事件：7月上旬，多地爛尾樓業(yè)主集中發(fā)布聲明稱，要強制停止償還貸款，直至相關(guān)項目完全復(fù)工為止，涉及城市包括河南省的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽、周口以及山西、江蘇、江西、湖南、湖北、廣西、陜西等多省份內(nèi)的城市。
圖表1：7月以來中央層面“保交樓”進展
數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)搜集
一、在房地產(chǎn)下行過程中，政策刺激對房地產(chǎn)銷售影響將有限
2008-2018年我國房地產(chǎn)經(jīng)歷了三輪周期，貨幣和信貸寬松政策對商品房銷售及價格、土地的影響最為明顯。第四輪2019年以后經(jīng)歷了疫情的爆發(fā)，導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售較差，不過隨著疫情管控到位，貨幣、財政、稅收政策刺激，銷售情況明顯恢復(fù)。第五輪2021年開始，融資三道紅線、銀行兩道紅線、供地兩集中政策陸續(xù)出臺影響房地產(chǎn)，各項指標大幅下降。
圖表2：2008年以來房地產(chǎn)五輪周期
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計局
圖表3：房地產(chǎn)銷售面積月同比
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)，統(tǒng)計局
當前房地產(chǎn)依然處于下行周期，銷售持續(xù)低迷，影響房地產(chǎn)開發(fā)投資。第五輪周期，當前房地產(chǎn)市場銷售面積連續(xù)15個月同比負增長，累計同比連續(xù)9個月負增長，1-9月累計下降22.2%，1-9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降8.0%。8、9月銷售面積雖有回暖，但整體看仍未見到明顯回升跡象，“金九銀十”對樓市拉動力已經(jīng)減弱。從30城成交面積來看，今年以來房屋成交長期處于低位，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，1-9月30城成交面積為13449萬平方米，同比下降40.8%。成交面積的回落主要受住宅銷售拖累，其中期房的銷售疲軟帶動整體住宅的銷售持續(xù)走低，而現(xiàn)房表現(xiàn)出現(xiàn)罕見地明顯強于整體住宅銷售的情況，表明爛尾樓事件影響仍在持續(xù)，購房者對房地產(chǎn)開發(fā)的信心依舊不足。
圖表4：2014年以來30成交面積對比
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
信貸政策調(diào)整對房地產(chǎn)銷售促進有限，或?qū)⒂绊懙谖遢喎磸椄叨取?/strong>觀察房地產(chǎn)前四輪周期，發(fā)現(xiàn)除第四輪因疫情低基數(shù)效應(yīng)，銷售數(shù)據(jù)反彈幅度大，其他三輪周期中房地產(chǎn)銷售面積的反彈高峰值以及幅度均呈現(xiàn)逐次下降趨勢，高峰由第一輪的53%降至第三輪的36.3%，反彈幅度由72.7%降至52.8%。第五輪周期，自2021年3月開始，2022年5月銷售面積觸底，相關(guān)部分針對房地產(chǎn)集中出臺了多項支持性政策，主要對信貸方面做出相應(yīng)的調(diào)整。結(jié)合近期出臺的3項刺激政策主要針對剛性及改善型住房需求，對房地產(chǎn)有一定托舉作用，但對整體房地產(chǎn)銷售促進有限。后續(xù)即使政策刺激加碼，但居民購房觀望情緒依然較重，將抑制后續(xù)房地產(chǎn)銷售面積同比增速反彈高度，結(jié)合前三輪觸底至反彈高點的時間11-14個月，預(yù)計2023年三、四季度或是房地產(chǎn)銷售面積同比增速的高點，增速將達到15%-20%。
圖表5：2022年房地產(chǎn)調(diào)控政策
數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)搜集
二、“保交樓”對房地產(chǎn)竣工取得實質(zhì)性進展，市場信心有所提振
“保交樓”取得實質(zhì)性的進展，房地產(chǎn)存在結(jié)構(gòu)性回暖。針對全國多地停工房地產(chǎn)項目出現(xiàn)的業(yè)主“強制停貸”現(xiàn)象，7月以來從上到下的“保交樓”行動已全面鋪開，各地出臺各項保交樓相關(guān)文件并，在8月房產(chǎn)交付方面明顯成效，8月竣工面積降幅從上月36%大幅收窄至2.5%，有17個省市8月竣工同比實現(xiàn)正增長，其與新開工面積形成明顯的剪刀差。
