據(jù)天津網(wǎng)報道稱，在近日召開的山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議上，連續(xù)釋放出多條頗受樓市關注的信息。一是在該省全面實行商品房預售資金監(jiān)管制度，并開展商品住房現(xiàn)房銷售試點；二是明確有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例。

“兩政策對房地產(chǎn)市場可說是‘一松一緊’，現(xiàn)房銷售試點使之前的預售制取消傳聞又向前走了一步，而降低首套房的貸款首付比例，則很可能進一步刺激剛需入市。”業(yè)內(nèi)人士表示，兩條政策若在山東真正實行，其對全國房地產(chǎn)市場的象征意義，將遠大于其所起到的作用。

試點現(xiàn)房銷售

山東省保障性安居工程和房地產(chǎn)調(diào)控工作會議傳出的信息顯示，該省要求繼續(xù)嚴格落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，要求各市嚴格執(zhí)行商品房預售許可制度，按照“一房一價、明碼標價”的要求，切實加強商品住房預售方案審核。預售報價過高、隨意調(diào)價且不接受房地產(chǎn)主管部門指導的商品住房項目，一律不得核發(fā)預售許可證書。要全面實行商品房預售資金監(jiān)管制度，保證開發(fā)企業(yè)將預售資金用到相應的項目上，防止資金挪用和抽逃。自今年9月1日起，凡不實行預售資金監(jiān)管的商品住房項目，暫不核發(fā)預售許可證書。各市也要總結改進商品房預售管理辦法，選擇有條件的開發(fā)項目，開展商品住房現(xiàn)房銷售試點。

在加強對預售資金的監(jiān)管方面，近期國務院督查組對各地房地產(chǎn)情況進行調(diào)研時曾被多次提及。據(jù)了解，在督查組的通報中，“部分城市尚未建立預售資金監(jiān)管制度”被著重點出。

“山東此次強調(diào)加強對預售資金監(jiān)管，且對不實行預售資金監(jiān)管的項目停發(fā)預售許可證，顯然是對督查組的積極響應。”業(yè)內(nèi)人士表示。

而更受關注的，則是對現(xiàn)房銷售的試點。之前社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展(2012年中)報告》，曾建議政府在目前開發(fā)商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，利于控制開發(fā)商資金鏈促其快建快銷。這一“智囊機構”的建議，曾被解讀為政策預期，引發(fā)股市中地產(chǎn)股的暴跌，最終在相關部門的出面辟謠下才告一段落。

始于1994年的商品房預售制度，對于降低房地產(chǎn)企業(yè)資金門檻，促進房地產(chǎn)開發(fā)和銷售一直起著巨大的作用。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1至7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過25%。

顯然預售制度若真取消，對于房企資金鏈將起到“釜底抽薪”的作用。而山東明確開展商品住房現(xiàn)房銷售試點，無疑將其向前推進了一步。

不過在業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)房銷售雖然會避免廣告宣傳夸張、交房質量糾紛等許多預售制度的弊端，但目前若要實行依然不太現(xiàn)實。

北京中原市場研究部分析認為，山東政策中僅提及可能試點，但在還處于加強預售監(jiān)管政策執(zhí)行過程中的山東市場，目前更多還是加強對預售資金監(jiān)管的執(zhí)行，現(xiàn)房銷售很難在短期內(nèi)開始試點。此外，山東在售的項目中有95%以上的項目都是期房，取消預售證的可能性非常小。

“在房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)影響經(jīng)濟的情況下，政策制定部門不太可能冒險出臺如此激烈的政策，從目前情況來看，樓市最大的問題是存量房源過多，而不是在建量過多，取消預售證只會使得房價再現(xiàn)暴漲，而不會增加市場供應。”上述業(yè)內(nèi)人士對新金融記者表示。

首套、二套房貸“一放一控”

試點現(xiàn)房銷售外，“山東版新政”中同樣引發(fā)關注的還有對首套房貸和二套房貸的表述。山東省強調(diào)，嚴格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)稅收、信貸政策和住房限購措施。嚴格執(zhí)行二套房認定標準、首付款比例、貸款利率和三套及以上住房停貸政策；濟南、青島嚴格執(zhí)行住房限購措施；繼續(xù)落實好對首套普通住房的稅收、信貸優(yōu)惠政策，有條件的城市可對首次購房者適度降低首付比例、增加公積金貸款額度并延長還款年限，支持居民自住性購房需求，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。

“山東對于首套房貸和二套房貸‘一放一控’的政策，一定程度上符合保護以自住剛性需求為主的購房者的原則，同時還強調(diào)對投資投機性需求的抑制，這種有保有壓的靈活思路，我覺得不會被叫停。”上述業(yè)內(nèi)人士認為。

在上述會議上，山東省副省長夏耕表示，要認真落實90平方米以下住宅占商品住房70%的規(guī)定，嚴格限制大戶型和高檔住房建設。“目前我省在售樓盤中，100平方米以上的戶型比例還比較高，'90平方米到140平方米的戶型占最大比例'，不符合以中小套型為主的調(diào)控導向。”夏耕表示。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對新金融記者表示，山東這種降低首套房貸款首付的“刺激剛需”政策，以及重提“7090政策”，應該鼓勵。“2012年限購政策繼續(xù)執(zhí)行的市場背景下，首套房貸政策2012年下半年這個剛需的購房時間窗里應定向放寬，應該制定‘差別化’的信貸政策，保護以自住剛性需求為主的購房者，為這些購房群體爭取更多的購房時間。”張宏偉表示。