房地產(chǎn)再融資暫停三年，倒逼多種直接融資方式發(fā)展，其中房地產(chǎn)私募和房地產(chǎn)信托更是擴(kuò)張迅猛。隨著大資管時(shí)代的到來，房地產(chǎn)公司的融資渠道還將得以擴(kuò)展，融資成本也有望降低。當(dāng)然，各種融資渠道之間的競(jìng)爭(zhēng)也將愈發(fā)激烈。

公募基金援手

7月17日，新華聯(lián)公告稱，公司擬通過匯添富資本管理有限公司，公開發(fā)行資管產(chǎn)品募集資金。這是國(guó)內(nèi)開發(fā)商首度與公募基金合作。此前，新華聯(lián)與中融信托、新華信托均有合作項(xiàng)目。

公告披露，這一資管計(jì)劃由匯添富資本發(fā)起設(shè)立，每一資管計(jì)劃均分為A類及B類份額。其中，A份額的資產(chǎn)總規(guī)模不超過11.5億元，向社會(huì)公開募集；B份額的資產(chǎn)規(guī)模不低于5.5億元，由新華聯(lián)認(rèn)購(gòu)。匯添富資本擬委托平安銀行對(duì)上海新華聯(lián)發(fā)放委托貸款總計(jì)不超過16.5億元（含新華聯(lián)認(rèn)購(gòu)資管計(jì)劃的資金5.5億元），委托貸款利率約8.94%，貸款期限為兩年。匯添富資本擬用募集資金以5000萬元受讓北京新華聯(lián)長(zhǎng)基商業(yè)地產(chǎn)有限公司100%的股權(quán)，委托貸款期滿后，由新華聯(lián)或其指定第三方以5000萬元回購(gòu)該部分股權(quán)。

去年11月1日，修訂后的《證券投資基金管理公司子公司管理暫行規(guī)定》開始施行，這一規(guī)定意味著基金公司通過子公司，獲得了投資于“未在證券交易所轉(zhuǎn)讓的股權(quán)、債權(quán)及其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利”等專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃的通道，使基金管理公司的投資領(lǐng)域從現(xiàn)有的上市證券類資產(chǎn)拓展到了非上市股權(quán)、債權(quán)、收益權(quán)等實(shí)體資產(chǎn)。

伴隨著公募基金等新興融資渠道開始以信托方式分食房地產(chǎn)融資大餐，開發(fā)商的融資成本也有所降低。用益信托統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，7月前兩周，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品平均預(yù)期年收益較去年同期已經(jīng)出現(xiàn)下降，目前整體在9%左右，年化收益超過10%的信托產(chǎn)品已不多見。而房地產(chǎn)再融資重啟的預(yù)期，也是房地產(chǎn)信托收益下降的原因之一。諾亞財(cái)富建議投資者，應(yīng)適當(dāng)降低房地產(chǎn)投資收益的預(yù)期。

地產(chǎn)私募受挑戰(zhàn)

大資管時(shí)代的來臨，參與到房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)必將越來越多，信托、券商、基金與房地產(chǎn)私募基金之間會(huì)有更多的跨界合作。沒有金融牌照的房地產(chǎn)私募基金能跨界生存的關(guān)鍵，便是其內(nèi)在的項(xiàng)目管理能力，一些管理不到位的基金必然會(huì)被洗牌。

據(jù)清科不完全統(tǒng)計(jì)，2012年整個(gè)房地產(chǎn)私募基金行業(yè)資金管理規(guī)模為2000億元，比2011年翻了一番。最近5年，無論是房地產(chǎn)基金管理公司的數(shù)量、房地產(chǎn)基金成立的數(shù)量，還是行業(yè)募集資金量、資產(chǎn)管理總量，都呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。雖然房地產(chǎn)基金在開發(fā)商整體資金來源中占比僅在2%-3%之間，但是行業(yè)在如此短時(shí)間內(nèi)的野蠻生長(zhǎng)勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致種種問題。隨著大資管時(shí)代的來臨，房地產(chǎn)私募基金的洗牌時(shí)間正慢慢臨近。

從私募基金管理人（GP）資質(zhì)來看，主要有獨(dú)立管理人與開發(fā)商背景兩大類，房地產(chǎn)私募基金的未來發(fā)展趨勢(shì)是提高自己的核心競(jìng)爭(zhēng)力，培養(yǎng)專業(yè)的行業(yè)規(guī)范及操作素養(yǎng)。獨(dú)立管理人，如建銀精瑞資本，成立較早，管理團(tuán)隊(duì)也是銀行、信托等專業(yè)金融機(jī)構(gòu)出身，這類基金一般作風(fēng)較為穩(wěn)健，風(fēng)控較為規(guī)范；另一種是開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金，如星浩資本，本身只是作為開發(fā)商集團(tuán)公司各種融資通道的一種補(bǔ)充，只要基金恪守管理人中立原則，也有很好的發(fā)展空間。不過，在開發(fā)商背景的房地產(chǎn)基金中有很大部分基金是由中小房地產(chǎn)商自身主導(dǎo)成立的，與開發(fā)商的相互依存關(guān)系明顯，一旦開發(fā)商的項(xiàng)目發(fā)生問題，基金在后續(xù)資產(chǎn)處理時(shí)涉及LP投資人與項(xiàng)目方利益間的權(quán)衡處理會(huì)成為一個(gè)難題。

多位接受中國(guó)證券報(bào)記者采訪的房地產(chǎn)私募都表示，與房地產(chǎn)信托相比，房地產(chǎn)私募在激勵(lì)機(jī)制與專業(yè)能力等方面依然具備優(yōu)勢(shì)，在房地產(chǎn)信托問題頻出的當(dāng)下，還沒有暴露出房地產(chǎn)私募的償付問題。目前已經(jīng)有房地產(chǎn)私募以劣后受益人（相對(duì)優(yōu)先受益人，承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，獲得高收益）的身份參與到房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中，把控項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。這也是包括信托公司和公募基金等其他機(jī)構(gòu)難以做到的。