銀行業(yè)發(fā)生的“錢荒”，正在以一種潛移默化的方式，改變著野心膨脹同時(shí)又極度缺乏安全感的房地產(chǎn)行業(yè)的“錢景”。

　　上半年，美元債券市場、房地產(chǎn)信托市場充裕的流動(dòng)性，以及土地行情日趨火爆，讓開發(fā)商們一度沉浸在借錢與花錢的忙碌之中，幾乎快要忘掉“缺錢”的滋味。

　　但隨著銀行“錢荒”不期而至，房地產(chǎn)行業(yè)的“嘉年華”眼看就要告一段落。

　　“房地產(chǎn)市場環(huán)境會(huì)在下半年比較困難，特別是資金收緊。”一家香港上市公司副總裁表示已經(jīng)在做壞的打算。

　　由于房價(jià)與地價(jià)在上半年持續(xù)攀升，整個(gè)行業(yè)對(duì)于政府在下半年可能做出新的調(diào)控動(dòng)作，例如擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的預(yù)期正在加強(qiáng)，在此情況下，資金面的突然收緊，更加強(qiáng)化了謹(jǐn)慎甚至悲觀的態(tài)度。

　　“對(duì)中小開發(fā)商而言，銀行流動(dòng)性收緊是個(gè)不折不扣的壞消息�！绷硪患蚁愀凵鲜虚_發(fā)商區(qū)域公司銷售總監(jiān)說，“樓市存在蝴蝶效應(yīng)，倘若下半年有個(gè)別企業(yè)因?yàn)橘Y金問題開始降價(jià)甩貨，整個(gè)市場就會(huì)出現(xiàn)一連串連鎖反應(yīng)�！�

　　最有可能成為第一只扇動(dòng)翅膀的“蝴蝶”，德意志銀行（下稱“德銀”）認(rèn)為是這樣三類房地產(chǎn)企業(yè)：債務(wù)結(jié)構(gòu)中非銀行貸款（如信托貸款）比例較高的開發(fā)商，高負(fù)債率開發(fā)商，以及2013~2014年間有大量債券到期的開發(fā)商。

　　在6月24日發(fā)給投資者的一份研究報(bào)告中，德銀認(rèn)為，資金面趨緊對(duì)上述三類房地產(chǎn)企業(yè)打擊最大。

　　告別低成本境外融資

　　銀行“錢荒”的話題，最初在6月20日從社交媒體開始蔓延，并迅速占據(jù)了此后數(shù)日各大財(cái)經(jīng)媒體的頭條。

　　事實(shí)上，德銀的分析師在稍早前就已經(jīng)注意到這一現(xiàn)象，并著手研究這一新情況對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)可能產(chǎn)生的影響。

　　在6月17日一份題為《高負(fù)債民營開發(fā)商融資環(huán)境變艱難》的報(bào)告中，德銀的分析師試圖從海外融資環(huán)境和內(nèi)地融資環(huán)境兩個(gè)維度出發(fā)，找出最有可能暴露在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)之下的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　就海外融資環(huán)境而言，2012年四季度以來，美元債券市場充裕的流動(dòng)性以及美國國債收益率下跌，使得香港上市的內(nèi)地房企可以以較低的利率發(fā)債融資，但隨著美國國債利率回升，形勢(shì)開始扭轉(zhuǎn)。

　　這意味著，作為低成本海外融資最大的受益者，香港上市的內(nèi)地房企即將告別發(fā)行美元債的最佳窗口期。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，僅今年1月至5月初，這些房地產(chǎn)公司在海外發(fā)債融資金額就達(dá)到759億元，超出去年全年規(guī)模25%。

　　不僅融資規(guī)�？涨埃�其中一些債券的期限以及票面利率也創(chuàng)下新的紀(jì)錄。

　　其間，中海地產(chǎn)（00688.HK）發(fā)行了一款金額為3億美元、票面利率為5.35%但期限長達(dá)30年的美元債。萬科也于今年3月完成一款金額為8億美元的5年期定息美元債券，年票息率僅為2.625%。

　　“美元債券市場充裕的流動(dòng)性，給海外上市的中國開發(fā)商帶來了福音�！币晃幌愀蹅�券分析師說。

　　由售轉(zhuǎn)租的SOHO中國（04100.HK）在發(fā)行由4億美元10年期和6億美元5年期組合而成、總計(jì)10億美元規(guī)模的美元債券時(shí)，超額認(rèn)購達(dá)到7倍以上。由于高凈值投資者以及基金經(jīng)理的“搶購”，SOHO中國還順勢(shì)將10年期債券的票面利率從7.5%降至7.125%，同時(shí)將5年期債券的票面利率從6.25%降至5.75%。

　　在獲得海外相對(duì)低成本的資金后，這些開發(fā)商要么將募來的錢用于償還此前欠下的較高利息的債務(wù)，以改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，要么忙于將錢運(yùn)回內(nèi)地，開始四處舉牌，擴(kuò)大土地的儲(chǔ)備。然而，激進(jìn)拿地的策略，遇到資金面趨緊的情況，也就意味風(fēng)險(xiǎn)的累積。

