在華盛頓舉行的研討會上，美國財政部長蓋特納強調，“兩房”改革是一個“非常復雜”的進程，動刀需要“慎之又慎”。

在接管住房抵押貸款融資雙巨頭房地美和房利美兩年后，美國政府終于邁出了改革“兩房”的重要一步。

2月11日，美國財政部向國會提交了住房金融系統(tǒng)改革報告，闡述了美國住房金融市場改革的可選方案，要求逐步削弱“兩房”，降低政府提供的住房抵押貸款擔保比例，吸引更多私人資本回歸房地產金融系統(tǒng)。這份報告的公布，預示著一場“國退民進”的美國住房抵押市場改革正徐徐拉開帷幕。

“兩房”主導模式面臨終結

財政部發(fā)布的這份長達31頁的報告認為，美國政府的支持已經起到了穩(wěn)定房地產市場的作用，但奧巴馬政府相信在正常的市場環(huán)境下，私人部門應該成為抵押貸款的主要來源，并且承受相關損失。

“這份報告是為進行根本改革提供的一個方案，即逐步削弱“兩房“，加強消費者保護，同時保留為需要的人提供買得起或租得起的住房的渠道。”美國財長蓋特納在當天發(fā)布的相關聲明中表示，改革進程正在啟動，但需要“負責任且謹慎地進行”，以免對經濟造成破壞。

報告提出了改革住房金融系統(tǒng)的三個可選方案，其中包括建立完全私有化的住房金融系統(tǒng)；設立定向擔保項目和重大風險保險基金，以便在出現(xiàn)大規(guī)模危機時對市場形成支持；政府繼續(xù)為一定規(guī)模的抵押貸款證券提供再保險，但不再通過“兩房”這樣的政府支持企業(yè)來實施。對此業(yè)內人士普遍認為，“完全私有化”的方案最為激進。

根據美國政府的數(shù)據，截至去年第三季度，美國住房抵押貸款中九成以上是由“兩房”和聯(lián)邦住房管理局提供擔保，而只有不到5%的貸款來自私人資本。目前美國住房抵押市場規(guī)模超過10萬億美元。

作為本輪金融危機的肇始方，以“兩房”為核心的美國住房抵押市場運作模式一直飽受詬病。危機爆發(fā)以來，要求改革“兩房”的呼聲不絕于耳。自2008年9月被政府接管至今，“兩房”已累計接受政府救助金逾1500億美元。由于兩家公司股價長期表現(xiàn)不佳，去年6月16日，“兩房”股票從紐約證券交易所退市。

改革料難一蹴而就

財政部提出的改革方案最終如何“落地”還要等待國會審議批準，而在業(yè)內人士看來，報告的提交將掀起各利益群體間的爭論，同時標志著共和黨和民主黨在住房金融系統(tǒng)改革上的政治和政策較量的開始，相關方案的討論可能持

續(xù)數(shù)月甚至數(shù)年。在11日當天舉辦的一場活動上，蓋特納預計改革住房系統(tǒng)可能需要5-7年時間。

目前，華爾街大型銀行對推動住房抵押市場私有化的方案最為支持，因為這將增加其在長期被“兩房”占據的住房金融市場中的份額。相比之下，社區(qū)銀行、房地產機構、建筑商和受益于政府支持的消費者團體則反對這項變革，并呼吁剔除“完全私有化”的方案。

美國證券化論壇執(zhí)行理事多伊奇認為，方案中提出的一些短期措施將削減“兩房”的市場份額，“方案中有關通過提高擔保費用來廢除“兩房“資本優(yōu)勢，創(chuàng)造公平競爭平臺的目標令人鼓舞。這個不公平的優(yōu)勢已經限制了私營資本支持住房金融系統(tǒng)的能力，并且將負擔轉移到美國納稅人身上”。

此前已有房地產經紀商和開發(fā)商向國會建言，稱住房市場目前仍十分脆弱，無法經受迅速改革的考驗。不少分析人士就此認為，任何對“兩房”的改革措施都將以漸進的方式進行，以免造成市場動蕩。美國證券業(yè)和市場金融協(xié)會執(zhí)行副主席斯諾克表示，針對住房抵押市場改革的討論最重要的一點就是“確保過渡是平穩(wěn)、謹慎的，不會破壞市場的正常運轉”。

不必擔心大震蕩

盡管此前市場對“兩房”改革的各種方案都早有預期，但方案公布后仍有不少人擔心美國政府對“兩房”扶持力度的減弱，將提高購房者的借貸成本，并讓脆弱的房地產市場雪上加霜。更有甚者認為，住房金融系統(tǒng)的問題非常復雜，房地產市場的震蕩可能影響美國經濟復蘇，并進一步影響全球經濟。

對此，中國現(xiàn)代國際關系研究院世界經濟研究所所長陳鳳英在接受中國證券報記者采訪時表示，改革方案出臺后，抵押貸款會減少，房地產市場可能會蕭條一段時間，但預計美國政府還有后續(xù)安排，短期會為市場提供一定措施保障，不會出現(xiàn)大的震蕩。而購房成本上升，沒有錢買房的人買不起房了，反而會激活租房市場。

陳鳳英還表示，“兩房”股票摘牌已經有一段時間，這表明這種企業(yè)的運作模式已經不適合后危機時代，改革是遲早的事。美國政府能夠做出這樣的決定，表明房地產市場已經見底，美國政府有信心解決問題了。目前的問題都是危機的“后遺癥”，但不會引發(fā)下一波危機。