樓市小陽春，股市大陽春，扒皮看一看，兩極大分化。

   一，樓市小陽春真相大不同

   根據(jù)中指院2月數(shù)據(jù)，100個城市中，56個城市房價環(huán)比上漲，39個城市房價環(huán)比下跌，5個城市持平，房價走勢大體上漲。

   3月份，百城新建住宅平均價格為每平方米14759元，環(huán)比上漲0.24%，漲幅較上月擴大0.14個百分點。從漲跌城市個數(shù)看，百城中，62個城市房價環(huán)比上漲，36個城市環(huán)比下跌，2個城市與上月持平。

   平安證券的研究印證了陽春的到來。3月單月，百強房企銷售額同比增長21%，樓市整體表現(xiàn)好于預(yù)期，主流房企2019年銷售目標(biāo)增長10%~20%。隨著按揭利率下行及政策預(yù)期改善，預(yù)計核心城市樓市有望延續(xù)緩慢復(fù)蘇，三四線樓市短期仍有調(diào)整壓力。

   這一波上漲最厲害的城市，集中在一線城市和準一線城市。

   北京很扎眼。中原數(shù)據(jù)顯示，3月北京新房總成交額339.49億元，創(chuàng)下了一年來成交第二高，僅次于去年12月。其中居住類產(chǎn)品成交295.77億元，環(huán)比今年2月大增194%，共銷售7055套，環(huán)比2月激增5162套。

   貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，3月北京鏈家二手房成交量環(huán)比增加1.5倍，同比增加23.2%。

   深圳更扎眼。房貸利率下降，房產(chǎn)交易增值稅附加稅下調(diào)，深圳從12%下降到6%，稅收下降，去化上升。

   中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月1日至24日，深圳新房住宅共成交2727套，一手住宅開盤去化約55%。市場供應(yīng)與訪客指數(shù)雙漲，預(yù)計成交將繼續(xù)回升。

   來自Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，深圳住宅成交量連續(xù)5周環(huán)比上升，有家大中介一家門店業(yè)績排名第一的銷售人員，3月份銷售傭金入賬13.58萬元。

   杭州、成都、南京等熱點城市。成交和土地全都入春。3月21日、22日，南京河西的2個樓盤公開搖號，共有7766人參加購房搖號，中簽率分別約為6%和7.8%。

   火爆的樓盤地段好，價格相當(dāng)于周邊二手房，買新房等于23倍市盈率、一周只發(fā)一只新股的前提下打新股，是無風(fēng)險套利。

   二，有漲有跌有笑有哭

   面對房價上漲，請淡定，我們對房地產(chǎn)判斷不變。

   房地產(chǎn)價格總體穩(wěn)定，區(qū)間震蕩，一年上漲幅度大約在6%左右，漲幅不會超過2016年到2018年的平均漲幅。

   中指院公布的房價對比數(shù)據(jù)，2月份，全國100個城市新建住宅平均價格為14724元/平方米，環(huán)比上漲0.10%，漲幅較上個月收窄0.12個百分點。同比上漲4.62%，漲幅較上個月收窄0.28個百分點。百城房價同比、環(huán)比增速收窄。房價是在上漲，但速度可控。

   房價如此走勢，預(yù)示著穩(wěn)房價政策效果不錯。中國房價不是波音機737MAX。

   一只眼睛看到房價漲，另一只眼睛得看到庫存和房價跌。

   2019年至今，上海一線房價下跌0.1%(安居客數(shù)據(jù))，廣州房價下跌1.07%，天津房價下跌0.23%，溫州房價下跌1.46%，鶴崗房價下跌了28.48%。三亞房價總體上升，隔了幾十里的陵水冷清得要死。

   就算北京房價大漲，要看到，庫存量在上升，現(xiàn)在上漲不過是在為庫存井噴騰時間。

   中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，暫停供應(yīng)一段時間后，3月下半月，北京限競房再次開始井噴供應(yīng)，合計9個項目入市3645套。從2018年6月10日開始，截止到2019年3月，北京合計入市限競房項目達到了45個項目，合計66期，供應(yīng)住宅套數(shù)達到了30146套，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)合計只有7479套。平均網(wǎng)簽均價為50011元每平米，網(wǎng)簽完成78.17萬平米，按照面積計算網(wǎng)簽完成率只有21.6%�？紤]網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后的因素，實際銷售比例也依然只有40%。

   當(dāng)然，京滬樓市安全邊際很高，主要表現(xiàn)在二手房成交量與成交價格維持在高位。

   房地產(chǎn)此輪上漲，是一城一策細化調(diào)整的結(jié)果，一些城市放松，另一些城市收緊，這意味著，房地產(chǎn)價格中樞總體會緩慢抬升，市場保持平穩(wěn)，但在一段時間內(nèi)，城市間兩極分化加劇。比如這段時間北京漲、廈門漲，武漢跌、鄭州跌，再過三個月，就該倒過來了。

   不僅城市，房地產(chǎn)開發(fā)商的兩極分化也在加劇。

   今年一季度，銷售額超過百億的企業(yè)均值為322.9億元，龍頭房企的領(lǐng)先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，碧桂園、萬科、恒大、保利4家房企銷售額均超1000億元，均值達1357.5億元。碧桂園最高，銷售額1700億元。

   我們對房地產(chǎn)的判斷很明確，房住不炒預(yù)期不變，千城千策預(yù)期不變，小陽春是政策氣候變化和市場周期綜合作用的結(jié)果，市場兩極分化非常明確。