　　信托點(diǎn)燃拿地?zé)崆?br />
　　與海外融資環(huán)境一樣，在內(nèi)地，今年以來開發(fā)商的融資難度也較以往，特別是2011年大為降低。

　　雖然銀行對(duì)于發(fā)放開發(fā)貸仍然苛刻，但銀行以外的融資渠道，特別是信托，早已迫不及待地對(duì)開發(fā)商敞開懷抱。

　　根據(jù)用益信托發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年前五個(gè)月共成立房地產(chǎn)信托344款，募集資金908.53億元，占總成立規(guī)模的29.85%，同比去年5月21.83%的全年占比提升8.02個(gè)百分點(diǎn)，這一占比數(shù)據(jù)已經(jīng)接近2011年末的水平。

　　開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)信托融資的依賴不但沒有減弱反而還在加強(qiáng)，要理解這一現(xiàn)象，其實(shí)并不困難。2011年，信托貸款的利率動(dòng)輒達(dá)到接近20%的水平，而今年首幾個(gè)月，大量房地產(chǎn)信托的利率已經(jīng)降至10%以下。

　　隨著內(nèi)地以及海外資金同時(shí)源源不斷流向房地產(chǎn)行業(yè)，開發(fā)商拿地以及并購的熱情被徹底點(diǎn)燃了。

　　來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，今年以來，其監(jiān)測的典型房企在一、二線主要城市展開了優(yōu)質(zhì)地塊的爭搶，拿地力度大幅提升，其中僅5月一個(gè)月，通過招拍掛拿地總建筑面積共計(jì)537.12萬平方米，同比增長15%，土地成交總價(jià)194.54億，同比增長179%。

　　土地市場的熱度很快也傳遞到了樓市。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，5月70個(gè)大中城市中，價(jià)格同比下降的城市僅有1個(gè)，房價(jià)同比上漲的城市數(shù)量達(dá)到69個(gè)，是2011年9月以來的最高水平。

　　此外，房價(jià)同比漲幅超過5%的城市從4月的24個(gè)增至5月的38個(gè)，是2011年4月以來的最高水平。

　　然而，就在當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)普遍擔(dān)心土地市場和樓市如此火爆，會(huì)招來新的調(diào)控措施出臺(tái)的時(shí)候，銀行間的流動(dòng)性危機(jī)突然爆發(fā)，將上半年還不曾為錢發(fā)過愁的開發(fā)商的擔(dān)憂，從政策面拉回到了資金面。

　　高負(fù)債房企暴露風(fēng)險(xiǎn)

　　6月以來，SHIBOR（上海銀行間同業(yè)拆借利率）突然劇烈波動(dòng)，其中隔夜拆借利率從3±1%的正常振動(dòng)區(qū)間急速拉升，到6月7日升至9.5810%，又于6月20日狂飆578個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到13.4440%歷史高點(diǎn)。

　　風(fēng)云突變，銀行流動(dòng)性驟緊，對(duì)于視資金為生命的房地產(chǎn)行業(yè)來說，成為無法忽視的嚴(yán)峻信號(hào)。

　　德銀的報(bào)告認(rèn)為，對(duì)于大型開發(fā)商而言，由于從銀行取得的開發(fā)貸利率取決于中國人民銀行的基準(zhǔn)利率，因此SHIBOR驟升對(duì)其影響不大。

　　但是中小型開發(fā)商的資金來源，除了傳統(tǒng)的銀行貸款，還有來自信托等其他融資渠道，而這些融資渠道受SHIBOR上升影響顯著。

　　克而瑞的分析師認(rèn)為：“由于流動(dòng)性下降和利率急劇上升，時(shí)下房企可以救急的信托融資不但會(huì)變少，而且其成本也將急劇上升。概言之，這或預(yù)示著自去年底以來國內(nèi)房企享受的寬松融資環(huán)境即將結(jié)束，一些近期拿地?zé)崆楦邼q的房企，對(duì)此不得不加以重視，下半年借錢可能趨緊�！�

　　非上市民營開發(fā)商，特別是在上半年瘋狂拿地的中小開發(fā)商，在目前的融資環(huán)境下，無疑被暴露在了潛在的風(fēng)險(xiǎn)之中。即使上市開發(fā)商，也可能被陰影籠罩。

　　德銀的分析師認(rèn)為，凈負(fù)債率偏高的開發(fā)商，將是目前融資環(huán)境轉(zhuǎn)惡首當(dāng)其沖的受影響者，特別是在一線城市開發(fā)高端項(xiàng)目的開發(fā)商，由于一線城市高端項(xiàng)目同時(shí)也是目前政府重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，因此該類項(xiàng)目的發(fā)展商接下來可能會(huì)遭遇潛在的財(cái)務(wù)困難。