消化完。

　　與巨大庫存壓力相比，市場供求雙方巨大的心理價格差距，更令人緊張。同策咨詢機構(gòu)統(tǒng)計顯示，上半年上海商品住宅的平均成交總價至少在259萬元，各大機構(gòu)的統(tǒng)計也顯示，在絕大多數(shù)的情況下，購房預(yù)算至少要超過200萬元，才有較大挑選余地。

　　但《每日經(jīng)濟新聞》聯(lián)合搜房網(wǎng)對近6000位讀者的調(diào)查卻顯示，能夠接受200萬元以上總價的購房者僅僅占總量不到20%。高達六成的購房人群只能接受150萬元以內(nèi)的總價。而來自中房信的統(tǒng)計顯示，九十月份新上市的房源，也和目前市場主流需求，存在相當(dāng)大的差距。根據(jù)統(tǒng)計，在九月取得預(yù)售證的房源中，報價在3萬以上的中高端房源占全部房源的60%。

　　上海同策咨詢顧問有限公司研究總監(jiān)張宏偉說，目前市場供應(yīng)產(chǎn)品的目標客戶和迫切需要購買的買房人完全是兩批人。

　　據(jù)統(tǒng)計，今年1月至7月，上海90平方米以下的商品住宅成交同比下降16%，90～130平方米的商品住宅成交量同比上漲較大，約在49.8%，而后一類面積段的購買者，正是剛性需求的購房者。

　　開發(fā)商仍看好后市

　　盡管上海商品住宅去庫存壓力非常大，但宋會雍認為，巨大庫存壓力不會馬上從市場數(shù)據(jù)中反映出來。多數(shù)開發(fā)商會選擇推遲開盤一季甚至更久，以觀望市場。因為，目前除了大幅降價并沒有更好的促銷手段。他表示，降價幅度必須達到10%以上，才會出現(xiàn)比較好的效果。

　　宋會雍說，絕大多數(shù)的開發(fā)商不愿意給出10%以上的價格優(yōu)惠，這使得降價帶來的促銷作用非常有限。

　　而開發(fā)商之所以會推遲銷售，是因為他們目前的資金仍然較為寬裕，還遠沒有緊張到要降價的程度。另外，開發(fā)商對后市的預(yù)判是明年房價至少不會下跌，甚至可能有10%以上的漲幅。

　　他表示，根據(jù)調(diào)研，目前上海房地產(chǎn)商的平均資金成本已經(jīng)達到了年息11%的水平。如果預(yù)計明年房價比今年下調(diào)，開發(fā)商早就會作出9折的價格讓步，而現(xiàn)在之所以不降價，是因為多數(shù)企業(yè)仍然覺得后市會有10%以上的漲幅。

來源：每日經(jīng)濟新聞