寶鋼股份2月28日晚公告稱，擬向?qū)氫摷瘓F及其下屬子公司剝離不銹鋼、特鋼資產(chǎn)，預(yù)計獲得不含稅收益95.8億元。有媒體報道認為，不銹鋼和特鋼事業(yè)部所處吳淞地塊土地的未來商業(yè)開發(fā)潛力巨大，如未來寶鋼股份自行開發(fā)相比目前整體轉(zhuǎn)讓價值更大。

為此，寶鋼股份3月14日發(fā)布了《關(guān)于出售不銹鋼、特鋼事業(yè)部相關(guān)資產(chǎn)的議案》的補充公告，通過對比資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和土地自行開發(fā)取得的收入，表明目前不銹鋼和特鋼事業(yè)部地塊的資產(chǎn)和土地評估值已充分體現(xiàn)商業(yè)開發(fā)價值。

從資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓來看，不銹鋼事業(yè)部和特鋼事業(yè)部土地使用權(quán)和固定資產(chǎn)評估值約370億元，即寶鋼股份本次出售不銹鋼事業(yè)部和特鋼事業(yè)部全部土地使用權(quán)和固定資產(chǎn)取得的收入為370億元。

從自行開發(fā)來看，不銹鋼和特鋼事業(yè)部相關(guān)固定資產(chǎn)評估值270億元，其中：房屋建筑物114億元、機器設(shè)備156億元。如進行土地開發(fā)，房屋建筑物搬遷可回收價值接近于零，甚至場地平整還需要額外支付一定費用；而機器設(shè)備搬遷可利用價值一般僅20-30%左右，預(yù)計相關(guān)固定資產(chǎn)可回收價值30-45億元。

同時，不銹鋼和特鋼事業(yè)部地塊面積約5.7平方公里，因成片用地商業(yè)開發(fā)，部分土地需用于道路等相關(guān)配套建設(shè)，商住開發(fā)可出讓用地一般占全部土地45-55%左右。如土地單價按2011年以來寶山地區(qū)住宅和商業(yè)用地平均成交價約1.5萬元/米²（999.65萬元/畝）計算，土地總開發(fā)價值在380-470億元左右。但土地開發(fā)成本也很高，其中出讓金一般為總開發(fā)價值的30%，約115-140億元，扣除出讓金后的土地開發(fā)凈收入約265-330億元。

根據(jù)上述測算，如自行開展土地開發(fā)，僅考慮土地出讓金因素，土地自行開發(fā)凈收入和相關(guān)固定資產(chǎn)可回收價值共計約295-375億元，低于或接近本次資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

綜上，寶鋼股份表示，公司本次資產(chǎn)交易的土地評估值公允反映了工業(yè)用地的市場價值，同時本次公司資產(chǎn)交易出售所得收入也高于或接近該等地塊用于商住類用地開發(fā)的價值。并且，如公司自行開展商住類用地開發(fā)，至開發(fā)前期仍需承擔(dān)經(jīng)營虧損；土地開發(fā)周期較長，期間資金大量積壓，財務(wù)成本較高；土地開發(fā)還將涉及大量職工安置，市場風(fēng)險也相對較大。