圖表6：房地產(chǎn)竣工面積與新開工面積同比
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
目前房企資金依舊緊張，但貸款額度的增加提振了市場信心。下半年以來，房企投資及到位資金并未有明顯好轉(zhuǎn)跡象，9月房地產(chǎn)投資完成額累計同比下降8%，較8月下降0.6個百分點，到位資金累計同比下降24.5%。不過，目前政策性銀行、商業(yè)銀行、地方國企、AMC、國有房企等各類主體已經(jīng)充分動員參與，并且央行時隔兩年半重啟PSL（抵押補充貸款），“保交樓”是近期重啟的PSL重點支持領(lǐng)域之一，2022年9月抵押補充貸款較8月環(huán)比增加1082億元，這是自2020年2月以來，抵押補充貸款余額首次出現(xiàn)凈增長。央行也將加大穩(wěn)健 貨幣政策實施力度，推動“保交樓”專項借款加快落地使用，提振了房地產(chǎn)上下游企業(yè)信心。9月建筑鋼材日均成交量達到18萬噸，月環(huán)比增長22.1%；建筑鋼材周均表觀消費量月環(huán)比增加6.4%。
圖表7：期末抵押補充貸款余額環(huán)比走勢
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
三、房地產(chǎn)竣工壓力大，保交樓政策將對鋼鐵消費影響有限
預(yù)計2023年房地產(chǎn)竣工面積明顯增長。按竣工面積滯后新開工面積3年來看，對新開工數(shù)據(jù)向后調(diào)整3年，觀察調(diào)整后數(shù)據(jù)，施工面積基本與調(diào)整后的新開工面積走勢較一致，由于2018-2020年是地產(chǎn)開工高峰，推算2021-2023年是竣工高峰期，但2020-2022年受疫情影響較大，疊加房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張，部分項目竣工延期影響現(xiàn)象較多，2023、2024年項目竣工或達到高峰。預(yù)計2022、2023年竣工面積增速分別為-15%、20%。
圖表8：新開工面積（后移3年）與竣工面積走勢
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
短期保交樓對鋼鐵需求存在支撐，但難彌補新開工下降對鋼鐵消費的拖累。近幾年房企拿地明顯回落，2021年，房地產(chǎn)購置土地面積累計同比下降15.5%，2022年1-9月同比下降53%，從拿地到項目開工周期一般是6-9個月，疊加銷售環(huán)節(jié)資金回籠增量有限，影響房地產(chǎn)投資，將整體影響新項目開工環(huán)節(jié)，未來房地產(chǎn)新開工情況將持續(xù)保持負增長，對鋼鐵消費帶動將持續(xù)下降，在“保交樓”政策帶動下房企竣工面積及施工積極性將提升，對鋼材消費有一定提振，但由于竣工驗收時間長2-3個月，以及交付條件等要求，短期竣工環(huán)節(jié)對鋼材消費量較小，因此，“保交樓”帶動鋼材的消費難彌補新開工下降對鋼鐵消費的減量。
圖表9：房地產(chǎn)購置土地面積累計同比
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
圖表10：房地產(chǎn)主要指標增速預(yù)測
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
保交樓面積是在保交樓政策下，房地產(chǎn)竣工面積超預(yù)期增加的部分，再根據(jù)房地產(chǎn)房屋用鋼系數(shù)，計算保交樓用鋼增量情況。“保交樓”政策出臺前，在2018-2020年高新開工背景下，預(yù)計2023年竣工面積同比增長5%，而在“保交樓”政策出臺后，估算2023年竣工面積同比增長20%，超預(yù)期部分為保交樓面積，用鋼增量為600萬噸左右，而按理論模型測算新開工用鋼需求減少1500萬噸左右， 保交樓用鋼增量難抵消新開工減量。
圖表11：房地產(chǎn)新開工和竣工用鋼預(yù)測
數(shù)據(jù)來源：鋼聯(lián)數(shù)據(jù)
“保交樓”的推進將帶動建筑項目施工情況轉(zhuǎn)好，竣工面積同比降幅明顯收窄并有望轉(zhuǎn)正，對鋼鐵消費有一定支撐，不過，近幾年房企拿地情況較差，對明年新開工以及施工影響較大，且受銷售端增長放緩影響，預(yù)計四季度房地產(chǎn)投資將逐步企穩(wěn)，2023年投資將保持低速增長。整體看，保交樓對鋼鐵需求存在支撐，但難彌補新開工下降對鋼鐵消費的拖累。
加入收藏
客服熱線：0311-85395669
首頁