   我們繼續(xù)看好一線、準一線城市，東莞等衛(wèi)星城，和具有特色產(chǎn)業(yè)的特色城市。

   三，股市大分化盯住長期資金和大資金

   股市繼續(xù)上沖，行業(yè)處于普漲走勢，但股市將如房地產(chǎn)一樣，進入大規(guī)模分化期。

   3月25日，股市大跌，我們認為股指很漂亮，不必擔(dān)憂。

   原因已經(jīng)分析得很清楚了，想了解的檀香請看3月26號《A股指數(shù)走得太漂亮了》這篇文章，我們夠?qū)嵳\的了，那是壓箱底的分析辦法。

   股市看宏觀數(shù)據(jù)，看貨幣政策，這兩者都沒有發(fā)生太大的變化，宏觀數(shù)據(jù)短期內(nèi)超過預(yù)期�？幢鄙腺Y金，看長期資金，看外資，這些未來最重要的資金，他們怎么進行板塊和企業(yè)的配置。還有，妖股風(fēng)向標(biāo)如東方通訊等，可以比較準確的測量出政策溫度。

   按照這樣的分析方法，我們認為，股市在經(jīng)過盤整后，有繼續(xù)上攻的動力。

   今天要跟大家說另一句實話，雖然外表溫度一樣，但市場內(nèi)地運作邏輯已經(jīng)有天壤之別，以后是兩極分化的時代。

   3月25號上證指數(shù)下行，3月28號之后開始新一輪反攻，到4月2日，三大股指延續(xù)震蕩走高，午后開盤，滬指報3187.09點，漲0.53%；深成指報10326.07點，漲0.57%；創(chuàng)業(yè)板指報1772.35點，漲0.65%。這一輪股市上漲，看上去跟其他時候沒區(qū)別，輪動，妖股該漲的繼續(xù)漲。

   實際上，以前市場看游資，現(xiàn)在看長期資金和外資，長資取代短資，機構(gòu)取代散戶是大勢所趨。長期穩(wěn)健收益與無風(fēng)險套利，成為主要的投資策略。

   長期資金包括養(yǎng)老金和國外長期配置資金。這兩年幾乎每一個關(guān)于股市的重要會議，都會提到長期資金。社保不必說了，以后會有更多的養(yǎng)老資金進入市場，遲早走到美國401K這一步。普通人買了基金，根本不看，到退休的時候掃一眼。

   外資越來越重要。去年9月27日，證監(jiān)會副主席方星海在A股納入富時羅素全球股票指數(shù)系列的發(fā)布會上表示，MSCI有利于進一步引入境外長期資金、改善A股投資者結(jié)構(gòu)。中國是一個高儲蓄率國家，中國不缺資金，中國股市不缺資金，缺的是長期資金，缺的是不需要每年底都要計算盈虧的長期資金。我們一定會實現(xiàn)長期資金主導(dǎo)中國股市的目標(biāo)，

   看到?jīng)]有，長期資金主導(dǎo)中國股市，這跟房住不炒一樣堅定不移。

   作為重要的步驟，北京時間3月1日凌晨6點，MSCI正式宣布，增加A股在MSCI指數(shù)中的權(quán)重，分三步走，把A股的納入因子從5%增加到20%。今年5月、8月、11月是三個重要的時間節(jié)點，在這三個月份之前，大資金會提前布局。

   A股的增量資金會從幾千億到萬億，據(jù)國信證券測算，A股納入MSCI因子由5%提升至20%后，為A股市場帶來的增量資金約為490億美元(約合3280億元人民幣)。如果以日、韓等海外市場的外資占比為參考，若外資持股比例達到10%，則將帶來約4萬億元的增量資金。倘若外資持股比例能夠達到15%，則增量資金規(guī)模將達到6.68萬億元。

   至于北上的資金呢，分成兩部分，一部分是短期資金，一部分是長期資金。

   3月26日市場下跌前，北上資金凈流出，3月26日，北上資金提前流入，滬股通凈流入12.16億元，深股通凈流入1.39億元，合計凈流入13.55億。股指很快翻紅，典型的反映了北上短期資金的敏感。

   還有一些國際國內(nèi)資金結(jié)合，快進快出，加上對沖，成為市場中的突擊隊。散戶趕不上他們的步伐。

   外資投資風(fēng)格對A股市場的影響越來越強，外資、北上資金、機構(gòu)資金主導(dǎo)市場，養(yǎng)老金進入市場，牢牢抱住萬科等股票，具有護城河、市場壟斷溢價的大中型企業(yè)成為花園奇葩，這是茅臺等股票繼續(xù)飆漲的根本原因。

   四，散戶將遭遇最后一擊

   散戶的力量已經(jīng)在變?nèi)�，冬天沒到，秋風(fēng)已起。

   上交所統(tǒng)計，截至2017年末，滬市自然人投資者持股賬戶數(shù)為3934.31萬戶，持股市值共計59445億元，占比21.17%，較2016年末下降2.53個百分點，這已是散戶持股比例連續(xù)第二年出現(xiàn)下降，以后散戶占比會繼續(xù)下降。

   散戶被洗出局的最后一擊是科創(chuàng)板。

   科創(chuàng)板收益大風(fēng)險大，機構(gòu)有研究力量、有對沖手段。散戶一無資金優(yōu)勢，在打新上無優(yōu)勢，二無融券等專業(yè)對沖手段，三是科創(chuàng)板市場化定價，不再有23倍的發(fā)行市盈率，可能沖進去的第一天就會被套。

   連打新無風(fēng)險套利都夠嗆，抱好股票又抱不住。

   股市出現(xiàn)大分化，公司，資金和投資者的兩析分化趨勢已經(jīng)開始，科創(chuàng)板和國際化會加速這一進程。

   怎么辦？讓自己變靠譜，使勁學(xué)知識使勁復(fù)盤吧，還有一種辦法，找到靠譜的基金經(jīng)理。如果做不到這兩點，離開市場。